本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：余文婷。

今年以來，“縣域旅游”的爆火讓眾多人感到意外，但更讓人出乎意料的是，據(jù)空間秘探公眾號后臺縣城酒店投資人留言，稱今年投資的縣城酒店并沒有賺到錢，咨詢是否是投資選擇出了問題，有沒有適配縣城的投資品牌。針對該投資人疑問，空間秘探邀請到凱里亞德酒店（河源和平店）投資人廖清華進(jìn)行了一個專訪。

廖清華在商業(yè)、房產(chǎn)領(lǐng)域，有著豐富經(jīng)驗。雖然凱里亞德（河源和平店）是廖清華投資的第一家酒店，但在建造與經(jīng)營過程中卻有著不一般的表現(xiàn)力，100天的建造周期、70%復(fù)購率及開業(yè)連續(xù)8天滿房等強勁的經(jīng)營表現(xiàn)，都展現(xiàn)了投資人對縣城酒店投資邏輯的精準(zhǔn)把握。本篇文章將結(jié)合投資人故事，解析縣城酒店投資的底層邏輯。

01 國際中端酒店與縣城的“搭檔”

基于對當(dāng)下市場的觀察，原本深耕房產(chǎn)領(lǐng)域的廖清華決定轉(zhuǎn)型。同時，又見于和平縣缺乏優(yōu)質(zhì)酒店的現(xiàn)實，作為和平縣本地人，廖清華也希望自己能為縣城經(jīng)濟(jì)提供一些助力，最后，決定選擇投資一家酒店，作為手下商業(yè)綜合體物業(yè)配套。

雖然是第一次投資酒店，但多年的房地產(chǎn)投資經(jīng)驗給予了廖清華清晰的思路。“投資凱里亞德酒店前期，我們花了半年到一年的時間去考察，期間跟錦江集團(tuán)旗下的品牌都有接觸，也去廣州、深圳還有江西實地考察過凱里亞德品牌的其他3.0版本的優(yōu)秀門店”廖清華表示，投資前期需要做大量調(diào)研工作，摸清當(dāng)?shù)厥袌鲚喞私飧骶频昶放苹緦嶋H投資情況，才確保自己對酒店市場大致情況能做到心中有數(shù)。

“針對和平縣現(xiàn)有的酒店品牌，我們希望能選擇一個更加有競爭力的品牌，要比現(xiàn)有品牌更高一個檔次。”了解各酒店品牌優(yōu)勢與特點后，廖清華結(jié)合和平縣現(xiàn)有物價及消費水平、物業(yè)等實際情況精挑細(xì)選。最終，將目光鎖定在既受年輕商旅客群歡迎，又能代表縣城門面，同時投資性價比較高的凱里亞德酒店上。

“凱里亞德雖然說是一個中端品牌，但是它的可塑性很強，能夠用中端酒店的投資成本呈現(xiàn)出星級酒店的效果。在和平市場，大家都認(rèn)為凱里亞德是和平最好的酒店。為什么呢？雖然我們沒有游泳池等這些高端酒店標(biāo)準(zhǔn)的配套，但是我們的服務(wù)是做得最好的，加上我們物業(yè)條件比較好，在房間面積上會更大一些，融入凱里亞德國際化的裝修風(fēng)格，最后呈現(xiàn)效果就很高級，可以稱得上是和平縣的門面。”

投資成本方面，凱里亞德酒店3.0的基準(zhǔn)線是套內(nèi)毛坯單房造價6.5萬，整體綜合單房裝修造價10萬以內(nèi)。廖清華對酒店項目有更高的呈現(xiàn)需求，凱里亞德品牌方因此為其匹配了更高性價比的方案，用低于市場中端酒店平均造價的價格，呈現(xiàn)“超中端”的效果，滿足了廖清華想要打造和平縣最好酒店需求。此外，在河源市已經(jīng)有五家凱里亞德品牌酒店，在當(dāng)?shù)匾簿哂幸欢ǖ闹龋蟊娬J(rèn)可度高。可以說，這家國際中端商旅酒店品牌與縣城組成了完美的“搭檔CP”。

