原創： 西部菌 西部城事

文丨西部菌

土地，是一座城市發展的基礎要素。土地市場的表現，和城市發展水平、速度、財力，以及樓市溫度和房價走向息息相關。

地方賣地換來收入，用收入來進行城建擴張；開發商在買來的地上建房子，為不斷膨脹的人口提供住所，這是過去多年來城市化的常見路徑。

前三季度，各地的經濟總量、增速排名都已經揭曉，那么各城市土地市場的表現如何？誰是賣地之王？

西部菌依據中指研究院等機構的相關數據，對前三季度的土地出讓金進行了簡單梳理，下圖是賣地收入TOP20城市的情況：

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從總量來看，前三季度賣地收入排在全國前十的城市，分別是杭州、上海、北京、武漢、天津、南京、蘇州、廣州、昆明、寧波。它們全都在800億元以上。

賣地收入最高的還是杭州，達到2239.4億，也是前三季度唯一一個突破2000億的城市，獨自一檔。排第二的上海為1305.4億，加上北京、武漢、天津、南京、蘇州，共有6個城市介于1000億到2000億之間。

486.3億的溫州，是前二十強的分界線。和杭州相比，溫州的賣地收入只有前者的五分之一多一點。

不過，溫州前三季度的GDP為4648.8億，杭州是10511億，排在全國第10名。二者的經濟總量相差兩倍左右，賣地收入相差卻接近五倍，可見不同城市的發展路徑相差甚大。

所以在賣地收入TOP20城市中，并不是一線城市一定高過二線城市。

杭州就力壓上海和北京，一線城市廣州，只能位列天津、南京、蘇州之后，965.8億的賣地收入要排到第8名。經濟總量連續趕超廣州和香港的深圳，甚至都不在TOP20榜單之內。

如果將前三季度各城市的賣地收入，和去年前三季度，以及去年全年的數據進行對比，還可以發現一些特征。

來源：中指研究院

總體上賣地收入在增加，TOP20的入圍門檻從去年前三季度的335.5億，提升到了今年的486.3億。破千億的城市，也從去年前三季度的2個，增加到今年的7個。

作為對比，去年全年財政收入破千億的城市，在15個左右。

同時，天津、南京、蘇州、昆明、寧波、福州和青島，今年前三季度的賣地收入已經超過了去年全年，杭州、武漢同樣接近去年全年的總量。可見，土地市場的整體表現相當火熱。

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再看增長情況。

在前三季度賣地收入TOP20城市中，有15個為同比增長，只有杭州、重慶、鄭州、佛山和常州為同比下降。增幅最大的是昆明，達到123%；降幅最大的是常州，下降25%。

作為增速冠軍云南的省會，昆明近幾年的GDP增速長期維持在8%以上，今年的土地市場供需兩端更是火熱異常，當地年初定下的賣地目標就是千億，照此速度達成目標并不難。

將前三季度各地賣地收入的增長情況，和去年全年對比，同樣可以發現，賣地收入整體在提升，北京、武漢、天津、南京、蘇州、成都和濟南，都從負增長變成了正增長。

其中南京去年全年賣地收入同比下降45%，今年前三季度同比增長64%，相差超過100個百分點。

將考察目標變為40個大中城市，具體的漲幅和降幅情況又如何呢？如下圖：

來源：中指研究院

賣地收入TOP20城中，同比增幅排第1名的昆明，在40個大中城市中只能排第6名。在它之前還有三亞、蘭州、大連、深圳和太原。

三亞可以說是最突出的。去年前三季度三亞的賣地收入為5.9億，今年則達到46.1億，同比增幅達到682%，翻了好幾番。

這跟它的基數小有關，當然更是因為整個海南的房地產依賴度較大，土地市場很容易在調控政策和國家利好的拉鋸之下，出現大幅度的上下波動。像海口同比增長同樣高達86%。

蘭州和三亞一樣，增長相當迅猛，從去年前三季度的33.1億躥升到今年的140.4億。

除了基數小的因素外，還一個重要原因是去年年初限購松綁之后，土地出讓金腰斬，開發商拿地熱情不再，今年的躥升是相對于去年的補漲。

來源：中指研究院

前三季度，賣地收入同比降幅排在前五的城市，分別是烏魯木齊、廈門、南昌、濟南和鄭州。

不過考慮到它們的降幅，相對于三亞、蘭州等地的漲幅而言，波動并不算太大，賣地收入下降也正常。而且為了完成年度目標，不排除一些城市四季度加大土地供應力度的情況。

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結合前三季度的賣地收入總量和增速看，可以發現杭州和深圳，是一二線城市中的兩個極端案例。

