陷入訴爭的寶景小區(qū)，更換運(yùn)管團(tuán)隊(duì)后已更名為良智海景大酒店。  本文圖均為 澎湃新聞記者 謝寅宗 圖

立冬后，諸多“候鳥族”奔赴溫暖如春的海南開啟過冬模式。然而，在海口寶景度假花園（以下簡稱：寶景小區(qū)）購買酒店公寓的不少“候鳥族”卻遇上糟心事，他們不得不和小區(qū)房開公司以及擬對酒店公寓進(jìn)行委托經(jīng)營管理的公司對簿公堂。

業(yè)主稱，新的團(tuán)隊(duì)接管寶景小區(qū)后，將綠地毀壞，鋪上地磚后變成停車場。

寶景小區(qū)業(yè)委成員那娟（化名）11月13日告訴澎湃新聞（www.6773257.com），寶景小區(qū)是海南寶景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱：寶景房開公司）開發(fā)的酒店式公寓，2007年取得預(yù)售許可證后銷給全國各地的購房者。業(yè)主們接房后按合同約定，將房產(chǎn)托管給寶景房開公司安排的海南金色陽光溫泉度假酒店有限公司（以下簡稱：金色陽光公司），委托經(jīng)營管理分三期、12年，租期截至2022年12月31日。 因?yàn)榻鹕柟夤窘?jīng)營狀況不理想，業(yè)主們12年里分紅較低。寶景房開公司欲再簽12年托管合同時(shí)，331戶業(yè)主大多未同意。在合同到期前的2022年12月5日，寶景房開公司與萊吉威爾（海南）投資有限責(zé)任公司（以下簡稱：萊吉威爾公司）、海南展會酒店管理有限公司（以下簡稱：海南展會公司）簽訂《海口寶景度假花園項(xiàng)目租賃合同》（以下簡稱：《租賃合同》），其中約定：寶景房開公司將寶景小區(qū)項(xiàng)目土地使用權(quán)和公共服務(wù)房產(chǎn)、地上附著物、構(gòu)筑物、地下室、停車場、園林、泳池等出租給萊吉威爾公司；而后，寶景小區(qū)項(xiàng)目又被轉(zhuǎn)租給海南良智酒店管理有限公司（以下簡稱：海南良智公司）管理。經(jīng)調(diào)查，寶景小區(qū)331戶業(yè)主中，目前繼續(xù)跟海南良智公司簽約的有167戶。

那娟說，因未經(jīng)業(yè)主同意且沒有合法手續(xù)，海南展會公司、海南良智公司等就違法在寶景小區(qū)內(nèi)亂砍、亂拆、亂建，且多數(shù)業(yè)主不認(rèn)可《租賃合同》。他們已向秀英區(qū)法院提起集體訴訟，請求法院確認(rèn)《租賃合同》無效。法院已在今年9月下旬就本案開過一次庭。

目前經(jīng)營管理寶景小區(qū)的海南良智公司工作人員也表示，他們也在等待法院的判決結(jié)果。

購買酒店公寓后托管12年收益甚微

寶景小區(qū)坐落在風(fēng)景優(yōu)美的海口市西海岸邊，與海口國際會展中心二期展館一墻之隔。

訴訟資料顯示，寶景房開公司2005年以出讓方式取得寶景小區(qū)地塊的土地使用權(quán)，土地規(guī)劃用途為旅館業(yè)用地。

在取得土地后，寶景房開公司在該地塊建設(shè)了寶景小區(qū)酒店式公寓。2007年取得商品房預(yù)售許可證后，寶景房開公司陸續(xù)將寶景小區(qū)的房屋出售給全國各地的業(yè)主，雙方簽訂了商品房買賣合同。

購房合同約定，大堂等部位屬業(yè)主共有。

那娟告訴澎湃新聞，購房的業(yè)主來自全國各地甚至有居住在國外的，常年都不在海口。所以在交房后，業(yè)主們都按售樓合同約定，將購買的酒店式公寓房產(chǎn)統(tǒng)一托管寶景房開公司安排的金色陽光公司經(jīng)營管理。托管模式分積分模式、“分紅+積分”模式和完全自住型三種。

工商資料顯示，金色陽光公司其實(shí)是寶景房開公司的控股子公司。寶景房開公司的大股東為占股80%的陜西海盟投資股份有限公司（以下簡稱：陜西海盟公司），其余股東為燕虎、燕海、楊立山、海南萬瑞達(dá)旅業(yè)投資管理有限公司。金色陽光公司則由寶景房開公司占股60%、陜西海盟公司持股40%。

