11月13日，財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，政策調(diào)整后，住房交易環(huán)節(jié)的相關(guān)稅收迎來大幅下降，買房人到底能省多少錢？未來房地產(chǎn)市場走勢又將如何？

本期《首席連線》節(jié)目邀請到58安居客研究院院長張波、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)，與大家一起對新政進(jìn)行分析與展望。

交易成本由10%有望降至3%以下

澎湃新聞：11月13日，財政部等三部門聯(lián)合發(fā)布了多項房地產(chǎn)相關(guān)的稅收政策，能否先和大家先簡要地解讀一下，此次調(diào)整稅收政策的主要背景是什么？

張波：近期樓市調(diào)整的政策層層遞進(jìn)出臺。我們不能單一地看11月13日的政策，而應(yīng)該結(jié)合一系列政策來分析。最早可以追溯到今年的中央政治局會議，會議上已明確強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場需要“止跌回穩(wěn)”。從“止跌回穩(wěn)”來看，各個方面都需要做調(diào)整。

從供給側(cè)來看，對于開發(fā)商，會有一些去風(fēng)險的調(diào)整，比如今年加大對白名單項目的支持力度等。

從需求側(cè)來看，也就是我們買房這一側(cè)，需要很多政策提供支持，有助于大家預(yù)期的穩(wěn)定。前兩天，我們也看到在全國人大常委會會議上，財政部明確提到房地產(chǎn)稅收相關(guān)政策會進(jìn)一步進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，非常開心地看到，僅僅過了5天，政策就立刻落地。所以，從這一次的調(diào)整節(jié)奏來看，或者是政策落地的節(jié)奏來看，我們認(rèn)為其實是超過市場預(yù)期的。

從政策的實際釋放來看，一方面，我們看到有針對需求側(cè)的增值稅、契稅以及利率的大幅調(diào)整；另一方面，針對供給側(cè)的房企和土地增值稅，也進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整。總體來看，我們認(rèn)為這一次政策出臺正逢其時，正好是在10月份、11月市場熱度剛剛起來之后，市場信心不斷復(fù)蘇，再來一劑強(qiáng)心劑，這對市場的持續(xù)穩(wěn)定復(fù)蘇將會起到重要作用。

澎湃新聞：這次涉及的房地產(chǎn)市場稅收政策主要有哪些內(nèi)容呢？

嚴(yán)躍進(jìn)：除了限購政策以外，銀行房貸利率、首付比例和稅收政策是大家普遍討論的話題。這一次，可以總結(jié)為三類政策：一類是關(guān)于買房的政策，一類是關(guān)于賣房的政策，還有一類是開發(fā)商開發(fā)房子的政策。因此，這三個環(huán)節(jié)已經(jīng)貫通了。

從買房政策來看，上海一些市民朋友提到契稅能否調(diào)整。當(dāng)時提到的情況是，有些人買房的稅費要3%。這次政策對買房的契稅進(jìn)行了調(diào)整。我舉過一個例子，過去某些房子的最高稅率要達(dá)到3%，現(xiàn)在基本上最優(yōu)惠的契稅調(diào)整為1%。這樣一來，契稅降低的影響是很大的，這實際上是在減少買房的成本。

第二方面是關(guān)于賣房。因為稅費通常被理解為買房時需要交的，但賣房時同樣需要交稅。這一次減稅政策主要是針對增值稅。增值稅可以說是一個比較籠統(tǒng)的概念。像一線城市，如果賣一套房子，增值稅比較高，可能一套房子的稅費會達(dá)到10萬元到20萬元，這也是不小的數(shù)目。昨天（11月13日）有人形容，這相當(dāng)于買一輛小轎車的成本。

還有一個方面是土地增值稅，就是說開發(fā)商在開發(fā)房子的時候，會基于未來房屋的銷售價格，或者通俗講的增值概念，也需要繳納稅款。交稅的部分其實是增加了開發(fā)商的一些負(fù)擔(dān)。現(xiàn)在對開發(fā)商所建的相應(yīng)房子，這部分稅費可以免除。

