一套獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的房子分割成三個(gè)部分，然后分別進(jìn)行銷(xiāo)售，這聽(tīng)起來(lái)像是天方夜譚。

但就在本周，綠地華家池?。▋S）公館用類(lèi)似的促銷(xiāo)方式，打著大降價(jià)的旗號(hào)，刷屏了杭州人的朋友圈。

錢(qián)報(bào)記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)：首先，降價(jià)并不屬實(shí)，銷(xiāo)售過(guò)程涉嫌虛假宣傳；其次，三個(gè)陌生人共買(mǎi)一套酒店式公寓，共有產(chǎn)權(quán)雖不違規(guī)，但暗藏風(fēng)險(xiǎn)。

“超低”的單價(jià)和總價(jià)吸引了大量購(gòu)房者前往

“31平方米68萬(wàn)元起，8年包租年化收益6%”、“三套房一本產(chǎn)證”……最近幾天，很多人的朋友圈被中介發(fā)布的綠地華家池印酒店式公寓的促銷(xiāo)信息刷了屏。

不少購(gòu)房者誤以為：在華家池這樣的核心地段，酒店式公寓單價(jià)折算下來(lái)僅2.2萬(wàn)元/平方米，實(shí)在太便宜。于是購(gòu)房者打爆了這些中介的電話，蜂擁至綠地華家池印的銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)。

周二下午，記者在一位中介經(jīng)紀(jì)人的陪同下到售樓部一探究竟。售樓部門(mén)口排起了長(zhǎng)龍，一半是購(gòu)房者，一半是中介經(jīng)紀(jì)人，這些購(gòu)房者都是被超低的單價(jià)和總價(jià)信息吸引過(guò)去的。

一位住在近江的購(gòu)房者告訴記者，他從朋友圈看到一套房只要68萬(wàn)元的信息，就到現(xiàn)場(chǎng)看看情況。一位臺(tái)州人告訴記者，他周一正好在杭州辦事，聽(tīng)朋友說(shuō)了這個(gè)房子很便宜，周二一早就立馬趕過(guò)去看看。

降價(jià)促銷(xiāo)并不存在，中介涉嫌虛假宣傳

中介經(jīng)紀(jì)人告訴記者，降價(jià)促銷(xiāo)的這批房源已被開(kāi)發(fā)商綠地“包銷(xiāo)”給了另一家公司——中盈瑞信，目前由這家公司負(fù)責(zé)銷(xiāo)售。

根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)工作人員的說(shuō)法，為了降低購(gòu)房者的置業(yè)門(mén)檻，項(xiàng)目此次推出創(chuàng)新性的銷(xiāo)售方式，LOFT房源可以分割為三個(gè)獨(dú)立套間，由三位不同的購(gòu)房者分別購(gòu)買(mǎi)，價(jià)格很實(shí)惠。

然而，房子的價(jià)格真的降了嗎？

記者通過(guò)價(jià)格表發(fā)現(xiàn)，房號(hào)1504的這套酒店式公寓被開(kāi)發(fā)商人為拆分成A、B、C三個(gè)套間分開(kāi)售賣(mài)，均標(biāo)注套間面積為34.50平方米，根據(jù)位置不同分別對(duì)應(yīng)1276411元、963620元、912090元的總價(jià)，整套房子的實(shí)際總價(jià)為3152121元。

但是，記者查詢后發(fā)現(xiàn)，這套房源在透明售房網(wǎng)上備案的建筑面積是71.19平方米，也就是說(shuō)實(shí)際單價(jià)是44277元/平方米，并不是中介經(jīng)紀(jì)人宣稱的每平方米3萬(wàn)多甚至2萬(wàn)多元。

可以看到，中介所說(shuō)的降價(jià)其實(shí)是偷換概念，用人為測(cè)算的“套間面積”折算單價(jià)來(lái)進(jìn)行宣傳，而真實(shí)單價(jià)其實(shí)并沒(méi)有下降。

一位來(lái)自溫州的楊女士把賬算清楚之后立即表示：“原來(lái)如此，是我被騙了！這樣的房子我不要了！”隨即離開(kāi)了現(xiàn)場(chǎng)。

共有產(chǎn)權(quán)不違規(guī)，但陌生人合買(mǎi)有風(fēng)險(xiǎn)

一套公寓拆成三間賣(mài)，三個(gè)陌生人可以共有產(chǎn)權(quán)，這樣的銷(xiāo)售模式是否違規(guī)呢？

對(duì)此，中盈瑞信一位負(fù)責(zé)人告訴記者，這種合伙買(mǎi)房的銷(xiāo)售模式，并不是他們首創(chuàng)。她透露，今年9月，同樣以合伙買(mǎi)房模式銷(xiāo)售的黃瓏悅府業(yè)主，已經(jīng)拿到了產(chǎn)權(quán)證。

她還向記者展示了其同事四人合伙買(mǎi)商鋪的產(chǎn)權(quán)證，并表示共有產(chǎn)權(quán)買(mǎi)房已經(jīng)不算新鮮事，他們所做的事情完全合法合規(guī)。

三人共有產(chǎn)權(quán)，每人單獨(dú)擁有隔開(kāi)來(lái)的一間房，也迎合了一部分資金有限的購(gòu)房者的投資需求。現(xiàn)場(chǎng)一位杭州購(gòu)房者劉大伯說(shuō)，他想投資一套房子，但手上沒(méi)太多錢(qián)，面積小總價(jià)又低的產(chǎn)品正合他的心意。

