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房子的保質期，可能還不如你
原創 應往 新周刊
一旦維護換新的速度追不上折舊速度，這些現在看起來還年輕的房子，幾十年后極有可能成為新一代的“老破大”。只不過，七層的老樓梯房我們還能一步一步爬上去，但在電梯停運的三十層電梯房，要想通過步行爬樓實現每日出行，未免有些太難為人。
一般來說，根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，這個數字是商品房產權意義上的70年。即將在明年正式施行的《民法典》則提出，70年期滿后，自動續期。
聽起來好像是，只要房主自己不搬走，住個100年也不成問題。
但現實情況往往并非如此，房子老去的速度遠比你想象中要快。一般來說，我國普通房屋和建筑物的設計使用年限只有50年，交房三四十年就走向老化的房子比比皆是，更不必提剛跨過十年周期，維護意識就跟不上衰落速度的次新小區。
今年7月，《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》印發，提出要在2025年之前基本完成需改造的城鎮老舊小區改造任務。所謂的“老舊”，主要體現在房齡上，它們的建成時間全部在2000年底前。
這樣算下來，最年輕的一批老舊小區投入使用剛滿20年。如果當年住進的是一套婚房，到今年，主人的孩子最快不過是成年不久，而所住的房子卻已半只腳踏入中老年，居住體驗急速下降，內內外外都亟需“改頭換面”。
除了一些保存比較完好的精裝修或二次裝修房，大多數20年老房子的戶型設計和室內配套都相對落后。在房地產界，它們有一個更廣為人知的綽號——“老破小”。顧名思義，就是又老又破，面積還普遍比較小。
《夢想改造家》曾經有過這樣一個案例，委托改造的主人公家里有五口人，他們住的是一套建于1970年代的上海老公房，使用面積只有38平方米。戶型是老房子里常見的“刀把式”，南北不通透，從陽臺走到門口，只需要13步。
在上個世紀的設計認知中，想要在這樣的小戶型空間里安置臥室、客廳、廚房、衛生間和陽臺等各種功能區，最簡單粗暴的方法，就是盡可能壓縮后四者的占地面積。
從最初搬入的三口之家，到如今的三世同堂，人越多，居住空間就顯得越逼仄。祖孫三人長年擠在一張2m（長）×1.35m（寬）的床上睡覺。每天晚上，爺爺奶奶都要先搬桌子，后拼凳子，鋪完泡沫板再鋪床，多個步驟之后，才能為身高1.78m的孫子折騰出放腳的地方。
除了晚上睡不好，一家人還面臨各種麻煩事：
整個屋子只有廚房和衛生間兩個下水口，放置在入門過道的洗衣機需要排水時，只能接到距離最近的洗菜池。
頂層與水箱的落差比較小，水壓很低。為了避開用水高峰，爺爺奶奶每天白天在廚房燒水，然后顫顫巍巍地將整鍋熱水端到衛生間的浴缸。
整棟樓的外墻僅鋪設了一層薄薄的預制板作為隔熱和保暖措施，幾十年過去，這些措施早已逐漸失效，小臥室冬天冷風直灌進來，夏天因曝曬而酷熱。
當然，如此“千瘡百孔”的極端情況可能只是個例，但每個住過老房子的人，多少都有相似的“痛楚”。
比如，一到晚上，樓道里就變得漆黑，感應燈早已壞了多年，從沒修過；樓上要是忘記關水，自家的天花板短時間內就能濕濕漉漉；上下班開車時，最怕跟鄰居在小區里“狹路相逢”，一不小心就雙雙“進退不得”……
況且，許多老舊小區都沒有專業的物業管理，看門只需一位老大爺，社區則只是每月象征性地收幾塊錢衛生費，幫住戶清理一下垃圾。公共設施老化、綠化環境變糟等各類窘況基本無法得到及時處理，更不必提影響個人居住體驗的室內漏水、噪音等“瑣事”。
更嚴重的是，在走向“年老色衰”的同時，老房子自身的質量問題也逐漸暴露出來。
有位豆瓣網友入手了一套位于浙江嘉興老城區的老破小，由于室內環境實在“慘不忍睹”，她只好著手自行“爆改”（二次裝修）。
敲掉墻面后卻發現，墻體磚混結構里摻的石灰和黃沙已經松松散散，甚至會在拆掉瓷磚和墻紙后直接掉落出來，工人師傅只能用水泥重新進行加固。
今年5月，廣州番禺區乳芳園小區某棟樓7樓的一整塊外墻在“龍舟水”期間遭風雨吹落。脫落的碎片砸壞了樓下的木桌和沙發，墻體內部的紅磚也裸露出來，周邊還有兩條裂縫。樓上樓下和經過的居民都難免心驚。
據《南方都市報》報道，該小區于上世紀九十年代交房。這一批樓房的外立面都采用黃泥沙粘連，一旦墻面裂開，泥沙就容易流失，再加上多年的風吹雨打，墻體早已出現了空鼓現象。