澎湃新聞：剛才提及了契稅、增值稅，這和購房者的錢袋子都息息相關(guān)。能否解讀一下，哪幾條內(nèi)容對購房者的影響比較大呢？

張波：增值稅的影響非常大。增值稅是整個交易過程中的一個重要稅種。以前，賣房的人對這項稅的感受不明顯，因為在市場好的時候，大家都會關(guān)注到手價。到手價是指賣方實際獲得的金額。原本由賣方承擔(dān)的稅費，實際上變成了由買方來承擔(dān)。近年來，樓市不斷降溫，賣方應(yīng)承擔(dān)的稅費也不再轉(zhuǎn)嫁給買方。因此，很多人的到手價格與之前相差很大。

例如，一套200萬元的房子，如果按照增值稅全額增值計算，稅費很高。調(diào)整后的政策將增值稅的免稅期設(shè)定為兩年。

很多人對“滿兩年”的概念不太清晰。增值稅是針對住宅的，只有在取得產(chǎn)權(quán)證后滿兩年的住房，才可免除增值稅。這并不是在簽署購房合同后算兩年，很多購房者對此存在誤解。比如，如果我現(xiàn)在買一套房，購房合同上寫的購買時間是2020年，而現(xiàn)在是2024年，超過兩年了，是不是就可以免稅呢？未必。有些人可能在購房后很長時間才辦理產(chǎn)權(quán)證，可能拖延三四年，甚至到今年才想起來要賣房子，去辦理產(chǎn)權(quán)證。在這個過程中，時間節(jié)點會影響免稅的適用。

從增值稅方面來說，在一線城市，普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整還需等待。因此，從12月1日開始實施的政策，未必完全按照現(xiàn)有規(guī)定，需觀察從今天到這個月底，北上廣深四個一線城市是否會有相關(guān)政策的調(diào)整。

交易環(huán)節(jié)中的稅費，一個是增值稅，一個是個人所得稅。個人所得稅方面，只要你在買房后的一年內(nèi)返回同一區(qū)域購買，便能夠退稅。需要強(qiáng)調(diào)的是，必須在同一區(qū)域一年內(nèi)，不是說個人所得稅隨時都可以退。

舉個例子，假如我在2023年11月13日購買了一套房，并在2024年11月14日再去買，超過一年了，不在一年之間，便不能享受個人所得稅的退稅規(guī)定。因此大家一定要注意，所有的稅費減免都與政策執(zhí)行時間相關(guān)，這次政策落地也是從12月1日開始，并不是說我在11月份交的稅費就能按照新政策執(zhí)行，因為每項政策都有實施時間。

契稅的調(diào)整也非常好，面積從原來的90平方米以下優(yōu)惠，改為140平方米。這一調(diào)整非常到位，直接體現(xiàn)了國家對購房的支持。目前來看，契稅不分普宅和非普宅，僅按140平方米來執(zhí)行。根據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)在北上廣深的一線城市及部分二線城市，成交的二手房中，絕大部分房子約80%都是在140平方米以下。換句話說，若按照這個標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，絕大部分一線城市和熱點二線城市的買房人的契稅都能享受優(yōu)惠。這項政策相比以前，兩套房時的高額契稅，節(jié)省的幅度非常大。

因此，國家這次政策調(diào)整的思路非常清晰，旨在減少換房過程中的相關(guān)稅費。

我們來梳理一下?lián)Q房的流程。老百姓通常會先將手中的房子在各大平臺上出售。在賣房過程中，增值稅和個人所得稅會有相關(guān)的優(yōu)惠。增值稅方面，若是兩年內(nèi)出售則免征。此外，非普通住宅的增值稅政策也同樣免征。而現(xiàn)行政策不再區(qū)分普宅和非普宅，只要是兩年內(nèi)的房子，基本都是免征的。

在賣房過程中，基本上增值稅是無需繳納的。若完成賣房交易后，資金到賬，你準(zhǔn)備再買房，只需在一年內(nèi)、于同一區(qū)域購買，例如我在上海賣掉一套房，然后在上海再買。這種情況下，你之前交的個人所得稅會退還。