先說杭州。杭州2015年的賣地收入不到千億，2016年猛增到1600多億，這兩年都維持在2000億以上，遙遙領先北上廣等一線城市。要知道去年杭州的一般公共預算收入，才1825.1億。

2018年杭州的經濟總量為13509億，正好排在全國第10位，常住人口今年不出意外已經突破了千萬大關。這樣的發展水平和等級規模，為何能夠力壓北上廣呢？

一個重要因素是，相對于城建趨于成熟的一線城市，為了籌備亞運會，杭州近兩年有大量基建項目上馬，場館、道路、軌交等，需要土地也需要資金；另一方面，也是因為杭州地域廣闊，有足夠的土地可以賣。

和對賣地收入依賴較強的杭州相比，深圳的產業更多元，不用靠賣地為生；可供開發面積的狹小，同樣決定了深圳沒有太多的土地可賣。

去年全年，深圳的賣地收入只有450億，是杭州的五分之一、上海的四分之一左右。不過一般公共預算收入卻超過了3000億，僅次于富庶的上海和北京，是廣州的兩倍。

杭州和深圳代表了兩種路徑，它說明評價一座城市的土地市場、樓市乃至發展模式，不能只看賣地收入的高低，還得綜合其他因素：

第一，城市的發展階段。

北上廣的賣地收入高，并不是因為還在大肆擴張，而是地價貴。比如前三季度北京的土地成交面積其實只有363萬平方米，不及杭州、天津這些城市的零頭，但樓面價接近2萬，是后者的兩三倍。

杭州，包括成都、武漢、南京等二線省會，近兩年處在高速發展的窗口期，大量人口流入，城市預期不斷看漲，城建速度也前所未有地加快。比如成都的規劃地鐵里程，將在接下來幾年翻番。

在此前提下，賣地收入高漲其實是正常階段性現象。城市跨越發展，不止土地交易市場，整個樓市都會連帶升溫，西安就是典型的例子。

相反，如果已經過了城市化的擴張階段，甚至出現城市萎縮、人口外流的現象，同時還維持著在同等級城市中相對較高的賣地收入，這樣的地區無疑是危險的。

來源：網絡

第二，土地財政的依賴度，也即賣地收入和一般公共預算的比值。比值越大，且維持時間越長，越值得當心。

2017和2018年，杭州都是比值最大的城市，其中2018年達到133.9%。不過如前所述，這跟發展階段有關。值得注意的倒是昆明、石家莊、常州等弱二線城市，它們去年的依賴度都在80%以上。

第三，房地產依賴度，也即房產開發投資和GDP的比值。房地產依賴度越深，越容易擠壓實體經濟，出現產業空心化和房價趕人的危險。

前三季度的數據顯示，房地產依賴度排在前五的城市，分別是蚌埠（40.4%），昆明（36.3%），三亞（35.2%），貴陽（32.7%），鄭州（28.3%）。

前三季度房地產依賴度，來源：網絡

蚌埠、三亞等都是地產經濟的縮影，事實上房產依賴度排在前列的城市中，大部分都是這種三四線城市，它們并沒有太多的產業支撐，只能靠房地產來拉動經濟的增長。

不過這種路徑不可持續，房地產依賴癥遲早得斬斷。海南就提供了示范，去年海南的房地產開發投資和GDP的比值高達35%，遙遙領先其省份，經過高壓調控，前三季度下降到只有20%左右，讓出了第一的席位。

未來那些財政高度依賴賣地、經濟高度依賴房地產的城市，如果不能及時轉型，注定會面臨危險。

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