隨著新冠肺炎疫情在全球主要國家的相繼暴發，世界經濟面臨新一輪衰退陰影。我國當前疫情雖然得到初步控制，但在“外防輸入、內防反彈”的大背景下，生產生活短期內均難以恢復正常。

服務行業，特別是具備消費者聚集性特征行業，不可避免要遭受巨大經濟損失。其他多數行業雖然有條件恢復正常生產經營，但需求（訂單）卻又因全球經濟不景氣而大幅消減。挽救經濟增長、避免硬著陸，多項經濟振興計劃箭在弦上。

在眾多被提議的經濟振興政策中，以人工智能、云計算、工業互聯網、5G網絡、特高壓等為代表的“新基建”目前呼聲很高，同時受到的批評與質疑也最多。

倡導者認為，新基建代表了未來的產業發展方向，可以一舉解決當前經濟現實困難和未來經濟發展動力的問題。但質疑者認為，新基建巨額資金來源問題無法解決、對就業的拉動作用有限、投資效益無法保證，因而難以有效化解眼前的現實經濟困境。甚至有人認為，從拉動就業和投資角度來看，新基建的刺激效果還遠不如以“鐵公基”為代表的傳統基建。

當爭議難分高下時，我們不妨以史為鑒。

2008年末，為應對全球金融危機沖擊下我國可能面臨的經濟硬著陸的風險，我國推出了 “四萬億”投資計劃。這是一項規模宏大、影響深遠的大規模基建投資計劃。根據國家發改委測算，四萬億中鐵路、公路、機場、水利等重大基礎設施建設和城市電網改造約1.5萬億元。換而言之，“四萬億”投資計劃的主要資金投向，是以“鐵公基”為代表的傳統基建。之后，我國成功率先從全球金融危機的陰影中走出。

從中國GDP增速看，2009年經濟增速避免了類似2008年的直線式下滑，2010-2011年經濟增速還有一波較快回升。雖然之后經濟增速重新進入緩慢下降的“新常態”，但短期經濟向下劇烈波動的態勢得以成功熨平（參見圖1）。

圖1：中國GDP年度增速

盡管“四萬億”投資計劃也顯著推高了房價，但不少人贊同它在一定程度上有效對沖了全球金融危機的沖擊，避免了大規模的農民工返鄉。此后，一旦遇到經濟增速下滑，人們難免會想到利用加大基建投資去對沖。此次新基建的提出，也和這一歷史經驗有一定關聯。

然而，利用大規模基建投資來對沖經濟衰退風險的“成功歷史經驗”可能只是歷史表面現象，并不代表歷史事實。中國如何迅速走出全球金融危機陰影，我們還有另一個版本的故事。

基礎建設投資，一般屬于高投入、低回報、回收期極長的項目。雖然可能有利于長期發展，但對經濟的短期拉動作用有限，甚至還可能使短期經濟失血，加大宏觀經濟風險。從經濟學角度看，政府大規模投資可能會產生“擠出效應”，推高民間投資與消費成本，從而使民間投資與消費下降。

為什么其他發達國家在面臨同樣境地時，很少推出大規模基建投資計劃呢？為什么中國的“四萬億”投資計劃能夠在全球率先奏效呢？是發達國家基礎建設水平太高不需要重復建設嗎？是“鐵公基”成功吸納了大規模就業嗎？都不完全是。中國經濟能夠迅速率先從全球金融危機中脫困，這很可能僅是因為，我們的前述分析中遺漏了一個不愿被公開提及的重要角色。這一重要角色即是房地產。

“四萬億”投資計劃所投資的“鐵公基”，也許能夠為長遠經濟發展提供持續動能，但短期的經濟拉動能力不足也是事實。之所以大規模基建投資之后，經濟形勢無懼金融危機陰影迅速好轉，僅是因為房地產業在資金政策雙重剌激下，得以迅速滿血復活（參見圖2、圖3）。

圖2：歷年新開工房屋面積

圖3：歷年房地產開發投資

不僅如此，大規模基建投資計劃本身，也間接起到為房地產開發和銷售投融資的作用。典型的比如大拆大建，各類資金變相流入房地產領域等。雖然“鐵公基”對就業和經濟的短期拉動作用有限，但房地產業卻是不容置疑的短期經濟強“興奮劑”。

這也可以從另一方面解釋，為什么發達國家很少利用大規模基建投資作為短期經濟的剌激手段。西方國家城市化進程早已結束，國民居住條件較高，已經沒有了房地產在后面同時發力。

新基建投資并不是挽救短期經濟增長的有效手段，能吸納相對更多就業的傳統基建“鐵公基”也不是，房地產才是。一條新修建的高速公路，可能三五年內都沒有多少車通行。而一個新家，從交房之日起便需要不斷的裝飾、維護、添置家具家電。更別說住房與結婚及人類繁衍息息相關。

