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為什么聯(lián)合辦公，美國不行，中國行？

2019-10-30 16:40

來源：澎湃新聞·澎湃號·湃客

十六年前，國際巨頭ebay來勢洶洶，當(dāng)時的淘寶與馬云，弱小，卻毅然迎戰(zhàn)。

為了不給淘寶推廣的機(jī)會，ebay以雙倍價格買斷所有廣告位。

淘寶臨危不亂，隨即聯(lián)合小站長聯(lián)盟進(jìn)行推廣，縮減了預(yù)算，也打出了淘寶的廣告。

在矚目的展會現(xiàn)場，ebay買下了所有廣告位，淘寶就在對面樓房的窗子貼上廣告，“隔空對戰(zhàn)”。

進(jìn)軍中國，ebay堅(jiān)持“收費(fèi)模式”。而淘寶自誕生之初，就采用“免費(fèi)模式”。

之后，水土不服的ebay敗走中國，淘寶一再壯大，成全球最大零售體。

此后多年，一個又一個國際先驅(qū)者，敗給中國本土的新興經(jīng)濟(jì)力量——共享經(jīng)濟(jì)如火如荼，國際巨頭優(yōu)步仍敗走中國；亞馬遜的業(yè)務(wù)在全球風(fēng)生水起，零售業(yè)務(wù)卻無奈退出中國。

這一次，同樣的故事又將在聯(lián)合辦公行業(yè)上演。

WeWork作為國際先驅(qū)者，形象在短短六周內(nèi)轟然倒塌。

外界對聯(lián)合辦公行業(yè)的前景爭論不休。

但，ebay敗走，淘寶崛起，優(yōu)步折戟，滴滴上位的歷史似乎在提醒眾人：中國，從來都是一個不一樣的市場。

在這片土地上，在聯(lián)合辦公行業(yè)，那些生命力、戰(zhàn)斗力極強(qiáng)的企業(yè)，才有可能代表未來。

中美國情不同市場增量不同

城鎮(zhèn)化進(jìn)程與人口流動趨勢決定了中美聯(lián)合辦公市場規(guī)模的增長潛力。

城鎮(zhèn)化進(jìn)程

1949-2019，于歷史長河而言，轉(zhuǎn)瞬而逝。但對中國人而言，卻是翻天覆地的巨變。

1949年，中國城鎮(zhèn)化率僅11%，所有城鎮(zhèn)常住人口加起來也不過5763萬。

大洋彼岸的美國，從1890年工業(yè)革命開啟之后，城市人口短短20年里，就增加了5000萬。

據(jù)公開數(shù)據(jù)，2018年美國城市化率為83%，部分都市圈的城市化率已經(jīng)接近100%，現(xiàn)在被認(rèn)為是全球城市化程度最高的國家。

而全球平均城市化率僅為54%。

2018年，中國常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%，僅相當(dāng)于1868年的英國，1910年的德國，1945年的美國。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局

中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，比美國晚了幾十年，但增速驚人。

據(jù)官方數(shù)據(jù)，到2025年，中國城鎮(zhèn)化水平的目標(biāo)比例將達(dá)到70%。照這個速度，2030年將新增200余個人口超過100萬的城市，意味著有4億人將從農(nóng)村搬到城市，這相當(dāng)于整個美國的人口。

長期來看，全球人口的趨勢是向大城市和超大城市集中。

而中國有14億人，目前2000萬人上的超大型城市只有北上廣深4個，單個城市的承載量有限。

北上廣深，單拎出來，都裝不下1億人。

新增的城市居民必然會向次一級城市流動，杭州、重慶、武漢、成都、西安等城市里，將會誕生“超級大都市”。

我國各大城市的“人口爭奪戰(zhàn)”早已拉開帷幕，除了北京、上海外，其他城市都在積極鼓勵人口流入。

相比之下，發(fā)達(dá)國家的城市化已經(jīng)完成，人口流動緩慢，階層趨于固化。

中國未來千萬級人口以上的城市數(shù)量一定是全球最多的。

相比于美國的近乎完成時，中國的城鎮(zhèn)化，還在高速增長。

巨量人群本身就是消費(fèi)主體和服務(wù)標(biāo)的，圍繞他們的基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)能力將產(chǎn)生一個巨大的市場，這需要大量中小企業(yè)去填補(bǔ)這部分需求。

