中國住房和城鄉建設部3月13日在官方網站發布2018年棚戶區改造工作擬激勵的12個城市名單。

從行政區劃和地理位置看，12個城市均為三四線城市，包括了兩個省會（首府）城市——湖南省長沙市和新疆維吾爾自治區烏魯木齊市；內蒙古自治區烏蘭察布市、江西省上饒市、浙江省溫州市、江蘇省徐州市、安徽省阜陽市、河南省三門峽市、貴州省黔西南布依族苗族自治州、陜西省延安市8個則位于與外省交會接合的地理位置；山東省濰坊市、四川省南充市則是省域經濟中的重要城市。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為 ，此次住建部明確了2018年棚戶區改造工作激勵名單，既是對國務院正抓實干激勵政策的積極回應，也是對此前棚改政策的進一步完善。

嚴躍進認為，從名單看，12城基本上屬于這兩年棚改力度大、棚改市場反饋好的城市。可以劃分為兩類，第一類是經濟偏弱但這兩年成長性很強的城市，類似長沙、上饒、烏魯木齊、延安等城市；第二類是受益于基礎設施改革，棚改動作大的城市，類似濰坊、阜陽、三門峽等城市。

激勵名單：主要考慮棚改年度任務、貨幣化安置等情況

根據住建部3月13日的公示，12個城市是按照《國務院辦公廳關于對真抓實干成效明顯地方進一步加大激勵支持力度的通知》（國辦發〔2018〕117號）要求，經組織專家對各省（區、市）上報名單進行評選出的。

國務院辦公廳2018年12月6日發布的117號文表明，從2019年起，各有關部門于每年2月底前，根據上一年度工作成效，結合國務院大督查和有關專項督查情況，研究提出擬予督查激勵的地方名單，報送國務院辦公廳。國務院辦公廳將會同有關方面統籌組織開展相關督查激勵工作。

其實，早在2016年11月17日，國務院就發布了《關于對真抓實干成效明顯地方加大激勵支持力度的通知》（國辦發〔2016〕82號）。82號文表示，對真抓實干、相關工作成效明顯的地方加大激勵支持力度，是建立健全督查激勵長效機制的重要舉措，對于調動和激發地方積極性、主動性和創造性，推動貫徹落實黨中央、國務院決策部署，具有重要意義。同時要求各有關部門組織實施激勵措施的具體辦法，于2016年11月30日前報送國務院辦公廳。

2016年12月19日，住房城鄉建設部、國家發展改革委、財政部印發了《棚戶區改造工作激勵措施實施辦法（試行）》（下稱“試行辦法”），明確激勵支持對象是指年度棚改工作積極主動、成效明顯的省（自治區、直轄市，含兵團，下同）。年度激勵支持的省（區、市）數量在8個左右，并適當兼顧東中西部地區的差異。

此次公示了12個城市，數量上增長了50%。

試行辦法表示，擬激勵支持地方名單的提出，主要考慮棚改年度任務、工作進度、貨幣化安置情況、中央預算內投資項目開工和投資完成情況、中央財政補助資金使用情況，同時參考資金籌集、工作成效、日常管理、守法執規等情況，并結合國務院大督查、部門日常督查、相關專項督查、審計等情況綜合評定。

若地方存在棚改年度任務未完成的；在國務院大督查中發現問題較多、工作不力的；對上一年度棚改工作審計發現問題整改不力、進展緩慢等問題，則實行一票否決，不列入擬激勵支持名單。

被確定受表揚激勵的地方將在安排保障性安居工程中央預算內投資、中央財政城鎮保障性安居工程專項資金時，給予適當傾斜支持。有條件的省（區、市）可結合當地實際，制定相應的配套措施，加大激勵力度，增強激勵效果。

事實上，自從2013年中央大力推進棚改以來，棚改一直處在加速階段。諸葛找房最新的一份報告顯示，2014年央行設立了PSL（抵押補充貸款），國開行開始用貨幣工具支持棚改，棚改規模進一步擴大到500萬套左右。2015-2017年棚改不斷深化，三年共完成棚戶區改造1800萬套。2018年開始進入攻堅收尾階段，2018-2020年計劃棚改規模完成1500萬套，棚改目標有所下調。2018年下半年以來PSL規模迅速收緊，下半年PSL新增的貸款規模1944億元，僅占全年貸款規模的28%。棚改貨幣化安置減少，逐漸轉向實物化安置。