共有產(chǎn)權(quán)本身的確不違背法律法規(guī)，但是，不能忽視陌生人合買(mǎi)的風(fēng)險(xiǎn)。

比如大家最為關(guān)心的，三人共同買(mǎi)房的產(chǎn)權(quán)處置問(wèn)題。這位負(fù)責(zé)人表示，三位購(gòu)房者除了一起簽訂購(gòu)房合同，共同持有一本產(chǎn)權(quán)證外，還需要額外簽訂一份由他們擬好的《共有產(chǎn)權(quán)協(xié)議書(shū)》，而這份協(xié)議書(shū)中的條款，可以幫助三位購(gòu)房者規(guī)避后續(xù)出租、出售自己這部分產(chǎn)權(quán)可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，即使其中一位業(yè)主想出售該套房源，而另兩位業(yè)主不同意，也僅需進(jìn)行更名程序，把不動(dòng)產(chǎn)證上自己的名字更換成其他人即可。

而杭州不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中心直接否定了這一說(shuō)法。工作人員告訴記者，這份《共有產(chǎn)權(quán)協(xié)議書(shū)》中提到的“對(duì)于分割后的各自的房屋，各共有人有權(quán)進(jìn)行自由轉(zhuǎn)讓，無(wú)須經(jīng)過(guò)其他共有人的同意”顯然是站不住腳的，“要更名也就是過(guò)戶，那么必須不動(dòng)產(chǎn)證上所有人及其配偶都要到場(chǎng)簽字，如果另外兩個(gè)業(yè)主不同意，其中一個(gè)業(yè)主哪怕要更名也是不可能的?！?/p>

浙江合創(chuàng)律師事務(wù)所翁博甫律師則表示：“法律上把這樣的合伙買(mǎi)房視為‘按份共有’，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，每個(gè)人的確是有處置自己這部分產(chǎn)權(quán)的權(quán)利，如果找得到下家，確實(shí)可以進(jìn)行更名。但是，操作上是很難實(shí)現(xiàn)的，而且還有很多其他風(fēng)險(xiǎn)，比如這套房子肯定沒(méi)法抵押，銀行是不會(huì)接受的?！?/p>

“或者其中一個(gè)產(chǎn)權(quán)人破產(chǎn)了，那么這套房子可能面臨司法上的強(qiáng)制執(zhí)行，又或者其中一個(gè)產(chǎn)權(quán)人一直在國(guó)外，沒(méi)法回來(lái)配合簽字辦理過(guò)戶，那等于做不到自由更名?！蔽滩└Ρ硎?，朋友間搭伙買(mǎi)房也會(huì)出現(xiàn)有人反悔不歡而散的局面，何況是和陌生人一起共同買(mǎi)房，“風(fēng)險(xiǎn)必定是存在的，只是因?yàn)橘I(mǎi)房和一些金融投資不一樣，很多人的心態(tài)是畢竟這套房子最終還握在三個(gè)人手里，大不了就一起賣(mài)掉變現(xiàn)，所以才有一些人愿意買(mǎi)單?！?/p>

房管部門(mén)介入調(diào)查，請(qǐng)廣大購(gòu)房者理性購(gòu)房

這起鬧得轟轟烈烈的酒店式公寓銷(xiāo)售事件也引起了房管部門(mén)的關(guān)注。

杭州市住保房管局稱，對(duì)于杭州綠地商業(yè)中心3號(hào)樓分割銷(xiāo)售、售后包租等信息廣受關(guān)注，會(huì)同相關(guān)部門(mén)于10月8日起對(duì)相關(guān)公司逐一進(jìn)行約談，了解具體情況，收集相關(guān)材料。根據(jù)初步了解的情況，該項(xiàng)目銷(xiāo)售涉及多個(gè)單位。接下去將進(jìn)一步調(diào)查，一旦發(fā)現(xiàn)存在違法違規(guī)行為的，將依法依規(guī)嚴(yán)肅處理。

同時(shí)，房管部門(mén)請(qǐng)廣大購(gòu)房者堅(jiān)持理性消費(fèi)，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)防范，避免陷入購(gòu)房法律糾紛而遭受財(cái)產(chǎn)損失。

“營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新”背后是酒店式公寓銷(xiāo)量腰斬

這場(chǎng)熱鬧的營(yíng)銷(xiāo)事件背后，事實(shí)上折射出的是酒店式公寓市場(chǎng)持續(xù)下行的現(xiàn)狀。

今年前3季度，杭州市區(qū)酒店式公寓成交13471套，同比下降45.6%。同時(shí)，在當(dāng)下的市場(chǎng)中，除了地鐵口、低總價(jià)的酒店式公寓，其他酒店式公寓項(xiàng)目并不好賣(mài)。像印公館這樣總價(jià)300萬(wàn)以上的項(xiàng)目，算下來(lái)投資回報(bào)率并不高，銷(xiāo)售比較吃力。因此，銷(xiāo)售代理公司才不惜打擦邊球，進(jìn)行“營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新”。

即便共有產(chǎn)權(quán)本身不違規(guī)，但共有產(chǎn)權(quán)投資本身并不值得鼓勵(lì)，除上述風(fēng)險(xiǎn)，還將酒店式公寓徹底變成金融投資產(chǎn)品。事實(shí)上，酒店式公寓本身就是個(gè)擦邊球，商業(yè)地塊的初衷是增加稅收，而不是建酒店式公寓。如果小戶型能分割，那如今規(guī)定的產(chǎn)權(quán)證面積300m2以上的商業(yè)是否也會(huì)效仿呢？那么對(duì)于酒店式公寓的限制就將形同虛設(shè)。

（原題：《三個(gè)陌生人合買(mǎi)一套公寓，一人一間房，這種營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新藏著多大風(fēng)險(xiǎn)》）