“絕大部分分紅模式的業(yè)主在12年托管期里沒有或收到很少的收益，開發(fā)商承諾的分紅、維修翻新等也不兌現(xiàn)。”另有業(yè)主告訴澎湃新聞，2013年春節(jié)時(shí)第一個托管期快結(jié)束時(shí)，業(yè)主們就曾因?yàn)檫@些因素維權(quán)，因業(yè)主們分散各地，未能取得效果。

那娟說，由于金色陽光公司經(jīng)營管理不理想，寶景小區(qū)也因金色陽光公司管理不善導(dǎo)致建筑主體被隨意改建、違建搭建等情況嚴(yán)重，不少業(yè)主對金色陽光公司都有意見。在這種情況下，寶景房開公司卻謀劃著將寶景小區(qū)打包給其他公司經(jīng)營。

目前負(fù)責(zé)寶景小區(qū)運(yùn)營的海南良智公司現(xiàn)場負(fù)責(zé)人也表示，寶景小區(qū)此前運(yùn)營的效果一直不是特別理想，更換過幾家運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，有一些虧損。

2022年12月5日，未經(jīng)業(yè)主同意，寶景房開公司與萊吉威爾公司、海南展會公司簽訂租賃合同，將寶景小區(qū)公共區(qū)域打包出租。

未經(jīng)業(yè)主同意，房開商將小區(qū)公區(qū)打包出租

那娟說，2022年底第三期委托經(jīng)營合同即將到期時(shí)，寶景房開公司擬將寶景小區(qū)交海南展會酒店管理有限公司進(jìn)行出租托管經(jīng)營。

工商資料顯示，海南展會公司成立于2022年1月12日，注冊資本1000萬元，由萊吉威爾（海南）投資有限責(zé)任公司100%控股。成立時(shí)，海南展會公司的法定代表人為寶景房開公司股東燕海，其占股50%。2023年2月7日，燕海將股份全部轉(zhuǎn)讓給萊吉威爾公司，法定代表人也變更為梁崇煒，劉茜任海南展會公司監(jiān)事。

萊吉威爾公司工商資料則顯示，該司成立于2022年12月1日，股東為夏開明、劉茜、梁崇煒、丁玉華4人，分別持股40%、30%、20%和10%。

寶景房開公司一離職員工告訴澎湃新聞，燕海和燕虎是寶景房開公司的實(shí)控人，劉茜是他們的合作伙伴。

但該說法尚未得到寶景房開公司方面回應(yīng)。

“由于海南展會公司在2022年年底接管小區(qū)，并以升級改造為名大量砍伐寶景小區(qū)綠植、破拆小區(qū)大堂和門樓。”那娟說，業(yè)主們?yōu)榫S護(hù)權(quán)益，2022年年底籌備業(yè)委會，最終在2023年9月12日正式成立首屆業(yè)委會。在業(yè)委會不斷追問海南展會公司出具其施工合法性后，海南展會公司2023年9月26日向業(yè)委會提供了寶景房開公司與海南展會公司、萊吉威爾公司簽訂的《海南寶景度假花園項(xiàng)目租賃合同》，但該《租賃合同》不完整，缺少關(guān)鍵的一頁信息。

澎湃新聞從這份殘缺的《租賃合同》了解到，該合同是寶景房開公司與海南展會公司、萊吉威爾公司在2022年12月5日簽訂。

《租賃合同》約定，寶景房開公司是寶景小區(qū)的所有權(quán)人，同意將該合同租賃物出租給萊吉威爾公司。其中，寶景小區(qū)所有租賃物包括所有已取得不動產(chǎn)權(quán)證部分及其他未取得的公共服務(wù)物業(yè)（不包含酒店公寓）。具體為寶景房開公司名下位于寶景小區(qū)項(xiàng)目土地使用權(quán)和公共服務(wù)房產(chǎn)、地上附著物、構(gòu)筑物、地下室、停車場、園林、泳池、溫泉配套設(shè)備設(shè)施等。

合同還約定，作為乙方的萊吉威爾公司可對合同租賃物更新改造添附，并享有改造添附部分的所有權(quán)。租賃期間，萊吉威爾公司可對租賃物部分轉(zhuǎn)租第三方經(jīng)營，但不能整體轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)。

“這份《租賃合同》簽訂時(shí)，作為寶景小區(qū)的業(yè)主，名義上的主人，我們?nèi)徊恢馈！蹦蔷暾f，他們很驚訝寶景房開公司背著業(yè)主就將小區(qū)公共區(qū)域的經(jīng)營管理進(jìn)行出租的行為。