然后你賣掉房子之后，買新房時可能需要交一筆契稅。比如說，你這個房子的面積是139平方米，那么你可能需要交的契稅就是兩個點或1.5個點，這在不同城市也有所不同，可能會更高一些。現(xiàn)在如果你買的是139平方米的房子，你可能只需交1%的契稅。

我們以前做過一些測算，在較多情況下，加上中介的傭金，出售一套房子可能需要支付的相關(guān)稅費加在一起超過10%，通常在10%到12%之間。現(xiàn)在大家看，基本上只需要支付1%到3%不等的中介費就可以了。整體來看，交易鏈條大大節(jié)省了大家購房過程中的成本。

澎湃新聞：有一些購房者買了房子，但契稅沒有交，請問現(xiàn)在這個契稅政策適用嗎？還有一些購房者他們已經(jīng)申報了，但金額尚未交付，這種情況有了解嗎？

張波：我們昨天跟一些交易中心進(jìn)行了溝通。目前交易中心的具體細(xì)則尚未出臺，但實際交付的時間以12月1日為準(zhǔn)。如果您在11月份已經(jīng)付款，那么不會涉及退款。這一點是明確的。具體來說，每個地方和不同區(qū)縣的交易中心的政策還未完全對外公示。在您交款之前，可以撥打電話咨詢您所在區(qū)的交易中心，確認(rèn)您的情況是否符合政策。

契稅最高減少2%，“省下一輛小轎車”

澎湃新聞：按照新政，購買家庭唯一及第二套住房，不超過140平方米的按1%繳納契稅，這項政策內(nèi)容與之前的政策對比有哪些變化？最直接影響的是哪部分購房群體？

嚴(yán)躍進(jìn)：首先，過去我們在契稅的劃分標(biāo)準(zhǔn)上，是按照90平方米來劃分的，而這次實際上是按140平方米來劃分。剛才張院長提到，140平方米以下戶型的房子占了80%。也就是說，絕大多數(shù)工薪家庭購買的房子，差不多都是在140平方米以下的。

一些稅費政策的調(diào)整體現(xiàn)的思路是盡可能最大限度地保障剛需和改善型的住房需求。所以說，這和此前降低首付比例以及其他一些政策的邏輯很相似，目的是讓更多購房者和居民家庭能夠享受到最好的政策，覆蓋面更廣。

第二個變化是，剛才提到的140平方米以下覆蓋了這么多居民家庭，它的稅費政策達(dá)到了歷史最低水平。剛才我舉了一個例子，大城市的稅費有時候會高達(dá)3%。而根據(jù)現(xiàn)在的政策，其實可以做到1%。不管你是買首套房還是二套房，不管你是在上海、北京，還是其他一些三四線城市，大家都是按1%的標(biāo)準(zhǔn)走的。

當(dāng)前，銀行的信貸政策是最寬松的，稅費政策也是最寬松的，限購政策同樣最寬松，因為該取消的政策都已經(jīng)取消了，我們可以總結(jié)，當(dāng)前的政策是各項優(yōu)惠政策達(dá)到歷史上最為優(yōu)惠的狀態(tài)。

實際上，稅費政策調(diào)整對大城市、一線城市的感受最強(qiáng)。二線城市和三四線城市，以前購買第二套房的稅率為2%。如果這個稅率降到1%，那就是減少50%。但感受最強(qiáng)的是在一線城市。以往在一線城市購買第二套房時，尤其是像上海這樣的一些地方，本地戶籍的人會選擇購買第二套房。以前購買第二套房，契稅是3%，沒有任何條件限制，只要買第二套房就是3%。現(xiàn)在的稅率直接變?yōu)?%。舉個例子，如果購買一套價值1000萬元的房子，按照之前的稅率，稅費是多少呢？如果是3%的話，就是30萬元，而現(xiàn)在則是10萬，實際上省下了20萬元。這就是我剛才所說的，相當(dāng)于省了一輛小轎車。