據(jù)行業(yè)數(shù)據(jù)，中國的聯(lián)合辦公市場最近五年經(jīng)歷了高速增長，市場規(guī)模從2013年的12億元增長到了2018年的174億元，年復(fù)合增長率達(dá)72%；未來將繼續(xù)快速增長，預(yù)計(jì)2023年將達(dá)到1323億元。

對于聯(lián)合辦公行業(yè)而言，中國的市場需求將會隨中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷擴(kuò)大。

根據(jù)全球知名咨詢公司Frost & Sullivan（以下簡稱“沙利文”）統(tǒng)計(jì)，剔除門店類及非案頭類工作類行業(yè)雇員人數(shù)，2018年中國的城市辦公室工作人口大約為9500萬人，基于現(xiàn)有的城市化進(jìn)程，增長的空間非常可觀。

據(jù)沙利文數(shù)據(jù)，2013國內(nèi)聯(lián)合辦公的面積僅為64萬平方米，2018年增長到了894萬平方米，其年復(fù)合增長率為69%。預(yù)計(jì)2023年，國內(nèi)聯(lián)合辦公的面積將增長到2578萬平方米。

高度城市化的美國，聯(lián)合辦公市場的增速放緩。從以下圖表可看到，美國聯(lián)合辦公行業(yè)市場規(guī)模增速遠(yuǎn)低于中國。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、行業(yè)統(tǒng)計(jì)年鑒、沙利文、艾問研究

2018年，超過三分之一（35%）的美國人從事自由職業(yè)。美國市場里的這些自由職業(yè)者，是聯(lián)合辦公市場的主力軍，這與中國大不相同。

而中國市場里最活躍的是中小民營企業(yè)，以及那些正在高速發(fā)展成大型企業(yè)的新經(jīng)濟(jì)黑馬們。

中小民營企業(yè)向來是承載中國經(jīng)濟(jì)微觀基礎(chǔ)的最大主體，民營企業(yè)數(shù)量占比超95%。

1978年，全國個體工商戶只有15萬戶，那時還沒有私營企業(yè)，到了2017年，全國企業(yè)法人單位數(shù)為1810萬個，民營控股企業(yè)占比97%。

40年來，中國的中小企業(yè)數(shù)量井噴式增長。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年，中國約有250萬家新注冊的企業(yè)，近五年來中國新增企業(yè)的數(shù)量在以22%的年復(fù)合增長率高速增長。到2018年，新注冊企業(yè)數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了672萬家。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、恒大研究院

這些初始資金有限的中小型企業(yè)，創(chuàng)業(yè)之初就不得不面對傳統(tǒng)商業(yè)辦公室租賃的最低起租面積、最短合同期限、辦公室設(shè)計(jì)裝修以及基礎(chǔ)辦公家具采購等一系列的固定成本投入。

聯(lián)合辦公大幅提高了辦公的靈活度，許多聯(lián)合辦公空間甚至推出了以小時計(jì)算的“閃座”。

這讓平均壽命不到三年的中小微企業(yè)能以更低成本開啟征程。

以某聯(lián)合辦公場所為例：

假如10人租賃辦公，寫字樓平均每人辦公面積11平米，租金單價3.5元/平米/天，簡裝費(fèi)用800元/平米，物業(yè)費(fèi)7.5元/平米/月，水電網(wǎng)絡(luò)費(fèi)100元/人/月，傳統(tǒng)寫字樓一年的租賃費(fèi)用高達(dá)180,025元（裝修費(fèi)用按5年分?jǐn)偅６谠撀?lián)合辦公場所，只需支付均價900元/人/月，一年共計(jì)108,000元的服務(wù)費(fèi)。該聯(lián)合辦公場所單價要比租用傳統(tǒng)寫字樓要低（假設(shè)兩種情況下，人均辦公面積相等），在總花費(fèi)上，相當(dāng)于傳統(tǒng)寫字樓的60%。

