目前，房貸利率為有統(tǒng)計(jì)以來(lái)新低。10月31日，中國(guó)人民銀行發(fā)布2024年第三季度全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.33%，較2024年第二季度末下降了0.12個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)有統(tǒng)計(jì)以來(lái)新低。9月末，中國(guó)人民銀行發(fā)布〔2024〕第11號(hào)公告，完善個(gè)人房貸利率定價(jià)機(jī)制，推動(dòng)降低存量房貸利率。

10月末，商業(yè)銀行對(duì)存量房貸利率進(jìn)行了批量調(diào)整，已統(tǒng)一降至LPR-30BP。10月21日5年期以上LPR由3.85%降至3.6%，已有客戶的房貸利率在合同約定的重定價(jià)日降至3.3%，其他存量房貸利率也將在重定價(jià)日陸續(xù)降至3.3%，略低于當(dāng)前全國(guó)新發(fā)放房貸平均利率水平。

政策利率引導(dǎo)房貸利率下行，有利于支持宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)向好。9月24日，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上宣布降低政策利率，預(yù)期帶動(dòng)LPR等也隨之下行。記者從全國(guó)多個(gè)城市了解到，大多數(shù)城市的新發(fā)放房貸利率在新聞發(fā)布會(huì)后即有所下行。以北方某省會(huì)城市為例，當(dāng)?shù)劂y行將首套和二套房貸利率均下調(diào)至3.2%左右，較9月中旬3.45%的水平下降了0.25個(gè)百分點(diǎn)。房貸利率顯著下行，可明顯減少借款人利息支出，增加可支配收入，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心產(chǎn)生顯著提振作用，有力支持宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好。

除受政策利率引導(dǎo)外，經(jīng)營(yíng)成本是銀行合理確定房貸利率的重要考量。許多銀行表示，綜合考慮資金、風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)、資本、稅收等成本后，當(dāng)前五年以上期限新發(fā)放房貸利率的保本點(diǎn)基本在3.2%左右。近期出現(xiàn)極少數(shù)房貸利率低于3%的情況，主要是極個(gè)別銀行非理性競(jìng)爭(zhēng)，部分自媒體為博眼球、引流量，有意渲染，對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生誤導(dǎo)。五年以上期限房貸利率顯著低于3%對(duì)銀行來(lái)說(shuō)不可持續(xù)。

存量房貸利率調(diào)整新機(jī)制有助于促進(jìn)銀行有序競(jìng)爭(zhēng)。中國(guó)人民銀行〔2024〕第11號(hào)公告發(fā)布后，10月31日主要商業(yè)銀行明確建立了存量房貸利率與新發(fā)放房貸利率聯(lián)動(dòng)機(jī)制。只要存量房貸利率加點(diǎn)值高于全國(guó)新發(fā)放個(gè)人房貸利率平均加點(diǎn)值30個(gè)基點(diǎn)，借款人即可與銀行協(xié)商調(diào)整房貸利率加點(diǎn)值。這意味著新發(fā)放房貸利率的加點(diǎn)值下降會(huì)帶動(dòng)存量房貸利率下行，實(shí)際上增大了銀行通過(guò)一味降低新發(fā)放房貸利率進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng)的成本，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序。據(jù)了解，一些地方已通過(guò)自律方式維護(hù)競(jìng)爭(zhēng)秩序，引導(dǎo)銀行合理定價(jià)。

專(zhuān)家表示，隨著一攬子增量政策持續(xù)發(fā)力、存量政策效果顯現(xiàn)，近期宏觀經(jīng)濟(jì)景氣水平出現(xiàn)回升跡象。未來(lái)如果政策利率、LPR保持穩(wěn)定，銀行經(jīng)營(yíng)成本不顯著變化，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境平穩(wěn)有序，新發(fā)放房貸利率將總體保持穩(wěn)定。