澎湃新聞：對于面積為140平方米及以上的住房，契稅稅率也有所調(diào)整，家庭唯一住房是減按1.5%的稅率征收契稅；第二套住房是減按2%的稅率征收契稅。如何看待這一調(diào)整對改善或者高端住房市場的影響？從上海來看，140平方米以上的住房交易占比大概是什么情況呢？

張波：從今年前8個月的供應(yīng)情況來看，較大面積的住房有所增多，尤其是在市區(qū)。從上海的整體來看，還是維持在一個較少的水平，基本上控制在15%左右。從市場供給來看，大戶型其實占少數(shù)。同時，我們了解到，購買大面積住房的人群，特別是在上海，通常將144平方米以上的住房視為大戶型。我們在實際業(yè)務(wù)和線上數(shù)據(jù)收集的過程中發(fā)現(xiàn)，大部分人并沒有按照最低首付比例來操作，可能按照20%或30%的比例，而很多人實際的首付比例超過50%，這個占比非常高。因此，我們認(rèn)為購買大戶型的人群，整體實力相對較強(qiáng)，首付也相對充裕。在此，我想借這個機(jī)會，給大家提一個個人的建議。無論是改善購房的大戶型，還是首套房，尤其是在上海、一線或二線城市，購房時不一定要按照最低首付比例。國家提供了最優(yōu)惠的政策，是否按照最低首付比例，需根據(jù)自身情況來定。例如，如果你的工作比較穩(wěn)定，比如是公務(wù)員、老師或事業(yè)單位人員，未來收入較為穩(wěn)定，則可以很好地預(yù)測每月的房貸，對生活沒有太大影響。在這種情況下，按照最低首付比例購房是沒有問題的。

另外一些人群，比如剛進(jìn)入職場或工作的收入不穩(wěn)定性較強(qiáng)的人，要更加謹(jǐn)慎。在當(dāng)前情況下，可能不像過去的10年或20年，更多地跳一跳、夠一夠去買房。那時候是房價快速上漲的階段，而現(xiàn)在房價整體維持平穩(wěn)，因此，購房應(yīng)根據(jù)自身實力和經(jīng)濟(jì)情況來決定。

10月份，一線城市中，搜索新房的熱度在200-300平方米和300平方米以上的板塊，分別下降了1.5個百分點和1.7個百分點。從一線城市來看，雖然我們看到很多日光盤和市場熱銷的豪宅主要集中在市中心，但實際的絕對成交量是減少的。反觀三四線城市，200-300平方米的新房熱度持續(xù)上升。換句話來說，對于許多一二線城市來說，120-140平方米的房子已經(jīng)屬于不錯的改善面積段，而且也是很多人愿意搜索和換房的重點面積段。然而在許多三四線城市，140平方米的房子只是剛剛起步，很多剛結(jié)婚生子的年輕人可能已經(jīng)買到了140平方米的房子。在換房時，他們甚至?xí)紤]160平方米或更大的房子。因此，在不同的城市中，改善的定義其實差別非常大。此次政策很好地匹配了大部分人的購房需求。目前，仍然有購房需求的人，尤其是在一二線城市，主要關(guān)注的是140平方米以下的房源。在90平方米到140平方米這個范圍內(nèi)，找房的人群占比非常高。

但在一些中小城市，首套買房的人已經(jīng)越來越少了，大部分改善需求是將手里的幾套房子出售后，購買一套大房子。對于這些人來說，契稅的調(diào)整對優(yōu)惠幅度的影響不是很大。不過，改善需求依然存在，加上這些城市的房價本身較低。例如，在北上廣深1000萬元的房子，在中小城市可能只需幾百萬。因此，這些人面臨的壓力會小一些。我認(rèn)為該政策推出后，將對改善人群的入市產(chǎn)生明顯作用。

