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這趟末班車有點燙手,學區房真的要涼了?

龐無忌/國是直通車
2020-05-14 15:13
地產界 >
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如果說房子、教育、醫療是人的三大“戰場”,那么集前兩者于一身的學區房恐怕是一場讓人耗盡心力的“惡戰”。為了不讓孩子輸在起跑線上,不少焦慮的家長愿意窮盡所有財力去拼一套學區房。

近日,北京家長們的焦慮癥可能更嚴重了。

4月30日,北京市學區資源最豐富的西城區出臺入學新規,主要有兩點內容:

1、自2020年7月31日后,西城區購房并取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時,不再對應登記入學劃片學校,全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。

2、自2020年起,西城區將對適齡兒童入學登記地址及就讀學校實施記錄,自該房產地址用于登記入學之年起,原則上六年內只提供一個登記入學學位(符合國家生育政策的除外)。簡單來說就是多校劃片+“六年一學位”。

多校劃片意味著一個小區對應多個學校,為了上某個名校而高價購買來的“對口”學區房變得不一定“對口”了,學區房可能會失去名校的高溢價;“六年一學位”則表示,一套房產在6年內,只能有1個直系子女就近在學區內入學(二胎除外)。兩點內容都是為了給學區房熱和擇校熱降溫,避免炒作。

最近幾年的報道中,處處可見學區房的瘋狂:北京5平米多點的“老破小”拍出120多萬元的高價;一套不到40平方米的學區房,就要1000多萬;深圳學位房價格大漲,有小戶型一平米超過30萬元;還有其他的什么房價“跳漲”,一猶豫就被搶光等等消息更是不絕于耳。

那么問題來了,多校劃片之后,北京的學區房會“涼涼”嗎?以北京為標桿,全國的學區房是否會就此脫下瘋狂的外衣?

這趟“末班車”有點燙手

過去每次因為搶搭政策末班車都會造成需求的集中釋放。這次也不例外。現在距離西城區的學區房新政落地時間7月31日還有兩個多月,西城幾個熱門片區的學區房掛牌量和交易量雙雙猛增。

火到什么程度呢?據媒體報道,“五一”期間,宏廟小學對口小區豐匯園36小時就成交了3套千萬元級的老破小學區房,最高單價超過25萬元/平方米。業內人士透露,目前德勝、金融街等熱門區域附近的一居室、小兩居差不多都被買空了,市場上還沒被定下來的大都是總價在1500萬元以上的房子。

貝殼研究院提供的數據顯示,近一周(5.1-5.8)北京西城區日均掛牌量環比4月增長400%。以對口宏廟小學的豐匯園小區為例,“五一”期間的新增掛牌量是4月全月的兩倍以上,48平方米、50方米戶型的成交熱度明顯上升。

雖交易活躍,不過,目前學區房價并未出現大漲。貝殼數據顯示,5月4日,匯豐園小區48平方米的住宅成交價格較4月同戶型、同裝修的成交下降50萬元。

中原地產首席分析師張大偉對中新社國是直通車記者表示,7月31日新政策落地后,會對學區房價格產生一定影響,特別是少數最頂級的學校,比如育翔小學、實驗二小、宏廟小學,裕中小學,椿樹館等直升熱門小學,短期肯定是利空,會影響價格下調3%-5%左右。但對于區域內普通學校來說,反而是利好,因為學區名額不緊張。

學區房會涼嗎?

北京的優質學區資源集中在東城、西城、海淀三個區域,西城是最后一個提出多校劃片政策的區域

早在多年前,教育部就提出在“教育資源配置不均衡、擇校沖動強烈的地方”,積極穩妥采取多校劃片,將熱點小學、初中分散至每個片區,確保各片區之間大致均衡。

可見,多校劃片應該以義務教育資源均衡化為基礎,才能真正起到預期目的。目前北京各個名校的分校在各區域遍地開花,但其質量卻良莠不齊,距離真正意義上的均衡還有很多路要走。

單看近期北京西城區的政策,張大偉指出,即便多校劃片了,學區房還是學區房,其背后優質教育資源的溢價并沒有消失,人們對學區房的需求也不會消失。所以認為新政之后學區房會“涼涼”,實是言之尚早。

一位網友指出,如果買北京東城區新鮮胡同的房子,“多校”劃片無非就是史家、史家分校、和新鮮胡同小學,都是名校。但是如果把房子買在天通苑還能劃到好學校么?

