盼星星盼月亮，買房人終于等來了“歷史低價”的房貸利率，誰能想到這份驚喜還沒捂熱，就迎來了房貸利率的調頭上漲。

12月4日，福州多家銀行明確規定，新發放個人住房貸款利率不得低于3.1%。不僅是福州，廣州、杭州、廈門、寧波等熱點城市近期也紛紛上調了房貸利率，其首套和二套房貸利率最低下限普遍升至3%。

要知道，今年10月全國多地房貸利率好不容易下降到“2”字頭，部分城市房貸利率最低曾達到2.65%，刷新了國內房貸利率的歷史紀錄。而就在大家還在暢想更低利率的時候，多地卻迅速將“2字頭”房貸利率抬高到3%以上。

以杭州為例，短短一個月內，房貸利率經歷了兩次上調到3%以上，而蘇州更是連漲三次，從2.9%漲到3%。各地房貸利率的突然集體反彈，讓許多人不禁開始疑惑：為什么剛降下來不久的房貸利率又漲了？

01、樓市回溫，銀行更有底氣了

眾所周知，房屋貸款合同上的利率約定是“LPR+加點”。其中，LPR是基準利率，房貸利率會跟隨LPR的調整而波動。然而，“加點”卻是和銀行簽約時商定好的價格折扣，屬于固定數據。

一般而言，按照貸款合同約定加點是固定不變的。只有極少數情況，銀行會通過統一下調“加點”的方式，給存量房貸客戶進一步降息。典型的比如，很多存量客戶已在今年10月底享受了銀行批量降貸的利好消息。

但和以往不同的是，目前來看，此次房貸利率上漲主要針對的是新發放貸款客戶，且是通過提高貸款合同中的“加點”實現，存量房貸客戶暫時未受影響。對于買房人來說，房屋貸款加點的多少依舊取決于買房時機。

以貸款400萬元、30年期為例，從2.8%上漲到3.2%，購房人的每月月供增加近800元，總利息支出也會多出30萬元左右。

這些多出的貸款利息，對于很多算著月供還房貸的人而言，或將進一步打亂其買房計劃。按照最新規定，不論是新發放房貸還是存量房貸，加點幅度在合同期限內都將保持固定不變。

不過，樓市在一系列政策托底之下，近期市場確實開始回暖，這也讓銀行有了漲利率的底氣。當前，伴隨著樓市調控政策的不斷放松，全國房地產市場進入止跌回穩的階段，部分城市的一二手住宅交易量出現明顯回升。

隨著一系列組合拳的發力，多地房地產市場的交易量出現增加。根據北京市住建委官網數據統計，11月北京二手房網簽量達18763套，環比上漲約8%，同比上漲約49.6%。

另據上海市房地產交易中心主辦網站“網上房地產”數據，11月上海二手房成交總量突破27000套。安居客方面稱，這是上海自2021年3月以來首次突破27000套/月大關，創下近44個月以來的最高成交量。

進入12月，為了更好貫徹落實政策，滿足居民剛性和改善性住房需求，12月1日起，北京、上海、廣州、深圳、重慶等地將取消普通住房和非普通住房標準，并明確了取消后的增值稅、購房契稅優惠政策，持續降低房屋交易成本。

隨著政策的逐步落實，消費者信心逐漸恢復的同時，市場活躍度明顯提升。只不過，盡管樓市交易量在政策刺激下有所回升，房貸利率的突然上調，也可能削弱部分購房者的積極性。

中指研究院政策研究總監陳文靜指出，“這種調整可能對房地產市場止跌回穩的目標帶來一定影響，需要更穩定的政策支持來鞏固市場信心。”然而，從銀行角度來看，這次的利率上調或許也是不得不為之的舉措。

02、銀行利潤承壓

今年以來，銀行對房貸利率的調整力度讓人始料未及。尤其是存量房貸，不僅多次降低LPR，還統一下調了“加點”，進一步拉低了貸款成本。然而，這種頻繁的“讓利”行為，卻給銀行自身的盈利能力帶來了不小壓力。

房貸向來是銀行長期穩定的優質資產，一旦利率下降，也意味著銀行的利息收入隨之減少。而在今年，凈息差的壓力下，不少銀行高管已經在半年業績會上有了明顯的表態。

例如，民生銀行董事長高迎欣在中期業績會上表示：“LPR持續下調，加上市場競爭激烈，貸款收益率持續走低，存款成本降幅低于貸款收益，凈息差持續承壓。”

招行副行長彭家文也在中期業績發布會上直言，凈息差仍然持續承壓，“銀行ROE水平實際上就是凈息差水平，體現了負債管理水平。負債成本低的銀行，才能走得更穩、走得遠。”

凈息差收窄，意味著銀行在貸款上的盈利空間進一步壓縮。最近幾年來，為了緩解“凈息差”焦慮，銀行開始在“開源節流”上下功夫。典型如，銀行正在降低存款利率，對沖房貸降息帶來的收益損失。

今年7月，國有六大行啟動存款利率下調，最高降幅達0.2個百分點。到了10月18日，國有六大行啟動第二輪存款利率下調，調整后的整存整取掛牌利率目前為：3個月期0.80%、6個月期1.00%、1年期1.10%、2年期1.20%、3年期1.50%、5年期1.55%。

雖然存款利率已經降了不少，但對比近期的降息空間，短期內仍然很難完全覆蓋得了降息壓力。國信證券指出，盡管掛牌利率下調、禁止手工補息等降低了存款成本，但存款利率的降幅相對貸款而言要小很多，這導致凈息差持續降低。

最新數據顯示，截至2024年三季度末，對比監管規定的1.8%“警戒線”，當前商業銀行凈息差為1.53%，環比下降0.01%，大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行的凈息差均低于1.65%。

銀行凈息差低于警戒線，說明銀行業的風險敞口有進一步擴大的可能，給商業銀行經營帶來挑戰。

如今，各地銀行集體上調房貸利率的最低下限，也有助于進一步提升銀行的貸款盈利空間。不過，房貸利率的上漲幅度目前來看依舊有限。長遠來看，關鍵還有賴于銀行自身的發展戰略。

（文 | 豆蔻，編輯 | 朗明）