澎湃新聞：政策出臺后，從安居客平臺的數(shù)據(jù)看，掛牌量或房源搜索量之類的相關(guān)數(shù)據(jù)是否有變化，能否和大家分享一下嗎？

張波：掛盤量的變化不會那么快。政策是在昨天（11月13日）晚上出臺的，如果是在昨天早上發(fā)布，我認(rèn)為當(dāng)天的掛牌量會有明顯的變化。

不過，我們觀察到一線城市的搜索熱度明顯提升，尤其是在上海的一些熱門區(qū)域，比如徐匯和靜安等市中心的區(qū)域，搜索熱度增長了2%到3%。

我們最近將政策內(nèi)容整理后，迅速提供給了很多經(jīng)紀(jì)人和置業(yè)顧問，他們轉(zhuǎn)發(fā)了我們的房貸利率和契稅計算器，這一指標(biāo)大幅增加。換句話說，這一波政策的落地對從業(yè)者的信心提振很有幫助，他們需要快速將相關(guān)信息傳遞給想要買房的群體。目前很多買房和換房的人對這些政策的了解并不深入，他們不清楚自己需要交多少錢，或者能省下多少錢。通過這種方式，我們發(fā)現(xiàn)信息的傳播效果良好，相較于11月12日，轉(zhuǎn)發(fā)量增長了超過50%。許多城市對這方面的關(guān)注度非常高，這反映了市場的熱度情況。

結(jié)合9月底政策出臺后的觀察，我們發(fā)現(xiàn)一個顯著的特點。9月24日政策發(fā)布后，搜索熱度達(dá)到最高點，并不是在國慶節(jié)的第一天。實際上，熱度高峰出現(xiàn)在9月28日、29日，隨后一直持續(xù)到10月7日，整個線上找房的熱度非常高。因此，我們能夠清晰地看到，整個10月上半月的成交量表現(xiàn)非常好。到了11月，尤其是11月上旬，二手房的找房熱度還在增加，大約在一二線城市增加了4%，但新房則有所下降，且在不同城市的下降幅度不一樣。

這次政策很好，因為是全國性的，影響面更大。在11月中旬出臺這個政策，我認(rèn)為雖然11月上旬的熱度下降了，但11月下半月的熱度肯定會回來。這一波熱度的回升將帶動整個11月的成交量有一個比較好的回升。這一波市場的影響，以及政策的影響，我們認(rèn)為可以持續(xù)到今年年底。

增值稅征免年限改為2年

澎湃新聞：目前除北上廣深外，一律不區(qū)分普通住宅與非普通住宅。這次，與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅優(yōu)惠政策會有哪些調(diào)整？能否給大家舉個例子，大概能省多少錢？

嚴(yán)躍進(jìn)：在之前，增值稅的交稅期限為兩年或五年，超過征免年限后就不需要再交稅。然而，對于一線城市來說，即便過了增免年限，在特定情況下，尤其是非普通住宅，仍然需要交稅。換句話說，非普通住宅在大城市內(nèi)都有可能需要交稅。今年，改革在推進(jìn)，我們聽到了“五改二”這個詞。五改二的意思是征免年限從五年變?yōu)閮赡辍１热邕^去持有兩到五年的房子，如果按照老政策沒有滿五年，可能會交比較大的稅。但是現(xiàn)在如果按照兩年的政策計算，只要超過兩年就不需要交稅。

一線城市的政策仍然留有余地。盡管房子超過了兩年，可能還是需要交稅。而小城市就不需要交了。持有兩年并不等于炒房，小城市居民可以大膽出售，因為不存在交增值稅的問題。

我舉個例子，比如1000萬元的房子，過去購買時可能是500萬元，現(xiàn)在變?yōu)?000萬元，中間的差額是500萬元。這種情況下，如果真要征稅，就是這個差額乘以5%，即500萬元的5%，就是25萬元。

“量在價先”