多校劃片本身似乎也并沒有帶來學區房價的大降溫。看看海淀區,當地規定2019年1月1日開始實施多校劃片。但政策前后,海淀區學區房的價格并未出現明顯波動。以過去中關村三小的對口小區蜂鳥家園為例,2020年3月該小區二手房的掛牌價與2018年學區房政策調整前并沒有明顯的變化,一居室的成交價在600萬-700萬元。

新冠肺炎疫情還可能帶來對學區房的額外需求。張大偉表示,從北京2014-2016年的新生兒數量來看,未來3年,北京將迎來“幼升小”的高峰,特別是在2022年。加之疫情影響導致留學或者選擇國際學校的家庭減少,優質學區反而會更加炙手可熱。

買學區房不只是個經濟賬

買學區房劃算嗎?認真考慮過買學區房的人可能都知道,學區房大多是老破小,沒什么環境可言,水管、電路、馬桶等配套也不太好使,居住體驗很差。不少人買來甚至只是為了學區名額,并不真的居住。

從出租的角度來說,有關統計顯示,一些老破小的租房收益率甚至不到1%,還不如把錢存銀行。

這樣看來,買一套動輒上千萬的學區房似乎并不劃算。但是學區房的價值并不完全是個經濟問題,而是涉及到階層變動等深層次的社會心理問題。

一直以來,買學區房有一條很清晰的邏輯鏈條。花幾百、上千萬買套老破小,孩子可以保證上對口的牛校小學,然后直升重點初中,大比例進入重點高中,之后是考入國內的重點大學或者出國留學。孩子有不小的幾率能成為精英,走上人生巔峰。即便孩子沒能成為頂尖精英人才,房子也沒白買,一轉手,還能賺個幾百萬。

當然,在目前的市場環境之下,賣掉學區房再大賺一筆的可能性不大,但對很多家有適齡孩子的家長來說,學區房是剛需,買了再轉手也不太會虧本。

有人認為,學區房的焦慮主要集中在中產階級身上。他們通過高考,從農村走到城市甚至是大都市,然后又通過奮斗買房、換房進入現在的階層,每一次的變化都伴隨巨大的焦慮和競爭。

一方面,路徑依賴讓他們希望孩子從源頭上接受更好的教育,以復制他們曾經的奮斗路線和成功經驗;另一方面,階層變化向下容易向上難,想要讓下一代過的比自己好,最直接可靠的方式就是投資教育。所以,有人將為學區房額外付出的溢價視為為打破階層固化而交的“買路錢”。

房子能解決教育問題嗎?

但從另一個角度來看,把教育和房子放在一起形成的學區房其實是教育走向公平的產物。

張大偉指出,以北京為例當下最熱門的宏廟,裕中,椿樹館等直升熱門小學大多是9年一貫制學校。過去這些學校的初中部分基本都需要“拼關系”、“批條子”才能上。現在雖然學區房貴,但一定程度上保證了游戲的公平和規則的穩定。

但房子并不能解決教育的問題,單靠多校劃片也很難真的給學區房降溫。

大家都知道學區房的價值并不在于房子本身,而在于其所捆綁的戶籍、教育資源、同學資源等一系列隱性價值。而多校劃片并沒有改變這種本質,而是增加了優質學區的競爭成本和風險。

真正能解決教育資源稀缺問題的,唯有教育公平性。有的地方采用統考制度,完全以分數說話,讓孩子自行競爭。公平性確實得到了保證,但這種方式也存在過度強調應試教育,培養不出多能人才的問題。

有評論指出,讓更多普通學校擁有更多更好的師資等資源才是根本。各區域學校教學水平差不多,才能真正讓人放棄對牛校的追逐,才能真正淡化學區房的概念。 

(原題:《這趟末班車有點燙手,學區房真的要涼了?》)

    責任編輯:劉暢
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