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舊房改造還沒完成，好像房租就漲起來了
原創： 李香菜 新周刊
舊改并非是朝夕見效的事情，它需要高瞻遠矚的頂層設計，需要抽絲剝繭的科學落實，也需要一點耐心。
在“房住不炒”的大政方針下，中國的樓市開始趨于冷靜。多年以來，依靠房地產強勢拉動的中國經濟，正需要新的增長引擎。
而在今年，舊改正式接替棚改進入爆發期。據住建部統計，目前，全國各地上報需要改造的城鎮老舊小區共有17萬個，涉及居民上億人，投資總額高達4萬億元。
舊改，即“老破舊小區改造”，雖然這個概念聽起來不那么高大上，但它正為中國經濟增長規劃出新的路徑。
又一個4萬億！這將產生多少就業崗位，帶來多少建材需求，提高多少消費可能，增長多少房價空間？一切都還不得而知，一切又多么令人期待。
但令租房族們不安的是，房租上漲，卻已經是不得不面臨的現實。
棚改，就是棚戶區改造。 這是早在2009年就開始的一項民生工程。 作為出生在山西礦區的“煤二代”，我見證了當時礦區棚改的主要過程。
小的時候，身邊有相當一部分同學都住在棚戶區。 有的依山而建，山里挖個窯洞，洞前用木板、油皮紙搭個門臉； 也有的住在廢棄的橋洞下，其他部分用磚壘起來……這就是一個家。
棚改不僅讓人們住上了寬敞明亮的高樓，也讓我們一個小小的煤礦，有了除了煤之外的第二個經濟引擎——房地產。
那時候礦上的房價，一路從幾百元一平飚到了現在的三千多元。
往事已矣，到今年棚改計劃已經大幅縮減，2019年公布的37省市棚改計劃僅為285萬套，較2018年實際開工套數下降54.5％。 棚改走向尾聲，這將導致投資額減少約4500億元。
而高達4萬億元投資總額的舊改，即便設置5年的改造期，每年也可新增約8000億元的投資，高于棚改減半導致的資金缺口。
舊改是中國經濟轉型的難得機遇。 它不僅能夠拉動投資，穩住就業，還有可能刺激消費。
刺激消費的邏輯是，如果老舊小區裝了電梯，那么上下樓方便了，就有可能促使人們多下樓買點東西。 而如果是新建了停車場，那么又可能促使住戶買輛車，車位都有了，還差個車錢嗎？
想得倒是很美，但這4萬億的錢從哪兒來，就成為最大的問題。 這么多錢不可能都由政府出，否則增發鈔票可能會造成通脹問題。
目前政策方向是： “創新投融資機制，鼓勵金融機構和地方積極探索，以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支持。 運用市場化方式吸引社會力量參與。 ”
但如何吸引社會資本參與？ 社會資本是要盈利的，修個電梯，或者更換一下水電管網，住戶倒是享受到便利，刺激消費拉動GDP了，但這錢社會資本怎么賺得到呢？
我們來盤一盤，舊改主要內容是停車位、小區道路、綠化、加裝電梯、外墻及樓道內粉刷等。
停車位可以賣一賣，增設的充電樁可以出租，電梯里可以設廣告位，這些雖然都有收益能力，但杯水車薪，現金流很小，融資難度真的很大。
最后就是，政府補貼、企業融資之外，居民還是要出一部分錢。 但這個錢怎么分，誰多誰少，多多少少多少，產生爭執的地方就很多了，尤其體現在裝電梯上。
按說老舊小區改造，怎么說也是讓小區變得更加美觀方便。這么大好的事情，怎么就還會有人反對呢？
這里面可能引發反對的點，其實還挺多。舊改怎么說也要施工吧，施工引發的噪音和粉塵很難不被投訴。但這還是小事兒，最主要還是錢的問題。
以加裝電梯為例，對于小區整體而言，加梯后房價可能出現三種走勢：
一、受小區改造帶動，整體升值；
二、因為裝上電梯，高樓層升值；
三、因為電梯給低層帶來采光不好、隱私可能暴露等問題，低層房屋升值不僅沒有高樓層快，甚至還更難轉手，或者更不值錢。
因此，高低樓層之間的博弈就時有發生。通常都是高樓層力主修梯，低樓層反對修梯。
在成都錦瑞園小區，甚至有低層業主主張：低層理應獲得補償。他們自發組建攻守同盟，擬定“補償標準”：1樓為30萬元，2樓20萬元，3樓10萬元。
不光如此，他們還揚言要限制高層業主在電梯加裝后對房屋進行轉租、轉售，否則需賠償本單元業主40萬元。其中20萬元賠償低層業主，20萬元作為以后電梯維護費用。
而在咸陽市秦都區興業園家屬院，整棟樓除了1樓有1戶人家反對之外，都同意裝電梯。根據有關規定，該小區已經達到可以加裝電梯的門檻。但進入施工階段后，這一戶人家卻百般阻撓施工。搞得電梯加不成，家住高層的老人家出行也成了問題。
也有一種情況是，高低樓層之間好不容易達成妥協，電梯也裝好了。但在交付使用補尾款的階段，有的住戶不想補尾款。我一個住在廣州市荔灣區桃園社區的朋友，就遇到了這樣的問題。