如果選擇聯(lián)合辦公，不僅企業(yè)前期投入小，也能減輕一部分人力資源負(fù)擔(dān)，同時也有效提高了資源的利用率。

根據(jù)沙利文提出的模型，在引入聯(lián)合辦公模式后，由于“靈活辦公面積”的增加，市場中的房屋空置率被有效降低。

中國的上千萬中小企業(yè)是聯(lián)合辦公行業(yè)的“衣食父母”。而他們，還會跟著中國的經(jīng)濟(jì)一路增長，不斷壯大。

人口流動趨勢

聯(lián)合辦公行業(yè)的飛速發(fā)展得益于宏觀趨勢支持、政策利好等因素。首先，中國的高速城鎮(zhèn)化進(jìn)程發(fā)展讓大量勞動力涌入城市，產(chǎn)生了對優(yōu)質(zhì)城市辦公空間的巨大需求。中國的城鎮(zhèn)化率由2013年的55%提升至2018年的60%，并預(yù)期在2023年達(dá)到65%。

其次，共享經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及Z世代(GenerationZ)年輕人的新興需求進(jìn)一步促進(jìn)了聯(lián)合辦公的發(fā)展。2018年，中國Z世代的人口將超3億，約占總?cè)丝诘?4%，這一代年輕人正逐漸成為社會的主要勞動力，他們普遍追求更高的生活質(zhì)量、更注重協(xié)作、更加融入社群的生活方式。他們的需求將會對整個辦公市場產(chǎn)生巨大的影響。

2023年，中國聯(lián)合辦公行業(yè)的總潛在市場超過1萬億元，但可實(shí)現(xiàn)的總市場規(guī)模為1323億元。如果能獲得充足資源讓聯(lián)合辦公提供商建設(shè)更多的場地，且這一模式能得到更廣泛的接受，聯(lián)合辦公空間的滲透率有望進(jìn)一步提升，市場規(guī)模有望達(dá)到潛在市場的水平。

根據(jù)沙利文的報(bào)告，到2023年,中國預(yù)計(jì)將有超1億人在辦公室中進(jìn)行日常工作。在這1.1億人中，沙利文預(yù)測在一線城市中有35%的辦公室人數(shù)有意愿轉(zhuǎn)換至聯(lián)合空間辦公，新一線城市中30%，剩余城市中10%。根據(jù)這一滲透率計(jì)算，沙利文預(yù)估2023年約有2,280萬人愿意選擇聯(lián)合辦公空間，將潛在用戶按照城市進(jìn)行分級，并分別乘上所對應(yīng)城市級別的平均租金收入和平均服務(wù)費(fèi)收入，進(jìn)而即能得出超過1萬億元的行業(yè)總潛在市場規(guī)模。

截至2018年，聯(lián)合辦公在一線城市內(nèi)已占據(jù)總商業(yè)辦公樓面積的6%，這一比例在新一線城市中也達(dá)到了5%。未來五年，聯(lián)合辦公空間的滲透率預(yù)期會持續(xù)上升,為這一行業(yè)帶來更大的發(fā)展機(jī)遇。

橘生南為橘，生北則為枳

除了市場增量不同，兩國的聯(lián)合辦公先行者處境迥異。

美國法律政策背景下的WeWork，處境艱難許多。

其招股書顯示，WeWork每拿下一棟樓，大概需要12個月時間實(shí)現(xiàn)收支平衡，并在接下來的18個月實(shí)現(xiàn)盈利。

數(shù)據(jù)來源：WeWork招股書

而目前WeWork旗下528棟聯(lián)合辦公空間里，有超過300棟是在12個月內(nèi)簽下的，全部都處于在虧損狀態(tài)。

值得注意的是，招股書顯示這些長租合約的平均期限約為15年。

截至2019年6月30日，WeWork已簽署的最低租賃費(fèi)用支付義務(wù)高達(dá)472億美元。

而WeWork估值的最高峰也只有470億美元。

更甚有之，WeWork簽的15年的長期租約還規(guī)定，“除非租約到期，否則不包含提前終止條款”，“未經(jīng)房東允許，不得轉(zhuǎn)租第三方”。