02 “100天”造出一家口碑酒店

根據(jù)2024上半年新開業(yè)酒店相關(guān)數(shù)據(jù)，酒店平均籌建周期是7.8個月；部分品牌可以在4～5個月完成新店籌建。其中，中高端酒店平均籌建周期為8.3個月，中端酒店平均籌建周期為8.1個月，經(jīng)濟(jì)酒店籌建周期為6.8個月。凱里亞德酒店（河源和平店）108間客房，包括酒店大堂大概8000平方，籌建周期只要了100天。開業(yè)半年以來，無論是消費者反饋，還是品牌方團(tuán)隊的實地考察，都對凱里亞德酒店（河源和平店）的品質(zhì)交口稱贊。當(dāng)問及為何能做到如此高效的同時保證品質(zhì)，廖清華主要向我們分享了以下兩點。

其一，整個工期安排十分緊湊，時間安排比較合理，每個環(huán)節(jié)的銜接嚴(yán)絲合縫。“品牌方會派監(jiān)理來到現(xiàn)場管理指導(dǎo)，避免施工過程中出現(xiàn)不符合設(shè)計要求的情況，嚴(yán)格把關(guān)，因此整個建造過程也很少出現(xiàn)返工的情況。同時品牌方會在開工前跟我們開一個協(xié)調(diào)會，明確施工要求與施工重點等等。一切講清楚后，我們施工也很順利。”廖清華表示，最重要的是，雙方都擁有專業(yè)的設(shè)計和工程團(tuán)隊，尤其品牌經(jīng)理對于整體事項協(xié)調(diào)明確，整體方案清晰。

一方面，品牌方有完整的驗收和巡檢標(biāo)準(zhǔn)，從樣板間驗收通過到最后官網(wǎng)上線，中間需要經(jīng)過大面積施工、工程巡檢、IT驗收通過、VI/店招驗收通過、竣工驗收、核心物資驗收通過、餐飲驗收通過、品牌元素驗收通過、運營驗收通過等多道流程，得益于品牌設(shè)計團(tuán)隊對物業(yè)情況把握精準(zhǔn)，設(shè)計圖紙呈現(xiàn)與現(xiàn)實高度貼合，施工過程專業(yè)細(xì)節(jié)，不出紕漏，整個過程銜接順利；另一方面，廖清華有豐富的地產(chǎn)經(jīng)驗，對物業(yè)的掌握足夠清晰，也能夠更好地推進(jìn)物業(yè)針對的設(shè)計，同時也還有一支地產(chǎn)背景的施工團(tuán)隊，對于品牌方提出的要求與強調(diào)的細(xì)節(jié)重點，能夠快速領(lǐng)會與執(zhí)行。雙方強強聯(lián)合，整體工期推動流暢絲滑。

其二，錦江全球采購平臺，及凱里亞德酒店模塊化裝配，提供了便捷高效的助力。廖清華告訴我們，只要根據(jù)籌備要求去錦江GPP線上平臺訂購，不僅成本更低，風(fēng)格、標(biāo)準(zhǔn)匹配度高，許多家具、材料都做好了配套；交貨時間快，效率也高，且質(zhì)量也有保證，省去許多“貨比三家”與等待交貨的時間及成本。廖清華還打了一個比方：“如果去外面找供應(yīng)商的話，還需要去溝通設(shè)計風(fēng)格、標(biāo)準(zhǔn)，等設(shè)計出來再到交貨時間就很長了，起碼也要兩個月。”