寶景小區(qū)一位律師業(yè)主向澎湃新聞表示，他們與寶景房開公司原本的托管協(xié)議已經(jīng)結(jié)束，業(yè)主有自行選擇的權(quán)利，寶景房開公司無權(quán)將寶景小區(qū)公共區(qū)域的經(jīng)營管理進(jìn)行出租。

酒店公寓被再度轉(zhuǎn)租給疑似關(guān)聯(lián)公司

那娟說，海南展會公司接管寶景小區(qū)后，再度要求和業(yè)主們簽訂托管合同。合同分租賃模式、積分模式和“分紅+積分”模式。租賃模式租期分3年和8年，3年期起的，租金2.5萬元/每年，裝修款由業(yè)主承擔(dān)，海南展會公司驗(yàn)收后付租金；8年期由海南展會公司承擔(dān)裝修費(fèi)，每年給業(yè)主1.2萬—2.2萬元租金（根據(jù)房型大小）。

積分模式和“分紅+積分”模式的托管期一次性簽12年，均按四星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修，單間的裝修款為12萬—15萬元，兩房、三房裝修金額還需增加。如果業(yè)主提前解約需承擔(dān)裝修費(fèi)用。

“對于海南展會公司提供的模式，不少業(yè)主都難以接受。”那娟說，多數(shù)業(yè)主對此都比較猶豫。

然而，在業(yè)主們還在對合同猶豫不決時(shí)，寶景小區(qū)又被轉(zhuǎn)租給海南良智酒店管理有限公司經(jīng)營管理，但托管合同還是與海南展會公司簽訂。

工商資料顯示，海南良智公司2023年5月8日成立，注冊資本100萬元。2024年3月4日，海南天喜福緣置業(yè)有限公司成為該司股東，占股20%。天喜福緣置業(yè)公司則是由萊吉威爾公司股東劉茜100%控股。這也表明，海南良智公司和萊吉威爾公司存在一定關(guān)聯(lián)。

海南良智公司寶景小區(qū)現(xiàn)場負(fù)責(zé)人張先生告訴澎湃新聞，他們公司是在2023年將這個項(xiàng)目接手過來的，接手時(shí)簽了167戶業(yè)主。

因萊吉威爾公司、海南展會公司的注冊地都在寶景小區(qū)，澎湃新聞試圖聯(lián)系這兩家公司時(shí)，張先生表示“有什么事問我就可以了”。對于萊吉威爾公司和海南展會公司如何將項(xiàng)目轉(zhuǎn)租給海南良智公司，張先生表示，這些問題可以等待法律途徑的結(jié)果。

長流鎮(zhèn)政府答復(fù)稱，寶景小區(qū)的施工未取得施工許可。

曾向多部門反映，已起訴請求判決《租賃合同》無效

“海南展會公司進(jìn)場后，就對小區(qū)亂砍、亂拆、亂建。”那娟說，業(yè)委會成立后，他們就著手調(diào)查小區(qū)的情況。2023年10月左右，他們調(diào)查確定海南展會公司未經(jīng)業(yè)主同意就開始施工的區(qū)域是法定歸屬于全體業(yè)主的小區(qū)公共區(qū)域，并且存在非法施工的嫌疑。于是，業(yè)委會也向相關(guān)職能部門舉報(bào)。

綜合執(zhí)法部門對海南展會公司下達(dá)責(zé)令停工通知書

證據(jù)材料顯示，接到寶景小區(qū)業(yè)委會的舉報(bào)后，海口市綜合執(zhí)法局秀英分局曾在2023年11月7日介入調(diào)查，經(jīng)調(diào)查，寶景小區(qū)未取得相關(guān)審批手續(xù)，屬擅自開工建設(shè)，并責(zé)令海南展會公司停止違法行為。

秀英區(qū)長流鎮(zhèn)政府同年11月8日接到反映后 ，會同秀英區(qū)綜合行政執(zhí)法局、園林局、住建局于12月15日下午到現(xiàn)場核實(shí)。

寶景小區(qū)樹木被砍伐后，秀英區(qū)園林局對施工單位作出行政處罰。

經(jīng)現(xiàn)場核實(shí)和走訪調(diào)查，上述部門了解到，寶景小區(qū)共有331戶業(yè)主，其中約180戶業(yè)主的房子已全權(quán)委托給海南展會公司管理。在接手管理后，海南展會公司對寶景小區(qū)公共綠化進(jìn)行升級改造，但未召開業(yè)主大會進(jìn)行投票。業(yè)委會成立后，海南展會公司也未經(jīng)業(yè)委會同意和授權(quán)，擅自引入公司對小區(qū)公共綠化進(jìn)行施工改造。