諸葛找房副總裁苑承建認為，棚改一直是近幾年政府工作的一個重點，對于改善城市居民的居住條件發揮了巨大的作用，是一個民生工程，從這個角度來講，國家激勵政策中的一個方面是專門針對這項工程工作做得好的一些城市去做出的一些額外獎勵，說明這些城市棚改完成的效率和各個方面還是比較靠前的，反映了國家對于棚改工作的重視。

穩定房價的重點城市長沙：棚改經驗得到國務院通報表揚

住建部2016年發布“試行辦法”時，除四個直轄市外，各地政府中唯一具體提到的就是新疆生產建設兵團建設局、發展改革委、財務局。而長沙是12城中唯一被住建部在2016年底要求穩定房價的重點城市。

根據諸葛找房的數據統計，2018年3月至2019年2月，烏魯木齊、長沙的二手房掛牌均價約為8000元/平方米、13351元/平方米。長沙二手房掛牌價自2018年7月起小幅下降，2019年1月、2月的掛牌均價不到13000元/平方米。

根據2019年1月11日公布的長沙政府工作報告，2018年工作回顧提到，“反炒房”攻堅戰取得階段性勝利，持續保持房價“洼地”優勢。完成棚戶區改造2.29萬戶，棚改經驗得到國務院通報表揚；改造農村危房5193戶；13個城中村實現拆遷清零，5580戶群眾分到了新房；9121戶居民新入住公租房。

2019年，長沙要落實“四增兩減”，持續推進棚改新三年行動計劃。提質改造老舊小區50個以上。完成城鎮棚戶區改造和老城區有機更新13500戶。

《2018年國務院大督查專刊》2018年10月30日發布的第152期，刊發了“湖南省長沙市積極推進棚戶區改造工作”的文章，從“惠民生，改建城市共享改革發展成果；穩房價，因時施策維護房地產市場健康發展；防風險，建章立制確保棚改資金風險可控；嚴標準，精準實施長沙棚改”等4個方面，全面推介了長沙的做法。

近年來，長沙全市累計共22.74萬戶居民告別低矮的棚屋和破舊簡陋的筒子樓，人均擁有住房面積由改造前的14平方米提高到了29平方米。

2014年至2016年，長沙市房地產市場庫存積壓嚴重，長沙棚改抓住有利時機，推行“貨幣補償”為主的安置政策，引導和鼓勵棚改征收戶到市場上選購合適的商品住房，有效地消化了庫存。2016年底開始，長沙房地產市場波動，為配合對房地產市場的調控，及時出臺政策鼓勵各區政府建設棚改定向安置房，全市中心城區在建和已建成的棚改定向安置房源項目共14個、8706套。

同時，長沙建立棚改資金池，2014-2017年共籌集棚改資金420.77億元。建立“市級統籌、整體平衡”的資金模式，設立市棚戶區改造專項資金統籌用于棚改支出;成立長沙市棚改投資有限公司作為承接國開行棚改專項貸款的統貸平臺;建立市區兩級棚改資金盈虧分擔機制，對區政府組織實施的棚改項目按照市、區兩級8：2比例共同分擔盈虧;建立資金調度機制，通過完善支付流程、調劑用活資金等方式，提高資金使用效率。

2018年10月25日，住建部召開部分省市座談研究2019年棚改政策，安徽、江西、山東、四川、貴州五省和各省1個城市代表參會。會議明確，政府購買棚改服務模式將被取消，鼓勵國開行、農發行對收益能平衡的棚改項目繼續貸款；2019年棚改以發行專項債券為主；棚改貨幣化安置政策不搞一刀切，要因地制宜，因城施策，一城一策。2018年，全國各類棚戶區改造開工626萬套，順利完成年度目標任務，完成投資1.74萬億元。