澎湃新聞：降低交易稅費可以實實在在減少購房成本。對于房地產(chǎn)市場，特別是二手房市場，這能否起到價格的止跌回穩(wěn)的作用呢？

張波：從中央政治局呼吁提到止跌回穩(wěn)之后，對整個市場的止跌回穩(wěn)非常期待。止跌回穩(wěn)的一個明顯信號就是價格層面能否真的止跌回穩(wěn)。價格直接回穩(wěn)的前提是成交量。一般我們認(rèn)為“量在價先”，沒有一個穩(wěn)定的成交量，價格的穩(wěn)定無從談起。

10月份市場成交量，尤其是一線城市，都紛紛突破了榮枯線。上海的二手房成交量又重回2萬套以上。在一線城市中，深圳的二手房成交量同比去年大幅提升。因此，這是房價企穩(wěn)的前提所在。

這次政策的目的是讓換房的人能夠入場，買房的人也能入場，推動需求入場。降低交易稅費的目的就是吸引你來入場。這就是帶動成交量提升的一個因素。

換句話說，評判這個政策是否有效，我們不應(yīng)僅僅從價格這個維度來衡量，而要觀察11月、12月份的二手房成交量是否能維持在一個相應(yīng)的高度。這是我們評判的標(biāo)準(zhǔn)。

整個市場的總體價格穩(wěn)定要等到成交量的提高，至少我們需要觀察10月、11月、12月這三個月的成交量能否維持相應(yīng)的穩(wěn)定，達(dá)到二手房的榮枯線以上。例如，在上海，成交量至少每月要在1.6萬、1.8萬套以上。這時，才有可能討論與價格相關(guān)的問題。

從價格止跌回穩(wěn)，首先要看成交量。因此，對于我們當(dāng)下的買房人，你也不用過于擔(dān)心。現(xiàn)在的市場并不是說出臺政策后，房價就會馬上出現(xiàn)所謂的暴漲。這不會發(fā)生。從中央層面的定調(diào)來看，主要是止跌回穩(wěn)，讓市場恢復(fù)到一個正常、穩(wěn)定的狀態(tài)，而不是讓房價回到2015、2016年那一波的上漲狀態(tài)。所以買房不必過于著急，可以再比較一下。今年11月、12月份，如果實在找不到合適的，可以等到明年一季度再看。根據(jù)目前的房價，大概率來說，基本上會維持相對穩(wěn)定，也不會出現(xiàn)大幅下降或大幅上漲。

如果你在北京、上海，想買一個改善型的三房，比如說120-130平方米，位置又比較好的，那么價格可能不會有相應(yīng)的下調(diào)，基本上會維持相對穩(wěn)定的狀態(tài)。因此，我們購房者需要做的功課是理解止跌回穩(wěn)。首先要關(guān)注成交量，這是第一步。第二步，所謂的止跌回穩(wěn)，從國家層面來看，其實是為了降低房地產(chǎn)市場的風(fēng)險，促進(jìn)市場的平穩(wěn)。國家的做法是走雙軌制，一方面推出商品房，另一方面提供保障房，以解決新青年和新市民的居住問題，商品房則旨在滿足多樣化的改善需求。

換句話說，未來整體的房價變動其實是分化的。比如說上海的整體均價是穩(wěn)定的，但并不是每個板塊、每個小區(qū)的房價都保持不變。可能需求量比較大的房源，下一步漲價的概率會更高一些。而外圍一些冷門區(qū)域，因需求量較少，人口支撐力不足。即便是在上海、北京這樣的一線城市，它在外圍一些區(qū)域的房價也可能不漲，甚至還有下跌的板塊存在。

澎湃新聞：針對房地產(chǎn)市場的優(yōu)化政策今年以來其實一直在出臺，包括調(diào)整限購政策、住房信貸政策、住房稅收政策等，目前整體的房地產(chǎn)市場或者代表城市的市場情況怎么樣？

張波：10月份的數(shù)據(jù)表現(xiàn)看，一二線城市的成交量復(fù)蘇非常明顯，包括新房和二手房，整體復(fù)蘇的節(jié)奏非常顯著。

到了10月份之后，特別是下半月和11月份，有一個現(xiàn)象值得關(guān)注。在二手房市場，一二線城市的掛牌時長又有所拉長。掛牌時間的延長說明大家猶豫，搖擺不定，因此整個掛牌市場的情況需要關(guān)注。另外，掛牌價格也值得分析，區(qū)域間的分化比較明顯，總體來看，掛牌價格沒有上漲，但是在不同區(qū)域、不同板塊的掛牌價格差別會比較大。