日本野村證劵的經濟學家分析中國多年以來的新增建筑面積后發現，現存房屋的22%是2000年前建成的。而據深圳市房地產研究中心的統計數據，中國有42%的城鎮住房為2000年前所建，16%為1990年前所建。
也就是說，我們現在所能見到的房子，有至少五分之一建于上世紀八九十年代，或更早。
過去，我國長期實行福利分房制度，仿照蘇聯“赫魯曉夫樓”建設的筒子樓在全國各大城市復制粘貼。有數據顯示，從1949年到1977年底，我國城鎮累計新建住宅建筑面積4.93億平方米。但直到改革開放前，城鎮居民人均住房建筑面積尚不足7平方米。
筒子樓走的是極簡主義風格，生產和建設的速度快、成本低，大多采用“水泥+預制板”結構。由于建材缺乏，用毛竹代替鋼筋的操作并不罕見。到了80年代，面積幾十平米、擁有獨立廚衛的單元套房逐漸取代筒子樓單間，雖然居住環境大為改善，但其建筑規劃和格局設計依然脫不開筒子樓范式。
時至今日，在風雨中飄搖了幾十年的筒子樓和老公房儼然一副墻體剝落、窗戶變形、電線裸露的模樣，不少都在前些年的“棚改”中被“大拆大建”。
1980年，中央正式提出實行住房商品化政策，“準許私人建房、私人買賣、準許私人擁有自己的住宅”。同年1月，深圳經濟特區房地產公司受命組建。當時深圳打著補償貿易的“擦邊球”，與港商合作規劃了全市第一個商品房住宅小區——東湖麗苑。
以此為范式，經濟體制市場化改革后，房地產企業如雨后春筍般紛紛冒頭。1991年，北京從事房地產開發的企業有3700家，一年后，這個數字變成了17000。
1992年，僅在海口一市，房地產開發面積就有800萬平方米。1996年，全國房地產開發投資為3825億元。兩年后，我國全面停止住房實物分配，商品房逐漸成為中國人的主流安居選擇。
房子一棟接一棟地起，質量卻有點沒跟上。當時，商品房市場剛剛萌芽，在一些私人地產和建筑公司里，設計師和工人都是臨時被拉來做事的業余人士，沒學過建筑設計的草根設計師和放下鋤頭就變成瓦工的農民比比皆是。
與此同時，當時對建筑質量、施工工藝的規范，相較今天也尚未完善。曾有新聞報道，因為磚混結構的墻體松軟，無法固定住窗簾架，廣州南華村某小區的住戶自1999年搬入以來，客廳和主臥就一直沒能掛上窗簾。
2014年4月4日，浙江奉化居敬小區內，一幢居民樓轟然倒塌，事故最終造成5人受傷，1人死亡，而這棟樓竣工還不到二十年。
有媒體調查，在坍塌前幾年，這棟樓就逐漸出現了墻體開裂、鋼筋暴露、粉刷層脫落等“先兆”。1997年7月，樓房工程質量評定表顯示，該幢樓質量合格，但在2013年1月的又一次檢測中，其混凝土、砂漿等強度卻被認為低于設計水平，被判定為工程質量不達標。
對于很多普通家庭而言，期房的風險就在于此——不論開發商最終交付的房子成品如何，業主都需要照單全收，可能住了二十幾年以后才發現，原來這棟樓可能一直都“不達標”。
而更悲慘的故事莫過于，房子還沒蓋好，小房地產商就已經卷錢跑路，留下一片爛尾樓，讓業主們欲哭無淚。
當然，在開發商的眼里，能夠迅速擴大規模、回籠資金、加快開發周期的預售制度，就是另外一種形象了。
就算房地產商靠譜，房子蓋好了、也裝修好了，如果沒有數十年如一日的持續維護，也難逃快速衰敗成老破小的命運。
在市場化之前，居民小區都是單位自管，基本的維修由單位出錢出人提供服務。如今，隨著體制改革，不少單位的制度和人員早已經過一輪“翻新”，已然顧不上在職職工寥寥無幾的家屬院，許多老舊小區的基礎公共服務只能長期靠街道和社區兜底。
即便是請了物業的自購房小區，在大修項目上的支付能力也是捉襟見肘。前述廣州乳芳園小區，墻面脫落了兩個月都無人處理，居民只好向地方媒體報料。
由于滑落和裂縫均處于樓房外立面，屬公共區域，但該小區是廣州最早的一批商品房，已經超過保修期，且沒有設置公共維修基金，平時收取的物業費又不足以支撐墻面的修理費用。在老舊小區微改造項目啟動之前，物業只能給出“提供修理方案和聯系施工隊，但費用由業主自己負擔”的解決方案。
早在2017年年底，住建部就在全國15個城市啟動了舊改試點。今年兩會提出，2020年計劃新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，支持加裝電梯，發展用餐、保潔等多樣社區服務。
但這樣的過程必然伴隨許多難點。
