4月16日，財政部發(fā)布《關(guān)于下達(dá)2019年中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項資金預(yù)算的通知》，各地2019年的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)計劃改造套數(shù)也一并出爐。

對比2018年，37個省市2019年棚改套數(shù)共計285.29萬套，較2018年588萬套的計劃改造套數(shù)減少近51%。

在4月財政部公布各省份2019年棚改計劃開工量之前，2019年1月各地地方政府就曾在2018年工作報告中披露2019年棚改計劃的相關(guān)數(shù)據(jù)，近半數(shù)城市的目標(biāo)較2019年初有了不同程度的下跌。

分析師指出，2019年棚改開工目標(biāo)的大幅下調(diào)，預(yù)示著由棚改帶來的商品房銷量在全國商品房總銷量中占比會逐步走低，直接影響體現(xiàn)在三四線及以下城市的棚改利好亦將逐步減弱。

克而瑞地產(chǎn)研究中心報告指出，除福建、天津、廣西、廣東、西藏等少數(shù)幾個省份同比增長，其余31個省區(qū)市計劃開工量較2018年均有了不同程度的下跌，跌幅在50%以上的達(dá)15個。

從絕對值來看，江西、江蘇、安徽3個省整體2019年計劃開工量依舊突破了20萬套，在諸多省市中名列前三，而寧波、寧夏、海南等7個省市因自身棚改規(guī)模較小的緣故，2019年開工量均不足1萬套。而從同比變化來看，各省市間有升有降，總體呈現(xiàn)出“跌多漲少”的局面。福建、天津、廣西、廣東、西藏等5個省份同比增長，福建的漲幅最為顯著，高達(dá)117%。其余31個省區(qū)市計劃開工量較2018年均有了不同程度的下跌，跌幅在50%以上的達(dá)15個。值得關(guān)注的當(dāng)屬山東、河南、貴州、湖南等幾個棚改大省，同比跌幅均超70%。我們認(rèn)為，前期棚改開工量較大的省出現(xiàn)階段性回調(diào)符合客觀規(guī)律和市場預(yù)期，譬如河南省，2018年棚改實際開工量就已達(dá)到了2016年的1.8倍，2019年計劃目標(biāo)僅為15萬套，同比下降77%，跌幅顯著，回落也在預(yù)期之中。

事實上，在4月財政部公布各省份2019年棚改計劃開工量之前，2019年1月各地地方政府就曾在2018年工作報告中披露2019年棚改計劃的相關(guān)數(shù)據(jù)，通過這兩組數(shù)據(jù)的對比，我們也可看出當(dāng)前市場對于棚改預(yù)期的轉(zhuǎn)變。

在可統(tǒng)計的19個省份之中，含江蘇、江西、河南、西藏在內(nèi)等7個省份2019年棚改開工目標(biāo)量變化并不是很大，漲跌幅在5%以內(nèi)。近半數(shù)城市的目標(biāo)較2019年初有了不同程度的下跌，遼寧、吉林、湖北、陜西等省跌幅顯著均超50%，一方面源于部分省份年初披露數(shù)據(jù)較為籠統(tǒng)，基本是2年的目標(biāo)開工量；另一方面湖北、陜西等省份因前期棚改開工量較大，基本也算是提前透支了未來的棚改空間，可以預(yù)期棚改對地方房地產(chǎn)銷售的推動也在減弱。此外，福建、四川等少數(shù)省份開工量較年初公布的數(shù)據(jù)走高，這點也符合“因城施政”的調(diào)控思路，棚改目標(biāo)同樣體現(xiàn)著有松有緊的特征。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示，按照此前公布的三年計劃，各類棚戶區(qū)改造的比例呈逐步減少的態(tài)勢。

按照此前公開的三年計劃，2018年到2020年三年時間里，將再改造各類棚戶區(qū)1500萬套，這是棚戶區(qū)改造的第二個三年計劃。在此之前，2015年，國務(wù)院提出，2015-2017年全國改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的各類棚戶區(qū)住房1800萬套。

克而瑞地產(chǎn)研究中心指出，2015年到2017年基本維持著逐年增長態(tài)勢，近3年的開工量都在600萬套以上，2018年目標(biāo)雖然略有回調(diào)降至580萬套，但從實際的完成情況來看，全年棚戶區(qū)新開工改造為627萬套，目標(biāo)完成率也創(chuàng)歷年新高達(dá)107.4%。

前幾年的超額完成也為后續(xù)棚改縮量埋下了伏筆。

去年10月，國務(wù)院常務(wù)會議明確提出嚴(yán)格把好棚改范圍和標(biāo)準(zhǔn)，因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策。其中明確提出要調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。

克而瑞地產(chǎn)研究中心報告指出，棚戶區(qū)改造越改越少這既是目標(biāo)任務(wù)也同樣符合客觀規(guī)律，不可能越改越多。另一方面，大力推進(jìn)棚改貨幣化安置的一些負(fù)面效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，比如加劇了地方財政負(fù)債壓力，推升三四線房價等等，基于三四線的庫存問題已經(jīng)得到了初步解決，棚改開工量目標(biāo)下調(diào)也在情理之中。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，棚改工作的主要目的是為滿足剛需居民的住房需求，伴隨著棚戶區(qū)改造總體套數(shù)的減少，以及各地去庫存任務(wù)的結(jié)束，部分庫存較低的市縣棚改貨幣化安置也將逐步退出。

克而瑞地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，2019年棚改政策收緊基本在預(yù)料之中，特別在地方財政相對緊張的背景下，貨幣化安置等方式也會漸漸退場，對地產(chǎn)銷售的刺激作用也將減弱。

此外，報告指出，當(dāng)前棚改規(guī)模“腰斬”，首先是對市場預(yù)期層面的沖擊，也在釋放一種信號，階段性去庫存任務(wù)已經(jīng)完成，棚改對房地產(chǎn)銷售的促進(jìn)作用正在消弭。此前棚改曾一度直接拉動20%左右的商品房銷售，這一作用力將在2019年乃至之后都將一去不復(fù)返。

此外，貨幣化安置也持續(xù)收緊，早在2018年10月住建部座談會上就表示，2019年棚改貨幣化安置將以專項債券為主，政府購買棚改服務(wù)模式將被取消；同時地方政府也紛紛提出棚改將以實物安置為主，貨幣化安置比例也將降低，這點對于商品房銷售的影響也更為直接，缺少了資金面的驅(qū)動，居民購買力將大大降低。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，2019年棚改開工目標(biāo)的大幅下調(diào)，預(yù)示著由棚改帶來的商品房銷量在全國商品房總銷量中占比會逐步走低，直接影響體現(xiàn)在三四線及以下城市的棚改利好亦將逐步減弱。

在張波看來，棚改直接利好在未來三四線及以下城市會加速弱化，三四線城市的將迎來明顯分化，未來處于重點城市群的城市將更具人口集聚力，收縮型三四線及以下城市則將面臨商品房市場的進(jìn)一步萎縮。