8個城市與外省相接：交通發展，劣勢變優勢

澎湃新聞看到，12城均為三四線城市，濰坊市位于山東半島中部，居半島城市群中心位置。

南充市位于四川盆地東北，是四川省第二人口大市，國家規劃確定的成渝經濟區北部中心城市、成渝城市群區域中心城市和川陜革命老區重要節點城市，中心城區建成面積126平方公里、人口125萬人。初步測算，2018年全市地區生產總值（GDP）總量達到2006.03億元，列全省第5位，在川東北率先跨入“2000億俱樂部”；全年全市全社會固定資產投資1674.73億元，列全省第2位。

其余8個城市均與外省相接。最北的內蒙古自治區烏蘭察布市位于京津冀、環渤海、呼包銀榆三大經濟圈結合處，東鄰張家口、南連大同、西接呼和浩特、北延蒙古國，是進入東北、華北、西北三大經濟圈和亞歐經濟帶的樞紐城市。最南的貴州省黔西南布依族苗族自治州位于滇黔桂三省(區)接合部，南與廣西隆林、田林、樂業3個縣隔江相望，西與云南省富源、羅平縣和貴州省六盤水市的盤縣特區毗鄰。

中部城市中，江西省上饒市東鄰浙江省衢州市，浙江省溫州市南毗福建，安徽省阜陽市西與河南省相鄰；江蘇省徐州市地處蘇魯豫皖四省接壤地區，是淮海經濟區的中心城市，江蘇省重點規劃建設的四個特大城市和三大都市圈核心城市之一；河南省三門峽市位于豫晉陜三省交界黃河南金三角地區。

諸葛找房數據統計顯示，房價表現上，2018年3月至2019年2月，溫州市二手房掛牌價最高，約為23000元/平方米；徐州約為12000元/平方米；新房銷售上，溫州出清周期為8個月左右，徐州為6個月左右。

上饒、阜陽、三門峽、濰坊、南充的二手房掛牌單價則在7000元-10000元之間；烏蘭察布市、延安市、黔西南布依族苗族自治州的房價在四五千元。

嚴躍進表示，省份交界的城市其實是過去經濟相對落后的城市，即所謂“三不管”的城市。近些年隨著城市交通發展，原本的地區劣勢漸漸成為后發優勢的城市，這些城市可以理解為具有棚改發展優勢、動力很強、空間很大的城市。他以上饒舉例說，上饒的城市規模很大，但因為靠近浙江山區，所以過去規劃比較落后，但這兩年上饒的地產項目開發規模已經非常大了，說明棚改非常到位。

嚴躍進進一步指出，部分城市出現在名單上，體現了政策思路的調整。比如，南充其實在2018年房價上漲是比較快的，部分月份甚至成為排行前列的城市。此類城市棚改力度大，一是企業看好，二則可以看成棚改推進的壓力較小。

諸葛找房認為，隨著棚改貨幣化安置的改革，政府購買棚改服務模式的取消，將會給棚改城市尤其是三四線城市帶來更大的挑戰。截至2019年1月全國商品住宅待售面積僅52414萬平方米，創2014年以來的新低。去庫存任基本完成。待售面積的持續下降，棚改規模下調，預計部分庫存去化較快、房地產市場熱度較高的三四線城市會下調貨幣化安置比例。

從統計局公布的70城價格來看，三線城市由于人口、經濟、產業等因素變化較小房價相對來說較為穩定，2015年以來三線城市房價開始上漲，2016年、2017年房價上漲速度明顯加快，2016年10月以后由于一、二線政策的調控，房價同比漲幅開始下降，三線依舊保持較高的增速，2017年10月三線城市的漲幅開始領先一、二線城市，且維持在10%以上的高位。受政策調控及棚改貨幣化改革的影響，2018年9月三線城市住宅價格同比跌破10%以下，此后同比不斷下滑，2019年1月三線城市價格同比僅為8.39%。2019年受棚改貨幣化改革及規模的下調，預計三線價格指數會進一步下跌。

業內人士認為，在這個階段，國家公示了激勵的12個三四線城市，并給出一定支持政策傾斜，整體上有利于樓市穩定。