發生沉降傾斜的羅湖區和平新居單身公寓樓。 

日前，深圳市羅湖區和平新居單身公寓樓發生沉降傾斜，其后，沉降傾斜樓附近的一些樓宇也出現晃動。據羅湖區街道辦消息，相關居民樓存在嚴重安全隱患，然而，坍塌房源和周邊房源掛牌價卻一日間猛漲，甚至出現幾組客搶一套房現象。

在現行法律框架內，坍塌的居民樓能轉讓嗎？簽署的合同是否有效力？專家指出，坍塌房屋已無法交易，周邊房屋也存在投資風險。

塌樓無法交付 合同不能成立

近日，深圳坍塌公寓樓事件引發持續關注。經專家組現場研判，初步認為樓體局部傾斜下沉，是由于暗渠水流常年作用下導致。廣東卓建律師事務所律師楊林認為，暗渠屬于勘探問題，一般只有大型公共基礎設施，如機場、橋梁、地鐵等，在建設前才會進行地質勘察，普通民宅建設未作這樣的要求。目前的調查報告，尚看不出有直接人為因素的介入。

我國民法通則規定，因不可抗力造成他人損害的，不承擔民事責任。這意味著，如果暗渠屬于“不可抗力”，業主們很可能無法向他人索賠。

不過，華南師范大學法學院副教授陽庚德表示，民法設置不可抗力制度的宗旨在于排除行為人的過錯，運用不可抗力免責條款，必須建立在行為人沒有過錯的前提下。房屋質量本身是否合格？建樓時是否有義務發現暗渠存在？這些還有待進一步查明。

房屋坍塌后，還能繼續交易嗎？陽庚德說，作為房屋買賣合同的標的物，房屋已經滅失無法交付，因此合同不能成立。但周邊仍然完好的房屋，可根據意思自治規則自由交易。深圳市不動產登記中心也發布消息，表示根據有關法律法規的規定，房屋所有權滅失的，不能辦理轉移、抵押登記。

“其實房價上漲的關鍵原因，是坍塌后可能帶來拆遷的加速。”楊林告訴南方日報記者，雖然房屋物權滅失，但土地使用權還在。房子坍塌后產生的一系列權益，比如追償權等，這些債權可以轉讓。

而塌樓周邊的房屋，在陽庚德看來，雖可以交易，但由于不動產轉讓過程較長，該片區一旦納入拆遷紅線，房屋交易或被凍結，如果不能過戶，買家也享受不到所謂的拆遷權益，投資存在風險。

雙三分之二業主同意 可對小區重建

雖然中介猛炒舊改概念，但官方并未有明確消息。業主們期待的小區重建能夠實現嗎？有媒體認為，根據《深圳市城市更新辦法實施細則》，城市更新單元內拆除范圍的用地面積應當大于1萬平方米，和平新居片區不符合這一要求。

楊林說，這其實是一個誤讀，《深圳市城市更新辦法實施細則》在規定用地面積的同時，還明確因城市公共利益項目等原因確需劃定城市更新單元的，可就單元范圍、拆除范圍、配建要求等內容進行專項研究，獲得審批。楊林認為，基于和平新居超過20年的建成時間，部分房屋倒塌的事實，關聯區域房屋危險程度增加，和平新居區域存在進行棚戶區改造的可能。

“按照《物權法》《物業管理條例》的規定，經過占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主決議，就可以對小區進行重建。”楊林說，如果政府介入啟動棚改，意味著改造區域內的原業主將獲得補償，如果選擇物業補償，也就是回遷安置，原業主將按照套內1：1，或者建筑面積1：1.2獲得回遷，還可以按照建構價增購10平方米。因此，市面上才有中介機構借機炒房。

有觀點指出，為遏制炒房風氣，持有房屋未達到一定持有年限的業主，或者非本地居民，不應享有拆遷帶來的權益。楊林認為過于細致的區分并不合理。“從法律上看，拆遷補償是針對房屋而產生的，無論新業主還是舊業主，無論二手交易還是原有居民，他們擁有的都是同一塊地同一個建筑，享有的權益也應該一致。”但各地對此規定不同，不排除有類似風險存在。

楊林建議，目前業主們應盤點損失情況，并統一與街道辦、更新管理部門、國土部門等，就土地使用權的保留、后續恢復重建及是否納入棚戶區改造等提出專項申請，進行專項協調溝通，如果政府決定納入改造計劃，則應盡快推動小區進行棚戶區改造。

由于目前事故原因是初查，陽庚德建議，政府部門盡快作出詳盡的調查報告，明確原因、界定責任，后續的補償、協商、重建等工作才能展開。 

(原題：《塌了的房子能賣嗎？專家說：不能》）