近日，房企境內外債券發行規模井噴，而利率下降較明顯。房企發債用途多為借新還舊。多數房企明確指出，發行債券不用于拿地。多位房企融資部負責人對中國證券報記者表示，拿地資金主要來源為銀行開發貸。同時，信托、ABS、非標融資占比較大。在去杠桿的背景下，融資渠道趨緊，拿地的關鍵在于項目回款，內生現金流成為房企擴張的關鍵。

負債率一般不能超過80%

“銀行開發貸占拿地金額的7成左右。”某TOP20房企融資部負責人對中國證券報記者表示，“銀行開發貸是以房企此前拿到的土地作為抵押物進行融資。銀行對土地的評估方法基本一樣，能否拿到貸款主要看房企自身的杠桿。”

根據中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心發布的《2020中國房地產上市公司測評研究報告》，2019年末，上市房企資產負債率均值為69.96%，較2018年上升1.87個百分點；凈負債率均值為95.77%，較2018年末上升3.25個百分點。

據上述負責人介紹，房企的銀行授信額度通常較大，但授信額度并不意味著可以融到資金。具體到每筆融資，都需要經過銀行的總行審批，且銀行都有內部放款參考指引，不能超過銀行規定的負債率底線才能拿到相應的放貸額度。“負債率一般不能超過80%這一紅線，否則開發貸會受到限制。”

億翰智庫數據顯示，大悅城、金科、陽光城、佳兆業等15家房企2019年年報數據的凈負債率超過100%。

中國證券報記者了解到，除杠桿率需達標外，房企負面輿情、戰略轉型、管理層重大變動等都會影響銀行的放貸額度，并會影響到貸款利率。

“如果房企各項指標不太理想，融資利率會上浮較多。”某頭部房企負責人對中國證券報記者表示，“頭部房企融資較為順暢，主要在于上述負面因素相對更少。”

除了銀行開發貸款，信托、ABS、非標融資、定金及預收款、銷售回款、股權質押與引入戰投、境外融資、向大股東借款等，都是房企融資拿地的手段。其中，信托融資僅次于銀行開發貸。隨著監管趨嚴，信托融資比例出現一定程度下滑。

監管機構對信托公司開展房地產業務提出了嚴格要求，重點關注直接或變相為房地產企業繳納土地出讓價款提供融資的問題。“政策發布后，房企通過信托融資流程更為復雜，用于拿地更謹慎。”某頭部房企融資負責人對中國證券報記者表示。

公司債規模受管控

“房企公司債券規模受到嚴格管控，公司債規模只能降、不能新增。新的公司債券必須等原有債券到期后才能發行，且新債只能用于償還舊債。因此，房企拿地擴張，只能通過銷售回款或其他途徑的融資。”某上市房企融資部負責人對中國證券報記者表示。

2016年10月，上海證券交易所和深圳證券交易所先后下發《關于試行房地產、產能過剩行業公司債券分類監管的函》，明確房企公司債券募集資金不得用于購置土地。

在此背景下，近年來不少房企大力海外融資。貝殼研究院數據顯示，1-5月房企債券融資5627億元，前5個月房企融資規模占2019年全年的48%，2020年規模有望超越上年。5月單月境內外債券融資總額約617億元，同比上升31%。5月境外融資規模仍處于較低水平。海外疫情仍存不確定因素，預計6月境外債券市場將受較大影響。

“公司債券不能用于拿地，但企業通過借新還舊，可以緩解現金流壓力。”多位房地產企業人士指出，“2020年以來，房企發行公司債券比較順暢。對于高杠桿企業而言，抓銷售回款，降價促銷拿回現金流，比拿地擴張更為迫切。”

行業集中度進一步提升

中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林稱，2019年房企整體融資較為困難。融資成本高，房企百強拿地銳減。監管新政頻出，融資渠道收緊。房企加速回款獲取資金，成為拿地的關鍵一環。

貝殼研究院高級分析師潘浩對中國證券報記者表示，2016年10月出臺的政策讓前期依靠債券融資獲取土地的房企有些措手不及。從TOP100上市房企的營收結構看，多數房企的銷售收入處于支柱地位，提高銷售回款率成為房企越來越重視的目標。

“如何加速回款面臨考驗。”潘浩指出，“在工程端，在確保質量的前提下，利用科學化管理、裝配式建筑等技術手段，加快工程進度，快速達到預售、交付、結算等相應節點；在銷售端，利用優惠政策刺激消費者適當提高首付比例；在管理端，企業要制定科學的管理系統。實現加速回款需要房企多條線通力合作。”

盤和林指出，中小房企相對于大型房企實力更為薄弱，資金鏈抗御風險能力較低，融資能力較弱。而頭部房企在融資渠道和成本方面具有優勢，資本更加充裕，獲取土地資源的機會更大，從而將進一步提升行業集中度。

潘浩特別指出，一些中小房企早期儲備了優質的土地資源，可以采取聯合開發模式，借助大型房企的資金及品牌優勢，維持企業的良性運轉。

（原題為《開發貸受限負債率紅線 高杠桿房企拿地擴張比拼銷售回款速度》）