以加裝電梯為例，如何征詢意見、如何分攤費用、誰起頭誰組織，都是難解決的問題。為了快速推進改造，不少地區已經把加裝條件從一票否決制改為三分之二同意即可。一旦鄰里長時間無法達成共識，加裝電梯的計劃便會走向中止。
老舊小區里老人多，但這些老房子在建設之初并未將房主終會變老一事納入考慮范圍，如今，留給適老化改造的空間自然也不多。廈門某棟樓加裝的電梯投入使用四年后，就出現了地基下陷、墻體開裂、電梯外傾等險情。
同樣的矛盾也發生在許多次新小區的維護上。有人慨嘆，絕大多數房地產商迎合市場，賣完就算，眼光根本沒有放到十年甚至三十年之后。話說回來，“利”字當頭，如果沒有相應約束，誰還會想到業主入住10年、20年之后的故事呢？
去年的刷屏文章《當小區難以挽回地走向衰敗》指出，恰恰是這些僅有10歲、20歲的房子，也正在陷入“小區居住質量下滑—維護缺位、拖欠物業費—居住環境持續惡化”的惡性循環——
樓道被占用、車越停越亂，綠化帶裸化、墻皮掉落，電梯老化卻拖著不更換……乍一看，除了主體結構尚好，這些次新小區的衰落程度與居住體驗，跟老舊小區并無多大差異。
不管是調用公共維修基金，還是組織業主大會和業委會投票，在體量日漸龐大、物權逐漸分散的現代高層小區都不是件容易事。更不必說物業公司想通過提高物業費來改善服務質量了，一不小心就被敲鑼打鼓送上“干啥啥不行，收錢第一名”的錦旗。
趕走了“惡物業”，小區業主就一定能迎來春天嗎？隨著小區早期一批業主搬離，租戶增多以及維修費用不斷上漲，新物業能不能按時收到物業費尚且是未知數，如果要靠業主委員會自己打理，那在很多人員日漸復雜的小區，可想而知是一場相互扯皮的“社交災難”。
在有些人眼里，最差不過等到了年限以后，政府來兜底。于是，當居住環境持續下滑，有能力再買一套的人家搬走、沒錢換房的業主繼續住，別看這些高樓大廈建成時是“豪宅”，維護不好便可能一步一步走向“貧民窟”。
換句話說，一旦維護換新的速度追不上折舊速度，這些現在看起來還年輕的房子，幾十年后極有可能成為新一代的“老破大”。只不過，七層的老樓梯房我們還能一步一步爬上去，但在電梯停運的三十層電梯房，要想通過步行爬樓實現每日出行，未免有些太難為人。
但魔幻的是，有人尚在擔心自己買在郊區的新房子住20年就變舊怎么辦，有的人卻豪擲1200萬元買下市區老小區內一處39平方米的陰暗地下室，只因為它與“宇宙中心小學”北京宏廟小學的學位掛鉤。
最新政策顯示，從今年7月31日起，擁有優質教育資源的西城區將實行多校劃片，買了學區房也不能保證學位。許多父母決定趁最后機會發力，有媒體探訪，今年“五一”小長假，宏廟小學所在的金融街片區每天能成交8～10套二手房。
有一筆賬，誰心里都會算：拆掉如今六七層的老樓，原地蓋一棟二十層樓的新住宅，地產開發尚且有利可圖，可當這些動輒二三十層高的住宅樓也迎來老去的一天，又將如何改造、由誰來改造呢？
或許是又一波拆與建。但當樓房高度不得不再為了利益增加一倍時，還會有那么多年輕人動員六個錢包買房嗎？
古人說，“人生不滿百，常懷千歲憂”?？扇缃瘢芏嗉彝セü夥e蓄遷入新居后沒過幾年，就不得不考慮房產置換的問題——或許是因為居住面積，或許是因為房屋地段，或許是因為子女求學，或許是因為日漸下滑的居住體驗。
在這樣悠長反復的憂慮里，很多人和他們的房子一同老去。
《浙江奉化倒塌居民樓設計方案：按50年標準設計》201404，每周質量報告
《我們身邊還有多少“定時炸彈”》201404，南方周末
《北京高齡老樓何去何從？》201601，千龍網
《回望1980丨“你這個局長，端著金飯碗要飯！”住房商品化的大膽試驗》201812，中國房地產報
《改革開放40年房地產業迎大發展城鎮居民人均住房面積增長4.5倍》201812，每日經濟新聞
《老樓蝶變》201902，北京日報
《當小區難以挽回地走向衰敗》201905，黔財有話說
《小區的確在“衰敗”，但會越來越值錢》201906，城市戰爭
《她從租戶變身包租婆，坐擁十套房！見證深圳一福利房小區的老去》201907，南方都市報
《涉及上億人的舊改，對樓市會有怎樣的刺激？》201907，南方周末
《廈門一居民樓加裝電梯后地基下陷、墻體開裂！最新進展來了》202004，廈門廣電
《轟隆一聲，廣州30年老小區外墻突遭風雨吹落！》202007，南方都市報
?作者 | 應往
原標題：《房子的保質期，可能還不如你》
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