與住房配套的固定車位，是便利使用新能源汽車的重要條件。房地產業及其直接關聯的建安裝飾產業不僅本身能吸納大量就業，房地產業還對諸多上下游重要產業有巨大的帶動作用。更重要的是，房地產業的復蘇能夠使地方財政脫困，從而促使瀕臨休克的區域經濟迅速重新進入正常運行軌道。

回到最初的討論，離開了房地產，不僅新基建難當挽救經濟大任，傳統基建同樣不行，它們都不是很好的熨平短期經濟周期波動的政策工具。2008年以來“鐵公基”為代表的基建作為短期經濟周期工具看似有效，只是因為人們不愿意提及作為“幕后英雄”的房地產。

從這個角度看，部分新基建的倡議者，也可能只是把新基建作為房地產融資的手段，而借機激活地產才是終極目標。

然而，到目前這個階段，房地產還堪當大任嗎？答案既是否定的，也是肯定的。

如今，房價處于歷史高位，居民普遍背負數十年的房貸，手持多套房者亦不在少數，三四線城市及大城市遠郊住宅空置率高企。房地產泡沫帶來的城市低水平向外簡單克隆，也極大損害了城市品質。

多數人心里都明確，我國已經無法再承受新一輪的房地產泡沫。再度剌激房地產，一旦引發房價大起大落和市場崩潰，后果不堪設想。近年來中央反復強調的“房住不炒”，其主要目的之一，就是避免因炒房引發系統性經濟風險。

我國房地產業雖然具有較大的泡沫風險，但同時也有較大的發展潛力。這一論點表面上好像相互矛盾，實際并非如此。

盡管我國一直為房地產泡沫問題所困擾，但是像我國這樣城市化沒結束而房地產已經有大泡沫化特征的，在世界各國發展史上并不常見。其中一個很重要的原因，就是二元土地開發制度對房地產業發展的剛性約束。城市土地由當地政府獨家拍出，形成人為的稀缺性。使得人們的住房需求還遠未得到滿足時，房地產泡沫就已經累積。

衣食住行是人們最基本的需要，改善居住條件既是人們向上的動力之一，也是人們對美好生活向往的重要組成部分。我國目前還處于城市化的大背景之下，未來一段時期內每年還有上千萬的農民進城需要住宅，一批已經進城的無房者（半城市化人口）也需要在未來購置住宅。我國城鎮居民總體住房品質也不高，非成套住宅、筒子樓等還占有存量的較大比重，改善性居住需求有待激發。在抑制泡沫的同時設法滿足這些基本需求，既能解決房地產業的發展潛力問題，也能部分化解當前經濟發展的困境。

雖然由于土地制度約束，傳統的房地產發展模式已經走進死胡同，泡沫和炒房將隨著行業復蘇更快反彈。但如果能夠打破土地壟斷，則我們能夠在大幅增加住房投資、改善居民居住條件的同時，也能抑制消減地產泡沫，可以實現一舉多得。我們需要開發新的房地產模式，而開啟新地產模式的鑰匙就是土地制度改革。

目前，我們已經走出了改革的第一步。自2020年1月1日起施行的新修訂的《土地管理法》第六十三條規定，“土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用”。這實際上為打破土地供應壟斷、促進經營性集體建設用地直接入市創造了一定的法律條件。

可惜的是，規劃為工業、商業等經營性用途的集體經營性建設用地規模很小，農村主要建設用地是宅基地。這一改革實際應用場景極其有限，難以撼動傳統的壟斷性房地產開發格局。

如果我們能夠更進一步，探索宅基地等非經營性集體建設用地的直接流轉途徑，則新地產模式將誕生。我們既可以放手發展房地產業改善居民住宅條件，又能夠抑制房地產泡沫的擴張，更可以解決當前的經濟困境，起到一石多鳥的功效。

在新的地產模式下，與街區制相配合，放開和支持居民在符合規劃的前提下購地自建房，將進一步激發居民的改善居住條件熱情，促進城市風貌的多元化。城市單一化擴張的格局也能得到進一步改善，對城市建筑文化藝術是一個重大發展。

總之，新基建和傳統基建作為長期發展戰略的必要部分，仍需要加大投資。

但短期看，資金很容易流入地產領域，形成新一輪的房地產泡沫。單純采取堵的策略，強力防范資金流入房地產領域，可能事倍功半。而且離開了房地產，新基建和傳統基建都只能作為長期戰略而存在，無法迅速拉動經濟、解決當前的現實經濟困難，這是一個悖論。

走出歷史怪圈的辦法是，通過土地改革開啟新地產模式，引導資金合理流入房地產領域。在消解房地產泡沫的同時，居民住房條件得到長足改善，短期經濟增長動力問題也得以解決。

（作者鄒琳華為中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長、中國社科院競爭力模擬實驗室副主任，緯房指數創始人）