快遞一哥順豐進軍團餐引起一片嘩然，就在“前浪”跨界的同時，圓通拍馬趕到，投資億元成立房地產公司。高速增長的快遞行業不“香”了嗎？

天眼查信息顯示，5月2日，上海圓弘置業有限公司成立，注冊資本1億元，經營范圍包括房地產開發經營、物業管理，圓通速遞副總裁喻志賢為其法定代表人，圓通蛟龍為其全資大股東，而圓通蛟龍也為圓通速遞的控股股東。

縱觀國內，不少上市公司或多或少存著一些房產，關鍵時刻便“賣房續命”。據億豹網了解，快遞公司有大量的轉運中心需要建設，進軍物流地產行業無可厚非。但如果是住宅地產與商業地產，隨著國家對房地產市場調控越來越嚴厲，這些企業的跨界布局又意欲何為呢？

順豐京東等布局地產

最近一段時間，關于李嘉誠和王健林紛紛開始“重返樓市”的消息不脛而走。4月28日，萬達集團以著9.57億元的價格拿下了山東青島即墨區的兩宗地塊。而今年年初，李嘉誠旗下公司以24億元收購上海三林印象城的新聞，也一度引起了“李嘉誠回來了”的熱議。

圓通此次成立地產公司，也并不是一時興起，早在五年前就開始試水。2015年5月，桐廬陽明山置業有限公司成立，注冊資本5000萬元，由圓通蛟龍100%全資持有。

天眼查信息顯示，桐廬陽明山名下目前共有4宗土地。其中，桐廬縣桐君街道脈地塢1號、2號地塊土地性質為其他商服用地，分別于2015年10月、2017年11月通過掛牌出讓方式獲得；桐廬縣桐君街道脈地塢3號地則于2017年12月以協議出讓方式獲取，土地性質為度假村用地。

上述三宗地總面積為10.41萬平方米，土地出讓金共8710萬元。更早之前的2016年12月，桐廬陽明山通過劃撥方式獲得桐廬縣一公路用地，面積為18.56萬平方米。

2016年7月，圓通蛟龍與融創不動產合資成立杭州圓匯投資置業有限公司，注冊資本為2.86億，圓通蛟龍持股70%；2017年1月，圓通速遞全資控股的上海圓通空港企業發展有限公司成立，注冊資本1億元，主要業務為房地產開發、經營，地基與基礎建設工程專業施工，物業管理等。

天眼查數據顯示，圓通蛟龍旗下數十家公司中，不僅涉獵地產，還囊括了旅游開發和酒店行業，包括桐廬杰倫酒店管理有限公司和杭州富春山水旅游開發有限公司等。

除了圓通，順豐、京東等快遞公司也在覬覦地產蛋糕，瘋狂買地。2017年，京東正式宣布進軍房地產市場，并在全國多個城市拿下價值不菲的土地；2019年8月，順豐通過下屬子公司斥資1.51億元獲取杭州拱墅區土地資源；去年5月蘇寧物流與深創投不動產聯合發起物流地產基金，目標總規模為300億元。

自建園區還是炒作地皮

億豹網了解到，盡管注冊了公司，類似圓通等快遞企業直接開發純住宅的概率不是很高，一般是選址做物流園區，屬于物流地產的概率比較大，住宅頂多是做園區配套。

傳統物流地產商收入來源主要包含租金、管理服務費以及土地增值收益等。有業內人士表示，物流地產投資回報率相對較高。根據世邦魏理仕發布的統計報告，北上廣等一線城市物流設施投資凈回報率6%-8%，明顯高于商業地產的4%-5%，住宅地產的2%-3%。

物流地產是物流業與房地產業結合的重要衍生產業，但隨著近兩年土地供給不斷收緊，行業競爭日漸加劇，物流地產能否繼續維持穩定的投資回報率仍未可知。

圓通速遞2019年年報數據顯示，至2019年底，其資產總計221.6億元，其中投資性房地產4.39億元，固定資產為72.18億元，在建工程8.9億元。

順豐控股年報顯示，截止2019年末，順豐在全國45個城市布局產業園項目，物流場地土地面積約7098畝，總規劃建筑面積約418萬平方米，已建成建筑面積約151萬平方米。2019年全年，順豐控股投資總額約129億元，其中投向土地的金額約4.14億元，辦公綜合樓投資為3.37億元，倉庫投資約5.03億元。

戴德梁行高級董事、大中華區產業地產部主管蘇智淵表示，未來影響國內物流地產發展的因素主要是土地供給的問題，因為物流地產往往是相對畝均稅收產出較低的行業，所以目前在國內一二線城市都遇到了拿地方面的阻力。

另一方面，物流地產的主要需求方從原來的制造業、第三方物流企業全面傾斜向電商企業，其比例已經超過了50%。一旦需求放緩，則會對物流地產商去化庫存造成比較大的市場壓力。

不過有快遞企業人士告訴億豹網，快遞企業拿地與普洛斯、嘉民等專業物流地產平臺不同，快遞企業主要是自己留用建設分撥中心與儲備地皮增值，再加上總部有大量的現金儲備，相比其他地產企業風險要小得多。