經(jīng)秀英區(qū)園林局確認(rèn)，海南展會公司未辦理伐移樹木的手續(xù)就對寶景小區(qū)內(nèi)的公共綠化部分樹木進(jìn)行破壞。經(jīng)核實(shí)，被砍伐的樹木有26株，總價(jià)值18150元。負(fù)責(zé)綠化改造的公司也被處罰9萬余元。

由于對調(diào)查結(jié)果不服，寶景小區(qū)業(yè)委會2024年3月21日向長流鎮(zhèn)政府提起信訪。長流鎮(zhèn)政府是年5月8日答復(fù)稱，經(jīng)核實(shí)，截至2024年5月7日，已跟海南展會公司簽約的業(yè)主數(shù)為131戶。同時(shí)，經(jīng)調(diào)查，寶景小區(qū)的建設(shè)單位未取得施工許可審批，已下達(dá)《行政處罰告知書》，待走完程序后依法處置。

海口市資規(guī)局曾答復(fù)寶景小區(qū)業(yè)主稱，大堂、游泳池屬業(yè)主共有，業(yè)主們起訴后，該答復(fù)函被海口市資規(guī)局發(fā)函作廢。

此外，寶景小區(qū)業(yè)委會還向海口市自然資源和規(guī)劃局請示“寶景小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)大堂、游泳池是否屬于業(yè)主共有”。海口市資規(guī)局經(jīng)查詢后，2023年11月 27日答復(fù)稱，“根據(jù)《民法典》第二百七十四條‘建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地等場所和設(shè)施屬于業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有’的規(guī)定，大堂、游泳池屬于業(yè)主共有”。

基于調(diào)查的結(jié)果和職能部門的答復(fù)，寶景小區(qū)200多名業(yè)主決定維權(quán)。因?yàn)椴糠謽I(yè)主在國外或年齡太大的原因，最終有64名業(yè)主集體向秀英區(qū)法院起訴寶景房開公司、萊吉威爾公司和海南展會公司。

寶景小區(qū)一案代理律師在起訴狀中表示，寶景房開公司未經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會決議同意出租寶景小區(qū)公共部分的行為因違反強(qiáng)制性法律規(guī)定，屬于無效行為，其與萊吉威爾公司、海南展會公司簽訂的《租賃合同》應(yīng)屬無效。

海南良智公司雖非案涉《租賃合同》主體，但其實(shí)施了對小區(qū)公共部分拆除施工的行為，為便于人民法院查明本案事實(shí)，業(yè)主們將其列為本案第三人。

據(jù)此，寶景小區(qū)的業(yè)主請求法院判決確認(rèn)《租賃合同》無效。

但在案件開庭前夕，海口市資規(guī)局于2024年8月7日發(fā)函作廢有關(guān)“大堂、游泳池屬于業(yè)主共有”的答復(fù)函，并稱“經(jīng)查詢不動產(chǎn)系統(tǒng)，寶景小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)大堂、游泳池等未查詢到產(chǎn)權(quán)登記信息，未產(chǎn)權(quán)登記的部分該局無法對其權(quán)屬進(jìn)行認(rèn)定。寶景房開公司來函提及該司與業(yè)主簽訂的《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議對上述部分已有約定……若寶景房開公司與業(yè)主雙方協(xié)商無法達(dá)成一致，建議通過司法途徑解決”。

澎湃新聞查詢業(yè)主提供的《商品房買賣合同法》及補(bǔ)充協(xié)議發(fā)現(xiàn)，業(yè)主們的購房合同至少有兩種版本，其中一個版本在補(bǔ)充協(xié)議中約定“除合同另有規(guī)定外，凡未進(jìn)行建筑面積分?jǐn)偟姆课莺团涮自O(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸出賣人”。另一版本則在“關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域共用部位有關(guān)事項(xiàng)的約定”明確規(guī)定，“大堂等公共通行部分……”歸業(yè)主共有。

代理此案的律師告訴澎湃新聞，今年9月下旬，秀英區(qū)法院第一次開庭審理此案，由于《租賃合同》不完整，他請求法庭要求對方提供完整的《租賃合同》以便查清事實(shí)，目前案件還在審理中。

海南良智公司寶景小區(qū)現(xiàn)場負(fù)責(zé)人張先生告訴澎湃新聞，現(xiàn)在雙方各執(zhí)一詞，他們也在等待法院的判決結(jié)果。