國際國內政經環(huán)境瞬息萬變，全球經濟增長放緩已成定局，美國四處點火，危機預兆頻現(xiàn)。

美國會不會繼續(xù)加征關稅？會不會全面科技脫鉤？會不會另拉“三零”小群（零關稅、零補貼、零壁壘）？會不會啟動石油戰(zhàn)、金融戰(zhàn)、貨幣戰(zhàn)按鈕？

對此，我國如何應對？房地產會不會因此重新定位、再度出山？

全球經濟不確定性，將明顯拖累外需環(huán)境

全球市場烏云壓頂。

雖然，美國經濟一季度環(huán)比折年率增速仍有3.2%的較高增長，但特朗普減稅政策的邊際效應已近尾聲，除非大規(guī)?；ㄓ媱澛涞鼗蛘呙缆?lián)儲降息，否則經濟較高增長難以為繼。

英國退歐困局難解、資本產業(yè)流出不止、經濟下滑前景堪憂。

歐洲汽車排放新標準沖擊其汽車產業(yè)，伊核協(xié)議存廢威脅著歐洲經濟，法國“黃馬甲”事件殃及多國，歐洲內需走弱難免。

多國資產價格出現(xiàn)了下跌甚至接連暴跌，全球經濟金融危機預兆不斷顯現(xiàn)。

我們已隱隱感到，市場烏云籠罩、危機潛行，也許很快，全球新一輪經濟金融危機的灰犀牛將不期而至、提前到來。

倫敦、澳大利亞等國房價下跌，美國、歐洲、土耳其等股市暴跌，繼續(xù)抑制著世界各國經濟。

美中、美歐、美日、美加、美墨等貿易摩擦輪番登場、接連不斷，關稅或懸而未決、或持續(xù)升級，已經造成各國進出口貿易快速下滑并拖累經濟走勢放緩。

按照荷蘭經濟政策分析署（CPB）跟蹤的全球貿易數(shù)據(jù)，2019年一季度全球貿易額下跌-0.2%；其中美、歐、日、中四大經濟體貿易額下跌3.22%。下滑程度甚至超過2011年歐債危機時期。

2019 年一季度我國出口增速為1.4%，較2018 年四季度回落2.5 個百分點，較去年同期下降12.3 個百分點。

4月份進出口增速持續(xù)下滑，僅為0.4%，其中，出口1934.9億美元，下降2.7%

1-4月我國進出口總值1.4萬億美元，增速由正轉負，下降-1.1%。

國際經濟形勢不景氣導致的外需疲軟，在貿易摩擦不斷加劇的大背景下，不排除外需大幅下行的風險。

隨著美國加征關稅，我國對美出口繼續(xù)大幅壓縮。

1-4月，我國對美出口同比增速-9.7%，同比1-3月增速-8.5%繼續(xù)下滑。

未來美中經貿關系走向如何？

或有三種可能：

一是繼續(xù)貿易談判，但談而無果、爭而不破，互留余地；

二是被迫加征關稅，更互懟口水、貿易脫鉤，產業(yè)轉移；

三是貿易暫時休戰(zhàn)，求推遲危機、另起戰(zhàn)端，全面封鎖。

無論哪種可能，都將重挫美中經濟并拖累全球。

由于美中互加關稅導致美股暴跌，打破了特朗普鐘愛的美股不壞金身，觸動了美國精英重新評估貿易摩擦的雙方損失及對美國經濟的影響。

如果美國經濟出現(xiàn)疲軟甚至下滑，貿易摩擦的反對呼聲將持續(xù)上升，加之特朗普連任競選急需好牌、渴望協(xié)議成果，繼續(xù)加征關稅的概率降低（美國推遲加征歐日汽車關稅、可能達成加墨鋼鐵關稅協(xié)議、縮減華為部分貿易限制，顯示糾偏意向），達成貿易協(xié)議的可能性上升，或為中國出口企業(yè)爭取喘息機會。

不過，即便是貿易摩擦告一段落，也不意味著劍拔弩張的局勢有所緩和。

正如我們過去所說，未來的科技戰(zhàn)、人才戰(zhàn)、石油戰(zhàn)、金融戰(zhàn)、貨幣戰(zhàn)將起此彼伏，所有選項都不會缺席，未來數(shù)十年，世界將永無寧日。