而根據(jù)“租賃義務(wù)”擔(dān)保條款，如果發(fā)生經(jīng)濟(jì)衰退，或者未來15年里WeWork想退租，需要承擔(dān)的或有負(fù)債為60億美元。

換句話說，WeWork的成本支出就像石頭，是剛性的，賺不賺錢都必須給人付款。

而收入就像水，是有彈性的，賺多賺少，全看年景好壞。

經(jīng)濟(jì)走勢好的時期，水面漫過石頭，一切都沒有問題。

而一旦經(jīng)濟(jì)下滑，收入不足以覆蓋成本的支出，現(xiàn)金流吃緊，一切便會“水落石出”。

WeWork相當(dāng)于一肩扛下買賣雙方的全部風(fēng)險。

對此有業(yè)內(nèi)人士表示，“國內(nèi)的聯(lián)合辦公企業(yè)并不存在這種風(fēng)險，如果經(jīng)營效果不好，大不了關(guān)店就完了，最多也就賠裝修和三個月房租押金，多數(shù)不會出現(xiàn)倒欠房東錢的情況。”

不同的經(jīng)營環(huán)境，使得大洋另一端的中國同行們，在成本收益錯配這個關(guān)鍵風(fēng)險上遠(yuǎn)比美國聯(lián)合辦公的同業(yè)者們可控的多。同時，樓宇持有人與聯(lián)合辦公運(yùn)營商的合作共贏關(guān)系也遠(yuǎn)比美國市場和諧的多。

與此同時，中國聯(lián)合辦公企業(yè)也獲得了更多的政府支持。原因在于，在中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)生的進(jìn)程中，從房地產(chǎn)這個驅(qū)動輪子轉(zhuǎn)到以消費(fèi)和科技為代表的新經(jīng)濟(jì)驅(qū)動輪子，是大背景，在這個大背景下，之前承載了大量投資的存量房地產(chǎn)、存量空間，能否通過“聯(lián)合辦公+商業(yè)服務(wù)+企業(yè)服務(wù)”產(chǎn)出新的現(xiàn)金流，把磚頭瓦塊盤活成新經(jīng)濟(jì)的驅(qū)動力，聯(lián)合辦公無疑是其中的精彩一筆。

自2014年起，聯(lián)合辦公行業(yè)在雙創(chuàng)政策和資本的助推下迎來爆發(fā)式發(fā)展。

政府鼓勵創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)

今年以來，面對困難增多、挑戰(zhàn)嚴(yán)峻的國內(nèi)外環(huán)境，國家通過實(shí)施有效的宏觀政策，使得中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本平穩(wěn)、符合預(yù)期、結(jié)構(gòu)向好。目前，世界經(jīng)濟(jì)和全球市場需求仍然低迷，國際環(huán)境中新的不確定因素仍在增加，后續(xù)影響難以預(yù)料。

據(jù)新華社報(bào)道，我國將大力實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略，以大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新為抓手，激發(fā)市場活力，依托“互聯(lián)網(wǎng)+”，促進(jìn)新技術(shù)新業(yè)態(tài)新模式蓬勃興起，促進(jìn)新就業(yè)形態(tài)發(fā)展，帶動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造提升，加速新舊動能轉(zhuǎn)換，培育新經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)化供給、支撐增長、吸納就業(yè)、改善民生。

國家也給出了包括引進(jìn)企業(yè)、人才政策、稅收優(yōu)惠返還、經(jīng)營性補(bǔ)貼的優(yōu)惠政策，為推動創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)再升級持續(xù)助力。