03 酒店70%復(fù)購率的秘訣

在與凱里亞德（河源和平店）投資人廖清華的專訪結(jié)束后，為更具體了解酒店經(jīng)營情況，空間秘探就酒店經(jīng)營情況與凱里亞德酒店（河源和平店）總經(jīng)理林金連（以下統(tǒng)稱為“林總”）也作了一個簡單的采訪。據(jù)林總介紹，酒店開業(yè)連續(xù)8天滿房，開業(yè)半年整體業(yè)績喜人，平均 RevPAR 大概在 200-300 元左右，當(dāng)?shù)叵M者的認(rèn)可度也是逐步上升。爬坡期后，70%的復(fù)購率更是凸顯了酒店的口碑與客戶忠誠度。

一家剛開業(yè)的酒店，能夠如此受歡迎，一方面，與凱里亞德酒店（河源和平店）的風(fēng)格、體驗等突出競爭優(yōu)勢有關(guān)。步入凱里亞德酒店，與世界有關(guān)的多元空間裝飾，地球儀、世界地圖、旅行百寶箱、探索家語錄、海洋味的香氛等，無一不激發(fā)著入住旅客的對旅行探索的好奇心。林總表示，“不管從哪里來的住店客人，對酒店的滿意度都很高。”消費者對酒店的高滿意度不僅來自于凱里亞德國際化的時尚設(shè)計風(fēng)格，還有品牌對于本土化戰(zhàn)略精準(zhǔn)落地帶來的特色體驗。以早餐為例，凱里亞德酒店（河源和平店）早餐除品牌標(biāo)配的48種品類外，還額外增加了如豬雜粉、百香果飲品、粵式早茶等當(dāng)?shù)氐奶厣朗匙鳛殪`魂注入，讓住客足不出戶便能享受到當(dāng)?shù)靥厣L(fēng)味。

一方面受益于品牌在當(dāng)?shù)貜V泛的知名度和高品質(zhì)口碑。據(jù)了解，目前廣東省在營的凱里亞德酒店有70多家，歷史簽約140家，單整個河源市就有五家，且每家門店在當(dāng)?shù)囟加胁诲e的聲譽，攜程評分也平均在4.5分以上。可觀的門店數(shù)量與良好經(jīng)營帶來的口碑，讓凱里亞德品牌在廣東地區(qū)取得了一定的品牌影響力與公信力。因此，凱里亞德酒店（河源和平店）一開業(yè)，不少人便慕名而來。

此外，高品質(zhì)服務(wù)也是酒店高復(fù)購率的核心。如酒店會提供一些像開車拿行李、送客人上樓、為大堂客人奉茶等五星級酒店才有的增值服務(wù)；對于VIP客人，酒店會記住客人喜好與習(xí)慣，給客人賓至如歸感。考慮到客人在出行途中的實際需求，酒店還會特別提供箱潔衣理、憶枕無憂、百寶箱、奶香一夢等體貼暖心的細(xì)致服務(wù)，讓客人在凱里亞德酒店獲得更加舒適溫暖的旅居生活體驗。這些服務(wù)雖然只是一些“小事”，但各種“小事”的重重疊加自然地給消費者帶來體驗舒適度，這種舒適度繼而也為酒店帶來穩(wěn)定的會員忠誠度。

04 縣城酒店投資的三大底層邏輯

以上對凱里亞德酒店（河源和平店）投資人故事的還原與拆解，也給了我們關(guān)于縣城酒店投資的“啟發(fā)”與“答案”。結(jié)合廖清華的投資視角、酒店經(jīng)營故事與行業(yè)觀察，能夠總結(jié)出以下縣城酒店投資的三大底層邏輯。

/ 精準(zhǔn)研判的市場定位

做什么類型的酒店？選擇什么樣的品牌？想抓住什么樣的消費客群？對于酒店投資，各方面都容不得半點疏忽大意，對于縣城酒店來說，酒店投資則更要精打細(xì)算。以廖清華為例，針對當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民消費水平、商業(yè)經(jīng)營綜合狀況，對商圈的消費客群進(jìn)行市場細(xì)分，并結(jié)合市場容量和總體需求和當(dāng)?shù)匚磥戆l(fā)展空間等方面，最后鎖定在中端酒店、高級感的商旅品牌上面，以年輕商旅客為目標(biāo)受眾群體。于是，定位國際中端商旅的凱里亞德酒店品牌，成為廖清華的首選。