簡而言之，10月份市場熱度非常好，11月份略有降溫。這一輪政策與10月份的熱度回升不同的是，更多體現(xiàn)在高能級城市的一線和熱點二線城市。此次11月份的政策，對一些中小城市的影響也明顯，因為它涉及所有城市的增值稅和契稅，這就是可能與10月份的差別所在。

如果大家是在高能級城市買房，這時候不妨關(guān)注一下?lián)Q房需求。從數(shù)據(jù)來看，這一塊的量增加得比較明顯。而在一些低能級城市，要關(guān)注一些高端市場的改善需求變化程度，如果有機(jī)會做直播時，我們也會分享更多相關(guān)數(shù)據(jù)。

政策明顯激活了市場

澎湃新聞：一系列政策作用下，兩位如何看待后續(xù)房地產(chǎn)市場的走勢？

嚴(yán)躍進(jìn)：這個政策對我們賣房的銷售是持續(xù)利好的。現(xiàn)在的稅費政策明顯激活了市場，因此這樣的態(tài)勢在今年四季度能夠很好延續(xù)。展望明年，我認(rèn)為核心點在于，只要我們的房價保持穩(wěn)定，市場信心明顯增強(qiáng)，加上目前一系列政策比較好，我相信明年整個房地產(chǎn)交易態(tài)勢會比較好。另外，還要關(guān)注一個很重要的變化。剛才提到的一些市場情況對二手房的影響也比較大。房主賣掉二手房后，明顯會成為新一類購房主體，這將顯著挖掘市場需求。還有，這兩年我們看到一個很重要的改革，就是關(guān)于房票的一些使用，以及城中村的改造，這實際上能夠釋放出一批又一批比較好的購房需求。

從這個角度來看，明年的潛在購房需求量會比較大。除了這兩年觀望的人開始買房外，還有二手房的房主可能也會選擇購房，加上城中村改造的因素。

張波：我們比較明確地判斷，目前價格已經(jīng)處于市場的底部。因此，從明年至少上半年來看，價格將維持一個穩(wěn)定的狀態(tài)。我們能夠清晰地判斷明年上半年價格將比較穩(wěn)定，明年下半年，目前的數(shù)據(jù)還需要觀察政策推進(jìn)的情況。大概率來說，明年下半年表現(xiàn)會好于上半年，這是第一點。

第二點，我們觀察到一個有趣的數(shù)據(jù)，今年已經(jīng)明顯表現(xiàn)出，很多城市成為存量房主導(dǎo)的市場。換句話說，二手房的成交量已經(jīng)超過了新房。我們認(rèn)為這種趨勢在明年將會持續(xù)。

我們在很多城市中會單獨分析二手房和新房的成交量。明年我們會將它們加總來看。雖然某些城市的新房成交量可能還會持續(xù)下降，但二手房成交量可能會增長。新房和二手房加總后，明年的成交量，尤其是在上半年，可能與今年相比，不但沒有減少，反而有可能會增加。這是成交量方面的變化。

第三點，整個區(qū)域市場的分化將持續(xù)，而且未來的分化將更為細(xì)致。這不僅僅是南方與北方之間的分化，或是城市之間的分化，甚至城市內(nèi)部的不同板塊、不同小區(qū)之間的分化也將顯現(xiàn)出來。所以對于購房者來說，買房的難度會進(jìn)一步增加。在市場變化中，選擇更好的時間節(jié)點和更合適的價格，找到自己意向的房源，其實難度非常大。因此，大家在這一段時間里，還是要更多地去市場上了解你想要購買的房子及其具體情況，做好相應(yīng)的功課，才能在這一輪政策大禮包中收獲更多的優(yōu)惠。