以創(chuàng)新之都深圳為例，聯(lián)合辦公空間如雨后春筍般涌現(xiàn)。優(yōu)客工場、soho3Q、騰訊眾創(chuàng)空間、科技寺、Bee+、酷窩、Funwork等創(chuàng)業(yè)型平臺不斷涌現(xiàn)，連大型房企萬科、佳兆業(yè)、金地等玩家都紛紛入局。

到2018年，國內(nèi)聯(lián)合辦公場所數(shù)量急劇增長，并成為促進(jìn)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展的新高地。有市場統(tǒng)計(jì)顯示，2018年國內(nèi)聯(lián)合辦公企業(yè)融資金額近68億元。目前國內(nèi)聯(lián)合辦公的滲透率不到3%（國內(nèi)共享辦公行業(yè)總面積/國內(nèi)所有辦公場所總面積），這一數(shù)據(jù)未來10年或?qū)⑦_(dá)到20%。

數(shù)據(jù)來源：Gartner

就像一個新技術(shù)有發(fā)展周期一樣，一個新興行業(yè)也有過熱期，成熟期。

經(jīng)過喧鬧火熱，聯(lián)合辦公行業(yè)迎來了洗牌。

VCSaaS的數(shù)據(jù)顯示，2018年至2019年3月，聯(lián)合辦公品牌減少約40家，發(fā)展緩慢、瀕臨破產(chǎn)倒閉狀態(tài)的聯(lián)合辦公空間品牌占總數(shù)的28%。

因?yàn)?8%玩家的失敗能斷言行業(yè)衰敗了嗎？

顯然不能。

這就是一個新行業(yè)走向成熟的正常發(fā)展規(guī)律，正所謂大浪淘沙始見金。熱潮褪去，打造金子般的產(chǎn)品成為了行業(yè)玩家的頭等大事。

同時，在模式創(chuàng)新方面，中國同行也有不少基于中國特色的創(chuàng)新，公開資料顯示，優(yōu)客工場已經(jīng)形成了空間服務(wù)、社區(qū)電商、精準(zhǔn)營銷、設(shè)計(jì)工程輸出等多版塊共生的商業(yè)模型。氪空間從新媒體創(chuàng)業(yè)母體中脫離出來，轉(zhuǎn)換為聯(lián)合辦公空間服務(wù)商。納什空間則提出了“獨(dú)立+聯(lián)合”的聯(lián)合辦公新模式。

最近兩年，以這些公司為代表的創(chuàng)新者們正在積極探索基于空間業(yè)務(wù)的第二增長曲線。

聯(lián)合辦公企業(yè)越來越注重給公司賦能，助推創(chuàng)業(yè)企業(yè)發(fā)展。在To C服務(wù)方面，精準(zhǔn)營銷、財(cái)稅工商、知識產(chǎn)權(quán)、人力資源等四項(xiàng)已成為聯(lián)合辦公運(yùn)營商的重要盈利來源。例如有聯(lián)合辦公企業(yè)推出福利社，能為會員企業(yè)員工的日常個人需求提供專屬優(yōu)惠，涵蓋工作效率、飲食住宿、健康運(yùn)動、休閑娛樂、醫(yī)療體檢等多個領(lǐng)域。

目前，某些聯(lián)合辦公企業(yè)的平臺服務(wù)類收入已經(jīng)占到整體收入規(guī)模的30%以上。

與此同時，中國的移動支付環(huán)境，為聯(lián)合辦公企業(yè)擴(kuò)展增值服務(wù)提供了更好的土壤。

據(jù)Merchant Machine數(shù)據(jù)，中國有47%的消費(fèi)者正在使用移動錢包付帳，普及率為全球最高。美國排名第七，僅有17%的人使用移動支付。

中國的移動支付普及度之下，聯(lián)合辦公市場的增值服務(wù)收入增長十分可觀。

據(jù)沙利文數(shù)據(jù)，2018年中國聯(lián)合辦公行業(yè)收入主要來自租金收入（占總收入88%），預(yù)計(jì)2023年租金收入占比將下降至48%，中國聯(lián)合辦公坪效將會進(jìn)一步提升。