北京賽特中心的關閉還是引發了沖擊！賽特購物中心1992年開業，作為北京高端商場標桿，聚集多個奢侈品大牌。上世紀90年代初，隨著改革開放，國家科技部門與日本八佰伴攜手，成立了京城首家中外合作的新型商廈賽特購物中心。1992年12月20日，賽特購物中心開業，成為京城的商業盛事，賽特“開業大擠”一度成為人們津津樂道的話題。

賽特購物中心地處建國門商圈，是北京消費活躍度較高的區域。作為北京最早的高端購物中心，當年賽特創造了京城商界的多個“第一”，包括第一家自動滾梯最多的商場；第一家使用電腦聯網收銀系統的商場；員工學歷最高，同時也是首家將奢侈品牌帶入北京的高端精品百貨。賽特還率先將情人節、母親節、父親節、圣誕節等西方節日概念引入京城商業圈，吸引不少國外貴賓到訪。1995年與日本八佰伴合作期滿后，賽特購物中心走上了自行管理的道路。

從剛剛開業到21世紀初的10年時間，這里可以用“人頭攢動”來形容。上世紀90年代，賽特就入駐了圖騰、皮爾卡丹等高端品牌，2000年前后，這里就有專門出售化妝品的專柜，“比當時北京絕大部分商場都要先進不少。收入一般的工薪階層，都不敢隨便進來逛。”但是，從2010年以后，隨著北京SKP、大悅城等商場陸續開業，來逛賽特的人開始逐年減少，特別是周一到周五，經常空蕩蕩的。盡管打折力度不小，但店內的消費者并不多，即便有人在店內閑逛，也是在附近工作的人，過來遛彎兒，“消消食。”

賽特的上級公司是王府井集團，據王府井集團相關人員表示，賽特購物中心閉店后要升級改造，但目前沒有更多的信息可以透露。實際上，這種老店的未來，王府井集團也并不清楚。

搞商業地產的一般分析認為，老牌百貨商場的關閉潮，主要是這樣的幾個原因：1、電商沖擊；2、同質化的競爭；3、國有體制；4、費用和成本太高；5、商場創新。為了解決這些問題，近兩年，京城老牌百貨商場紛紛閉店改造，向年輕化轉型。問題在于，向年輕化轉型是否就能解決問題，本身也有疑問，因為南方一些主打年輕化品牌的上市公司，本身也經營困難，處境維艱。而且失去了有能力消費高檔品牌的中老年人群體，年輕人消費能力能否支撐得起零售業這片天地，可能性也不大。

分析起來，可能還是對這一波行業關閉潮的原因解構不正確。我們認為，主要的原因：1、城市化的速度過快，破壞了商業的結構體系，造成奧特萊斯式的商業過于集中，商業的多樣性不足且無法生存；2、電商的沖擊；3、成本上升的速度過快，把商業創新遠遠甩在了后面；4、經營上的問題，定位不準確。在這些問題當中，以城市化的速度問題最為重要，這是根源性的問題，是其他問題的基礎。

基于問題的結構，要解決這些問題，解決方案中最重要的一點就是，集中式的新型商業必須走綜合性的立體街道模式。將城市化浪潮破壞的街道商業，用某種新穎的形式“搬入”新型集中式的大型綜合體當中，把街道商業立體化的予以展現，走進這樣的商業綜合體。必須創造一種感覺，就是走進這樣的商業綜合體，可以享受猶如以往街道的商業空間。到了這其中，不僅僅是為了購物，更多的是為了享受和消磨閑暇時光。

要實現這樣的目標，業態的豐富當然是必須的，但更重要的是立體街道商業氛圍的設計和建立。只有當消費變為生活的組成部分之際，未來的商業體系才有新的活力，而且競爭還要適度，成本還要可控。這就不僅僅是設計商業的問題，還會涉及到城市管理政策和發展戰略。

無論怎樣，現有的城市商業是沒有前途的。一個無法想象的情景是，城市中的街道靜悄悄，人類所有的活動都在電腦上進行，這樣的城市根本不是一個人的城市，而是一個虛擬空間，人已經成為了電腦的附屬物，而且上班與下班沒有區別，人永遠活在電腦的世界里面。現在已經到了改變的時刻。

（作者系安邦智庫首席研究員）