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別騙年輕人買Loft，他們輸不起
原創 曹徙南 新周刊
當年輕人厭倦了流離和寄居，并試圖在這些城市尋找一席之地的時候，Loft反而意外地回歸了它尋找自由的本質——盡管它的身上還背負著這樣或那樣的政策限制。
在投資客眼里，Loft公寓是沒有性價比的巨坑：四十年產權、商住兩用、住戶成分復雜、二手房掉價。甚至還有一些公寓不通燃氣，商用水電費也高出一截，和普通住宅比起來，簡直沒有一點優勢。
如今一場疫情的洗禮，經濟告急、失業壓力陡增的局面，關于Loft的焦慮又增加了一層——
在普通住宅掛牌出售激增的情況下，Loft想出手都難，一旦迎頭撞上了失業潮，不堪設想。
但不想做浮萍還有什么辦法？這是饑腸轆轆的加班狗在城中插旗的奮力一搏。現實很殘酷，決定腦子的除了屁股，還有錢包。
普通人對于Loft的了解，基本也就停留在“上下兩層、沒有學區”層面。
事實上，對Loft動過心思的人，應該都留意到絕大部分后面都會跟上公寓兩個字。公寓和住宅，聽起來好像沒什么區別，都是住人的地方，甚至前者還自帶一種時尚氣息。
而這種含混，正好給了Loft野蠻生長的空間。
早期，公寓本就是從住宅中分離出來的一個概念，是住宅的一個類型。
在住房緊張年代，在不同程度上共用一部分生活空間是公寓的特點，所以也被稱為非套型住宅，最具代表性的就是上世紀在中國城市隨處可見的筒子樓，以及今天仍然常見的學生公寓和職工公寓。
時間來到新世紀，隨著房地產市場的發展，住房緊張的情況得到緩解。一些地方對于公寓的界定標準，也從套型改成了日照時間。這就催生了很多戶型完整，但是朝向不太好，躲在小區邊邊角角的公寓。
除了產權證上會特別注明，這類公寓其他都與普通住宅一致，所謂的70年產權公寓，就是這一時期的產物。
2012年，新的《住宅設計規范》正式生效，土地用途又成為了區分住宅和公寓的新標，公寓也就此被徹底踢出了“住宅”的范疇。
2012年以后開盤的Loft公寓，都坐落在商業用地之上，所以嚴格來說，我們所見的“商住兩用”口號，也僅限于使用層面——住戶可以把這些房子當家，但在性質上，卻不屬于住宅。
多年的老北漂應該都聽過“北京像素”的名字，位于朝陽和通州交界，是全北京最大的商住Loft樓盤，9800套房子里容納著三萬北漂。
2009年，剛開盤的北京像素一平不到兩萬元，一年后，北京開始限購，不在限購范圍的北京像素價格一路走高，最高時候破了七萬元。遙想世紀之交的2000年，這兒還是一片莊稼地。
那段時期，公寓作為曾經住房緊張的產物，搖身一變成了青年生活方式的一種象征，自由、開放、DIY是它身上的標簽。當然，改造也不是總能那么隨心所欲的。
2013年，《長江商報》就報道了武漢多處樓盤打著“一層辦公、一層自住”“買一層得兩層”等廣告語銷售層高達5.2—5.7米的商業地產房型。
結果相關部門在抽查其中一處樓盤時，發現地產商將“買受人的房屋僅作商務(辦公)使用，買受人使用期間不擅自改變該商品房的建筑主體結構、承重結構和用途”寫在了合同里。
2016年，《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》發布，本意是為了扶持住房租賃市場，減少商業用房空置的情況，同時緩解部分城市的住房壓力。
結果眾多開發商趁機將商業用地按照住宅設計，然而這類“商改住”都是“類住宅”，并沒有真正申請修改土地用途，而是按照商辦標準通過驗收、二次改造成住宅類產品。
不久后，限購也壓不住北京的房價，在2015年年底限購的基礎上，房價開始跳漲，半年內幾乎實現五成的增幅。
這時候，不限購的“商改住”自然成了最后的上車機會，2016年，北京一城商住項目成交量高達6.6萬套。
次年，北京出臺了“326新政”，叫停“商改住”，嚴格限制商業住房的使用。
很快，其他一線城市也紛紛跟上，以Loft公寓為代表的商住公寓迅速降溫。從香餑餑變成了燙手山芋，“北京像素”的開發商中弘股份也一夜間跌落神壇，負債累累。
聽上去洋氣的Loft，誕生之初也沒有多高大上。
Loft的本意，是指在屋頂之下、存放東西的閣樓，源頭最早可以追溯到19世紀末20世紀初。以印象派為代表的先鋒藝術家不被市場認可，只能藏身于屋檐下空間極小的閣樓之中。
看看梵高、胡安·格里斯等人在這一時期的作品就能發現，都是以小畫居多，一大原因就是空間狹小，施展不開。1919年，徐悲鴻去法國學畫的時候，也是找了處閣樓容身。
二戰以后，歐洲遭受重創，先鋒藝術的重心從歐洲轉移到了美國。曼哈頓島西南端，以格林街為中心，占地不足0.17平方英里的SOHO區成為Loft文化真正意義上的發源地。
這里現在是充斥著畫廊和奢侈品店的高端社區，但在上世紀五十年代，則是城市空心化之后充斥犯罪和垃圾的無主之地。
價格低廉、空間闊大的廢棄廠房吸引著占全美三分之二的紐約藝術家，來這里尋找生活和創作的空間。
不過，這種改造天然處于非法狀態。