凱里亞德品牌酒店，自2017年入華以來，在深入市場洞察基礎(chǔ)上精準(zhǔn)本土化，發(fā)展到現(xiàn)在，已形成集國際化、年輕化、智能化、質(zhì)價比于一身的品牌特點。落地縣城后，品牌國際化與智能化的特點，讓凱里亞德在一眾縣城酒店中能夠以差異化競爭優(yōu)勢脫穎而出；年輕化的品牌風(fēng)格，深受年輕商旅客喜愛；高質(zhì)價比兼顧了投資人成本與居民消費水平和用戶體驗，是品牌落地縣城后把握商業(yè)勝算的關(guān)鍵。根據(jù)市場定位認(rèn)真考量后的選擇，讓廖清華投資的第一家酒店既收獲了口碑，也收獲了業(yè)績。

/ 高投資性價比的品牌選擇

今年“縣域旅游”的火爆，給縣城酒店也添了一把火，去縣城住“高端酒店”的話題也頻上熱搜。縣城旅游與酒店相互作用，小縣城出圈的同時也呼喚著更具“高端”感住宿產(chǎn)品的出現(xiàn)，但高成本的酒店投入顯然不適應(yīng)縣城現(xiàn)有消費水平，兼顧市場接受度和投資性價比的酒店產(chǎn)品無疑是縣城的最優(yōu)選。

據(jù)廖清華反映，他投資的這家凱里亞德被當(dāng)?shù)厝朔Q為和平縣最好的酒店，總體投資成本也不高。這與凱里亞德整體風(fēng)格呈現(xiàn)的高檔次以及產(chǎn)品品質(zhì)不無關(guān)系。凱里亞德源自法國現(xiàn)代的時尚設(shè)計風(fēng)格，讓酒店以中端的酒店價格，實現(xiàn)更高級、更有檔次的空間效果。依托品牌20多年的全球發(fā)展積淀，凱里亞德摸索出了一套定制化“質(zhì)效雙優(yōu)”的產(chǎn)品運營體系，加上錦江的平臺資源支撐，能夠在保持品質(zhì)的同時進(jìn)一步降低投資成本，打造出高性價比產(chǎn)品。

/ 實干專業(yè)的賦能團(tuán)隊

一個優(yōu)秀的項目落成，是一種全周期綜合結(jié)論的體現(xiàn)，既要有經(jīng)濟(jì)型強調(diào)的性價比，最好還需要帶點高奢的個性與態(tài)度，“既要又要”普適需求，是項目打造的重點和難點。投資人背后的賦能團(tuán)隊，便需要專業(yè)而實干，給予投資人專業(yè)可靠的支持。“酒店籌建過程中，品牌方會告訴我們改造的核心要點是哪些？給我印象最深刻的，就是對于衛(wèi)生間的裝修防水要求，在此之前，我們自己是沒有注意到的。但是品牌方非常強調(diào)這一點，并會把衛(wèi)生間的每一個鋪貼方式告訴我們，比如怎樣鋪貼才不會漏水。半年多了，酒店也沒出現(xiàn)漏水的情況。其實漏水對酒店來說是很致命的一個問題。”廖清華表示，這雖然是一個很小的細(xì)節(jié)，但足以反映品牌團(tuán)隊的專業(yè)與細(xì)心。扎實的專業(yè)知識以及對品質(zhì)的高追求，最后才成就了一個令人滿意的酒店項目。

花小錢辦大事”是每個人都理想的狀態(tài)，卻很難有品牌能夠去滿足。不管是從整個市場環(huán)境出發(fā)，整體經(jīng)濟(jì)面臨的壓力與挑戰(zhàn)，還是從縣城酒店出發(fā)，都促使凱里亞德品牌朝著兼具投資性價比與體驗質(zhì)價比的方向去努力，為縣城酒店投資底層邏輯，捋出了一條參考線。