內需不穩(wěn)投資不強，將深度影響就業(yè)穩(wěn)定

國際形勢變化沖擊著中國剛剛出現(xiàn)企穩(wěn)形態(tài)的經濟，二季度再度下滑難以避免。

社會消費品零售總額增速持續(xù)下滑，4月已經跌至7.2%（扣除價格因素實際增長5.1%），跌過了去年最低點的8.1%。

消費占GDP的比重高達約55%，如果社零增速繼續(xù)下滑甚至跌破6.0%，如何能支撐GDP增長6.0%-6.5%的區(qū)間呢？

4月份的數(shù)據(jù)顯示，投資增速同樣下滑。

基礎設施投資（不含電力、熱力、燃氣及水生產和供應業(yè)）同比增長僅4.4%，增速與1-3月份持平。

顯然，財政政策尚未發(fā)揮效力，地方政府投資也難以普遍發(fā)力，畢竟，地方債與財政緊仍是困擾地方發(fā)展的最大難題。

只有鐵路投資增速遠高于其它行業(yè)，增長12.3%，而且增速提高1.3個百分點。

工業(yè)投資同比增長3.1%，增速比1-3月份回落1.3個百分點。

工業(yè)投資增速下滑的背后，產業(yè)鏈轉移應是重要因素之一。

近日，總理要求：“守住不發(fā)生大規(guī)模失業(yè)的底線，防止出現(xiàn)大規(guī)模返鄉(xiāng)潮，有效穩(wěn)住就業(yè)大局、穩(wěn)定社會預期”。

可見，防范產業(yè)鏈轉移可能帶來的投資下滑、大規(guī)模失業(yè)，已是各級政府工作的重中之重。

但是，我們還能再次改變房地產壓艙石的定位嗎？

1—4月份，房地產開發(fā)投資同比增長從去年底的9.5%上升到今年以來保持在11.6%-11.9%的水平上，顯然，投資增速上了一個臺階。

而且，流入房地產的資金明顯放松：

從1-2月到1-4月，個人按揭貸款增速從6.5%回升至12.4%，房企開發(fā)貸增速從-0.5%回升至3.7%，房企發(fā)債、信托都有放松，房企到位資金增速也從2.1%迅速提高至8.9%。

雖然，高層仍在警惕房地產回升再度擠壓制造業(yè)和消費，但流動性寬裕之下，居民部門加杠桿仍是替代政府、企業(yè)、金融去杠桿的必然選擇，只是增速會放緩。

如果沒有鐵路和房地產投資的支撐和拉動，固定資產投資失速難以避免。

而且，房地產相關產業(yè)鏈條長，相比鐵路建設，更能起到穩(wěn)定就業(yè)的作用。

房地產會不會因此而被寄予厚望、再度托起吸收就業(yè)的希望？

過去我們說過，房地產已經不再是中國經濟增長的火車頭，而是壓艙石。

哪怕洪水滔天，相信房地產壓艙石的新定位依舊不會改變。

但是，為什么房地產開發(fā)投資會有兩位數(shù)的增長？

從數(shù)據(jù)上看，1-4月房企新開工面積增長13.1%，增速比1-2月提高7.1個百分點，推動了投資增長。

去年的土地款延期支付可能也是投資增速上升的原因。

但是，同期房企購置土地面積同比下降33.8%，降幅比1-3月份擴大0.7個百分點，這預示著未來的新開工面積與投資都會繼續(xù)下降。

4月房地產開發(fā)投資增速僅比一季度小幅提高了0.1個百分點，已經呈現(xiàn)了增長放緩趨勢。

與投資和新開工的兩位數(shù)增長不相對應的是，商品房銷售額增長僅從2.5%回升至8.1%，結合4月末全國商品房待售面積繼續(xù)減少，同比下降9.4%，說明兩點：

一是庫存短缺，導致成交量難以持續(xù)爆發(fā)式增長。

二是雖然年初房地產開發(fā)投資超預期增長，主要來自于補庫存，后續(xù)投資必然回落。

雖然，部分城市引進人才帶來了需求增長預期、放松調控帶來了房價上漲預期、部分城市緊縮供地、饑餓營銷帶來地市回溫，刺激了樓市，但依然沒有脫離我們關于“樓市將會回溫但不是回暖、政策會放松但不會放開”，以及“小陽春不可持續(xù)”的判斷。