怎么辦呢？那就刷卡進電梯，否則不能使用。但也不知道那個沒交尾款的住戶哪來的本事，居然自己配了一張卡，照樣進出。這種不講契約的行為有時候真的讓人無言以對。
還有加完電梯之后的養護問題。
在廣州市越秀區盤福路添濠北街社區，看著歷時4年“闖盡難關”才裝好的電梯，本來是件開心事。 但由于電梯到了保修期，需要安全管理員， 可符合年齡的人又沒時間負責，有時間負責的人又過了年齡，這電梯要萬一出了事真是得不償失。
還有的舊改博弈涉及到了拆建問題，就更難處理。
深圳羅湖木頭龍自2010年列入城市更新計劃至今已逾9年，由于4戶業主未簽約，項目仍未進入實施階段。已簽約的1336戶業主，因為項目遲遲無法推進而有家難回，更有49名業主在等待中遺憾離世。
可見，舊改并非是朝夕見效的事情，它需要高瞻遠矚的頂層設計，需要抽絲剝繭的科學落實，也需要一點耐心。但有一個東西在舊改這里顯得很“急躁”，它不是房價，而是房租。
在舊改政策剛出來的時候，總有營銷號炒作“舊改時代來了！你連老破小都要買不起了”。
我覺得這個也得兩分著來看，如果是像深圳白石洲那樣大拆大建的舊改，房價當然會大漲，畢竟從城中村變成了電梯高層。
但如果只是改一下水電管網，加裝一個電梯，結果可能還不一定。
畢竟現在的限購政策，已經嚴格到有的個貸按揭都暫停了。而舊改并不能產生新的供給，對應的也就不會帶來新的需求。所以在房價問題上，目前來看還不是必然促漲的關系。
但不論如何，舊改會推動房租上漲，已經是無法避免的事實。
在深圳坂田村，為響應舊改政策，村里就給樓外墻刷個油漆，同時還由月付改為長租公寓模式，房 租就能噌噌噌漲 幾百。
再比如廣州潭村，在改造前（2012年），80平的月租金僅1200元，然而在改造后，月租金已達7000元，翻了將近6倍。
但與此同時，和潭村相鄰的員村，由于沒有進行大規模的舊改，2012年一室一廳月租金在1000元左右，如今月租金仍不到3000元。
如今舊村改造，原本居住在核心區的“廣漂深漂們”，不得不被迫逃離到更遠的地方。
珠江新城邊的冼村終于也要全然煥新了，高興了村民，卻苦了租客。環望四周，似乎只有一街之隔的石牌村可以成為最方便的落腳之地，但蜂擁的人潮勢必助推石牌村的房價。
在深圳白石洲村舊改之前，有的片區租金就已經直逼小區房。但好歹不用出物業費，加總起來，總是要劃算一些。畢竟深圳的房子，不是每一個深漂都有機會買得起的。在房租這里能省還是要省。
現在白石洲舊改已經動拆，作為租戶，在拆遷中唯一的參與感，就是來自搬家了。城市保障房現在還沒有流動人口的機會。
失去城中村的廉價住所后，租戶要么接受更貴，要么忍受更遠。有的人甚至會搬到上下沙、離科技園不遠的西麗，或者是寶安區的坪洲西鄉一帶，這些地方的房子便宜，但這又憑空多出六七公里甚至更多的路程。
對于深圳這樣一個加班就是日常的城市，只能靠犧牲睡眠來多省點租金了。
也有的人不甘心一輩子逃離，他們想成為大城市的主人。
于是有人買下一些可能會被改造的城中村民房，盡管有一些是小產權房。
據中國經營報報道，深圳市龍崗區的各大城市更新項目中均存在大量無產權回遷房交易。
“龍崗保利回遷房”“龍崗萬科回遷房”……一個個打著“無需社保、不限購、買到就是賺到”的明碼標價的回遷房，公開在百度貼吧中的“舊改吧”“城市更新吧”以及趕集網上掛賣銷售。
甚至有投資客大老遠跑過去，和村民達成利益交換，利用“歷史遺留+開發商確權”機制準備大撈一筆，就等著拆的那一刻。那時候，自己就富了！
但這個里面也有陷阱，由于法律漏洞的存在，萬一其中發生了資金問題，到時候投入的錢可能就打水漂了。
參考資料：
“老舊改”與“舊改”、“棚改”有何區別？對穩投資有多大效果,金融界,2019-6-26
國務院放大招，“舊改”效果將堪比“棚改”,智谷趨勢,2019-6-24
舊改：這個樓市里的大變數，登場了,真叫盧俊,2019-6-23
小區加裝電梯業主起爭執低層喊話：補償一樓30萬,成都商報,2018-12-10
老樓裝電梯 1樓住戶不同意多次阻撓致停工,華商報,2018-11-29
“我走不動后，電梯誰來管？”加裝電梯后的新煩惱,廣州日報,2018-5-16
深圳羅湖木頭龍舊改最后4戶仍拒簽 業主哭訴：項目等死就是業主等死,南方都市報,2019-8-5
深圳舊改暴富記：一棟房子7人瓜分 坐等巨額利潤回報,中國經營報,2018-10-29
深圳最大城中村舊改，15萬深漂人驚夢,第一財經,2018-6-23
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