按照土地用途，這些工業或商業用途的建筑不能以住宅或藝術工作室的形式出租。
為了避免政府的商業稅或直接驅逐，藝術家們盡可能地保留了Loft的原始面貌，只根據生活和工作需要作最小改動，以便隨時跑路。
因而直到今天，Loft文化中仍然保留有強烈的工業風元素。
1961年，一個叫“藝術家租房者”聯盟的組織在紐約成立，他們通過聯合知名藝術家并將自己的作品從畫廊和美術館集體撤出的方式進行抗議，要求紐約承認他們的合法居住權，控制該地租金的合理增長，強調“居住是一種權利，而非商品”。
抗爭持續了二十年，一直到1982年，《閣樓法》（Loft Law）被補充到紐約的住宅法中，允許藝術家使用這些工業空間作為工作室和住宅。在《閣樓法》尚未通過的七十年代，房地產商已經留意到了這片藍海市場。
在房地產商的包裝下，Loft被建構為一種充滿藝術氣息的時尚生活方式：高挑的天花板、大窗戶、工業懷舊風、與藝術家為鄰，原來種種不得已的缺點反而成了新賣點。
繼郊區的“瓦爾登湖”式生活之后，Loft成為中產們追逐的又一風潮，房價的攀升也使得該社區的成員結構迅速中產化，真正的藝術家紛紛被迫搬離。
上世紀末，Loft就已進入中國，但要談到Loft在中國的流行，則繞不開2007年的那部現象級電視劇——《奮斗》。
電視劇里，佟大為飾演的陸濤破產后為了還錢把原來的房子賣了，住進了女朋友米萊她爸的閑置倉庫。一番折騰之后，倉庫被改造成了Loft，并取名為“心碎烏托邦”。
劇中人變通的無奈之舉，卻在國內引起了一陣Loft風潮。可以說，Loft這一居住形式，正是憑借著《奮斗》這部劇在中國年輕人心里種下了一顆“烏托邦”的種子。
政策的風口幾經變動，但還是很多人趁著風浪稍微停歇時短暫的政策空窗期，義無反顧地跳進了Loft這個大坑。
即使足夠幸運，買到了可以住人且不是違建的Loft公寓，那些Loft公寓經常被詬病的問題，諸如40年產權、商水商電、首付比例高、只能商業貸十年、入住人員混雜、無法落戶、上下樓梯不便等問題仍然無法避免。
可話說回來，如果Loft真的這么糟糕，為什么還會有人買？
買房無非兩種目的，自己住，或者投資。
如果是跟風買Loft公寓來投資，那確實容易化身韭菜。公寓的轉讓稅費在15%到20%之間。就算你不賣，想租出去當房東也不劃算。
雖然一般來說，相同地段的公寓售租比都要高于普通住宅，但對比今天的房價，多少還是顯得有些杯水車薪。
簡單點說，租金不僅覆蓋不了月供，如果房價夠高，可能連通脹都跑不贏。
而且長期處于灰色地帶的商住樓，政策風險極大。比如之前的北京像素，一夜熔斷，小區里17家中介全部跑路，有業主屯了好幾套房子準備發財，結果卻走上了天臺。
種種風險也壓低了Loft房型的流動性，業主連降數十萬元甚至上百萬元也沒能出手的案例比比皆是。
瀏覽網絡上的討論就不難發現，力挺Loft的房主，相當一部分是位于一二線城市的年輕白領，他們購房時對投資的考慮較少，而是純粹以自住為目的。
且不說大城市掏空全家六個錢包都不一定能拿得下來普通住宅，單單是購房資格都能讓年輕人等出中年危機。
在資金和限購的兩面夾擊下，不限購、相對便宜、50平小戶型能當一百平用的Loft公寓，自然就成為了年輕白領沒有選擇的選擇。
Loft公寓消費的背后，還有著女性購房者崛起的身影。
這些Loft公寓的戶主，往往獨身且短期內沒有結婚計劃，職業較為自由，與寵物相伴，有著對精致生活的追求。
這一趨勢也反映在大數據中。有房產平臺做過統計，2018年，女性購房者的占比已經接近半數，一線城市單身女性購房者有超過三成選擇全款，而在二線這一比例更高。
正如作家伍爾夫所說，女人的獨立是從擁有自己的房間開始，而在經濟和風格個性兩個層面上，Loft公寓顯然是她們的一大選擇。
當年輕人厭倦了流離和寄居，并試圖在這些城市尋找一席之地的時候，Loft反而意外地回歸了它尋找自由的本質——盡管它的身上還背負著這樣或那樣的政策限制。
在那些渴望升值、渴望學區房、渴望面子的成功階層眼里，包裹著開發商狡黠宣傳語的Loft公寓顯然不能滿足他們的目的。
但這是一個人人都覺得自己更聰明而別人更短視的年代，我們最需要的或許不是對Loft本身的松綁，而是對身居其中的年輕人們的理解。
柳林知房產.(2019).“永遠要火”的商住公寓，有人看它是金子，有人看它是泥土.林知房聞
劉晗.(2017).北京像素：3萬北漂的蜂巢，暫時安放尊嚴和夢想.谷雨實驗室
盧寶宜.(2019).為什么地產商喜歡“改規劃”.南方周末
小昱.(2019).獨立女性的第一套房.叁里河
汪志.(2013).多家樓盤設LOFT陷阱被查，買一得二涉嫌虛假宣傳.長江商報
子木.(2019).商住房的騙局，成交量暴跌94%.子木聊房
?作者 | 曹徙南
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原標題：《別騙年輕人買Loft，他們輸不起》
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