時代中國控股有限公司（時代中國控股，01233.HK）9月9日公告，已向香港聯合交易所申請分拆旗下全資子公司時代鄰里控股有限公司，于香港聯交所主板獨立上市。

時代中國控股表示，上述業務已發展成足以進行獨立上市的規模，作為獨立上市集團的身份，時代鄰里擁有獨立的集資平臺及通過全球發售擴闊其投資者基礎，可直接進入股權及/或債務融資的資本市場，為其現有營運及日后擴展提供資金，而毋須依賴時代中國控股，從而改善營運及財務管理效率，且可讓股東有機會在獨立平臺上將分拆集團的分拆業務的投資價值變現。

根據初步招股說明書，時代鄰里上市后，豐亞企業有限公司（由佳名投資有限公司擁有60%及東利管理有限公司擁有40%）將直接持有約56.06%已發行股本。佳名投資由時代中國控股創始人、董事長岑釗雄全資擁有，東利由其配偶李一萍全資擁有。因此，豐亞企業、佳名投資、東利、岑釗雄及李一萍為控股股東。

根據官網，時代中國控股成立于1999年，一直深耕珠三角地區，業務覆蓋住宅開發，產業、商業開發運營，以及城市更新、金融、長租公寓、社區服務、物流倉儲、教育、家具家裝等領域。2019年6月30日，總資產超過1400億元。

時代鄰里，是時代中國控股核心業務板塊之一。初步招股文件顯示，時代鄰里業務包含物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務及其他專業服務等。根據官網，時代鄰里旗下擁有“時代物業”、“東康物業”、“萬寧物業”等物業服務公司，“鄰里邦網絡科技”社區O2O公司、“鄰里智能化”工程公司、“駿安電梯”、“時代融信”社區金融理財公司以及專業物業人才培養的“時代鄰里學院”。

資本負債比率1022.2%

時代鄰里收入從2016年的3.72億元增至2018年的6.958億元，年復合增長率為36.6%，并從2018年上半年的3.076億元增加48.1%至截至2019年上半年的4.557億元。

凈利潤從2016年的2010萬元增至2018年的6420萬元，年復合增長率為78.8%，并從2018年上半年的2780萬元增加50.7%至2019年上半年的4180萬元。

根據初步招股文件，時代鄰里的客戶主要包括物業開發商、業主及居民以及政府機構。

“我們的最大客戶為時代中國集團，我們向其提供物業管理服務、對非業主的增值服務及小區增值服務。于2016年、2017年、2018年及2019年上半年，來自向時代中國集團提供服務之收入分別為1.205億元、1.215億元、2.166億元及1.223億元，分別占時代鄰里總收入的32.3%、23.4%、31.1%及26.8%。

時代鄰里表示，計劃通過擴大業務規模及市場份額，戰略性收購，深化數字化管理系統及升級自動化運營模式，提供多元化及差異化的增值服務，專注于發展其他專業服務，吸引、培養及保留人才以支持業務增長。

2016年、2017年及2018年以及2019年上半年，時代鄰里管理的物業總建筑面積分別為1310萬平方米、1600萬平方米、1880萬平方米及4270萬平方米（包括市政環衛服務）。

“擴張帶來的可能是流動性風險。” 時代鄰里如是表示。

2016年和2017年，時代鄰里流動負債凈額為1.379億元及1.287億元，主要由于其他應付款項及應計項目，其中應付關聯方款項的金額占較大比例。“我們未來的流動資金、支付貿易及其他應付款項付款以及償還債務融資將主要取決于我們從經營活動中產生足夠現金流入的能力。”時代鄰里在招股書中說。

從2016年到2019年上半年，時代鄰里經營活動負現金流量凈額從440萬元上升到8.474億元。

2016年、2017年及2018年及2019年上半年，時代鄰里的資本負債比率分別為55.7%、11.5%、1494.7%及1022.2%。時代鄰里解釋，2018年大幅升至1497.7%，主要是由于2018年與一家第三方資產管理公司訂立資產抵押證券所致，今年上半年下降主要是因為償還了部分資產抵押證券。

深耕大灣區

初步招股說明書披露，2019年6月30日后，時代鄰里與獨立客戶簽訂合約或中標為15處物業提供物業管理服務，包含3所學校、5個住宅項目、3個政府辦公樓項目、兩個商業項目、一個物流園及一個合約總建筑面積為180萬平方米的公共基礎設施項目。

在上述項目中，廣東省清遠南部的中國南部物流樞紐園區是連接清遠及大灣區的交匯點，推進廣清一體化并構建清遠南部物流與供應鏈樞紐。同時，時代鄰里還簽下了為港珠澳大橋珠海站口岸提供物業管理服務的訂單。

同期，時代鄰里共簽訂19份城市更新項目合約以提供物業管理與增值服務，包括與時代中國集團的11個項目及與第三方物業開發商的8個項目，合約總建筑面積為110萬平方米。其中大部分項目位于大灣區。此外，于2019年6月30日后，時代鄰里還簽訂了5份電梯服務合約、11份智能化工程服務合約及4份開荒清潔服務合約，涵蓋9個城市。

初步招股說明書顯示，截至2018年12月31日，時代鄰里全國90個在管項目中有83個位于大灣區。

截至2019年6月30日，時代鄰里有210個在管項目，包括位于中國15個城市的物業管理項目（包括住宅小區、工業園、商業物業及寫字樓、多功能綜合體、政府大樓、公共設施、機場及教育機構以及市政環衛項目），在管物業總建筑面積逾4270萬平方米。