5-6月及下半年形勢會如何？

很多地產人依然抱有美中貿易摩擦升級利好房地產的幻想。

的確，過去我們說過，“經濟好，房地產好；經濟不好，房地產也好”。

但是，在“房住不炒”和“防范系統(tǒng)性金融風險”的大背景下，政策上允許房地產托底，但不允許房地產爆棚。

因此，房企6月沖業(yè)績、金九銀十、年底沖刺都還會帶來超越小陽春的市場回溫，至于成色，就不必與過去攀比了。

當然，指望回溫的房地產能夠增加大量就業(yè)也是不現(xiàn)實的。

現(xiàn)在，建筑工地上已經難覓40歲以下的新人。

房地產市場的平穩(wěn)發(fā)展，也不會再讓房地產相關產業(yè)鏈吸納更多的就業(yè)了。

樓市有松定向滲水，將加劇城市兩極分化

全球經濟下滑的同步性，催生了各國央行政策由回歸貨幣正?；俣绒D向邊際放松。

美聯(lián)儲終于響應了特朗普停止加息的不斷施壓，利率政策轉向中性，并將提前結束縮表。

歐央行3月份會議宣布將重啟第三輪LTRO 計劃，為實體經濟提供流動性支持。

澳大利亞、英國等央行也先后暗示未來可能調降利率，印度央行更是率先降息。

當前，美國金融市場的寬松程度已經恢復至2018 年Q4 暴跌之前的水平。

我國貨幣政策定調合理充裕，今年以來，定向降準、全面降準均向市場釋放了流動性。

雖然央行通過MLF、逆回購收回流動性，但市場流動性仍然充裕，資金利率逐步下行。

流動性的充裕帶來資產價格的估值修復。

我們曾經說過，錢多了，錢就不值錢了，而對應錢的資產就變得更加值錢。

正如美聯(lián)儲放水，推高了股市和樓市資產價格，而特朗普極力著維護美股，恰是因為大多數(shù)美國人的財富都在股市之中。

只是，中國樓市不再是過去的樓市。

政策變化是樓市調整的唯一旋鈕，其中一城一策與資金供給是樓市調整的兩大頻段。

中國經濟發(fā)展的動能更加體現(xiàn)在城市競爭中，城市競爭力不僅體現(xiàn)在科技新興產業(yè)的國家級世界級的實力競爭力上，也體現(xiàn)在交通便利、交易安全、成本合理、環(huán)境友好的顏值競爭力上。

打造城市競爭力，就是打造中國的世界競爭力。

北京中關村、上海自貿區(qū)、杭州科技城、深圳前海、武漢光谷、成都天府都是城市實力競爭力的金礦。

服務金礦并打造城市顏值競爭力，最有效的策略就是運動式戰(zhàn)役。

今年的武漢軍隊運動會、2022年北京冬奧會、2022年杭州亞運會、2025年成都世界運動會，將快速提升其世界影響力與顏值競爭力。

但是，這需要天量的財政支撐，幾乎所有城市的一般財政收入都不足以彌補財政赤字，缺口只能通過土地財政填補。

北京土地推介會似乎已是歷史久遠的記憶，土地拍賣放開限價背后的財政饑渴更是毫不隱晦，畢竟，失去資本支撐的地市樓市難以長盛不衰。

這也是樓市有松的根本原因。

松動下的樓市，資本流向哪里？

我們認為，未來樓市格局將呈現(xiàn)兩分天下：

軌道上的都市圈將改善城市交通條件、縮短時空距離、吸引產業(yè)入駐、提供就業(yè)機會、提升居住環(huán)境、加速人口導入、吸收涌入資本。

這是打破地方行政壟斷、要素市場分割的最佳捷徑，也是需求最大且持續(xù)增長的房地產市場。

人口流入與房企回歸也使得資金大量涌入都市圈。

另一個是非都市圈，雖然還有需求，但全域人口凈流出、主城區(qū)人口基本持平將是常態(tài)，城市難以繼續(xù)擴張，不過需求還在，資本流入還會保持穩(wěn)定。

收縮型城市只會存在于非都市圈，未來更是需求遞減，直至年輕人加速離開的臨界點之后迅速衰退。

在此大背景下，土地供應將呈現(xiàn)兩個極端：

都市圈核心城市及中小城市逐漸學會了有節(jié)制的土地供應和饑餓營銷。

有節(jié)制的土地供應可以帶來土地溢價和高額凈收益，雖然土地賣得少了，但拆遷安置補償成本也少了，土地凈收益卻可能更高。

都市圈城市包括軌道沿線的中小城鎮(zhèn)都會獲得產業(yè)與房企的青睞，土地的稀缺性更加凸顯，供應不足、庫存不足、供求關系的緊平衡將成為新常態(tài)。

但是，把準時機、踩準節(jié)拍精準地進入?yún)s是不容易做到的。

沒有了棚改和資金支持，這些城市無法延續(xù)2018年的場景，無論是樓市還是地市。

房企回歸一二線城市的集體共識，也使得非都市圈的三四線城市將長期面臨粥多僧少的局面。

中指院的數(shù)據(jù)顯示，今年以來流拍的293宗土地中，82.2 %位于三四線城市，其中主要在非都市圈，印證著非都市圈三四線城市的土地市場終將回歸平靜。

雖然仍有少數(shù)三四線城市依然延續(xù)圈地運動，但卻制造了新的庫存，未來將再度陷入去庫存而不得的尷尬境地。

長期來看，人口與資金流入的方向，必然導致城市樓市兩極分化。

資金充裕聚焦頭羊，將加速中小房企退出

今年部分城市地市升溫還有一個重要原因：中型房企正在搶道進位。

2014年底，我們說過：“有規(guī)模才有江湖地位”、“90%的中小房企將退出地產江湖”。

2018年初，我們又說：“50強將成為房企融資新門檻”。2019 年一季度末，房地產開發(fā)貸款余額 10.85 萬億元，同比增長 18.9%，增速比上年末低 3.7 個百分點，個人住房貸款余額 26.87 萬億元，同比增長17.6%，大部分放款都流向銀行白名單的頭部企業(yè)。

Wind數(shù)據(jù)顯示,今年1-4月，房企境內發(fā)債2757億元，同比增長46%，其中4月發(fā)債881億元，同比增長61%，顯示發(fā)債速度還在加快。

同期，海外發(fā)債2050億，同比增長18%。發(fā)債融資也同樣流入頭羊企業(yè)。

房地產信托融資監(jiān)管約束趨弱，房地產信托融資再度回歸。

去年以來，不少房企扎堆赴港上市融資或排隊上市，都只為了一個“錢”字。

大中型房企都在做著橫盤時代的長跑資金準備。

雖然，高基數(shù)的大型房企普遍放緩了發(fā)展腳步，但是千億房企已經超過30家，這就意味著，如果中型房企拿不到融資入場券，就不可能抓住市場橫盤的最后時機，擠進賽道。

一些中型房企趁勢冒進、爭搶土地，即便不一定算得過“賬”，但不搶地如何能繼續(xù)留在場上呢？

到哪里去搶地呢？

中指院的數(shù)據(jù)顯示，截至5月17日，都市圈核心城市（主要是省會和雙核城市）與上海、粵港澳、寧鎮(zhèn)揚、武漢、成渝五個1小時都市圈三四線城市的住宅用地成交已達到300城的78%，相比過去兩年的69%-76%有明顯提升。

但是，有些都市圈核心城市公開招拍掛的土地不多，引來房企競相爭搶，最終可能無利可圖。

一些房企轉向一二級聯(lián)動與收并購業(yè)務，盡管可以解決土地儲備與競價的難題，但顯然會降低發(fā)展速度，影響行業(yè)排名。

其實，2016年地王潮頻發(fā)之時，許多中小房企擁地自重、坐地起價，不僅度過了難關，有的甚至大發(fā)了一場。

也有不開竅的中小房企捂地待沽、糾結一時，錯過了及時解套的最佳機遇。

現(xiàn)在，盡管它們還自戀于手中的土地，但在高周轉、做規(guī)模的大中型房企看來，不少土地缺陷隱患多多、難以快速開發(fā)，已成雞肋。

顯然，在橫盤時代，很多中小房企的土地不會再有高位套現(xiàn)甚至合意解套的機會了，如果仍然不肯低價賤賣，被拖垮的風險越來越大。

目前，一線城市住宅用地拍賣平均每宗地的土地款大約16億元，二線城市也要8-9億元，在強三四線城市，沒有1個億資金的房企都只有壁上觀的份兒了。

大中型房企從一二線城市下沉到三四線城市，迫使中小房企繼續(xù)下沉五六線城鎮(zhèn)，或者干脆退出。

中小房企將加速退出房地產市場且成不可逆趨勢。

中小房企的離場也減少了土地拍賣市場的競爭，有助于穩(wěn)地價；房企競爭減少，有助于房企減速、提質、增效。

雖然，宏觀經濟的不確定不會改變樓市維穩(wěn)的確定性，但是，適度寬松的樓市依然可以托底經濟，維護經濟相對平穩(wěn)、避免震蕩。

（原文標題為：《宏觀經濟放緩，房地產可以托底，不能爆棚》，作者系新城控股副總裁）