10月19日——在“9·29”新政出臺后的第20天，深圳樓市迎來了繼深業上城學府之后的第二個“日光盤”。光明鳳凰城板塊的中建觀玥項目開盤僅1.5小時便宣告售罄，192套房源被2047位客戶爭搶，銷售金額約6億元人民幣。

這兩個項目的熱銷不僅展示了深圳樓市新政后市場信心的恢復，也表明市場熱度正從傳統的熱點區域龍華擴散至光明等外圍區域。

從龍華到光明

深圳樓市熱度的地理擴散

深圳作為我國改革開放的前沿陣地，一直以來都是人口流入的重點城市之一。

近年來，隨著產業轉型和技術升級，深圳的人口結構也發生了顯著變化，年輕化、高素質化的趨勢明顯。這種變化直接反映在了住房需求上，尤其是對于首次置業的年輕人來說，地理位置優越、配套設施完善的住宅項目尤其受到追捧。

龍華作為深圳的一個傳統熱門區域，其樓市表現一直較為活躍。然而，在新政出臺后不久，光明區也出現了“日光盤”的情況，這表明購房需求正在向其他區域擴散。一方面，這可能是因為光明區在交通、教育等方面的基礎設施不斷完善，吸引了更多購房者的眼光；另一方面，則是由于政府調控政策的引導作用，使得部分投資需求轉向了具有發展潛力的新區。

中建觀玥項目位于光明區鳳凰城板塊，這里被視為深圳未來發展的重要區域之一。該區域不僅承擔著科技成果轉化的任務，還是深圳市18個重點發展區域之一。

作為取消限購區域之一，光明區受益于新政帶來的紅利，市場成交活躍，來訪量和認購量顯著增加。9月30日—10月16日，光明區各在售樓盤共來訪17003批次，認購1365套，日均認購量（80套）較9月（15套）增長433%，10月前兩周的認購量是9月整月的3倍。

從中建觀玥項目開盤前的認籌情況來看，1100多人參與了優惠權益登記，但項目首推僅192套房源，供需比達到了1∶10.66。這一數字反映出光明區作為深圳外圍區域，其房地產市場在新政的支持下，已經呈現出明顯的熱度擴散趨勢。

剛需市場的持續熱度與優質產品供給

在此次“日光盤”中，中小戶型的產品受到了市場的廣泛歡迎。反映了深圳乃至全國范圍內普遍存在的剛性需求市場。中建觀玥項目此次推售192套80-89-110平方米的3-4房，是今年深圳登記比最高的住宅盤。盡管房價高企，但對于許多家庭來說，擁有一套屬于自己的住房仍然是最迫切的愿望之一。

根據貝殼研究院發布的《2021城市住房剛需購房報告》，剛需客群的居住消費特征表現為對價格敏感、對房屋品質有一定要求。報告指出，一線城市剛需購房平均年齡為33.5歲。剛需購房者通常預算有限，對價格敏感，更關注房子的性價比和地理位置。他們可能缺乏購房經驗，需要更多的指導和幫助。此外，報告還強調了剛需家庭對小戶型的偏好，97.6%的剛需家庭選擇的居住面積區間在90平方米以下。

中建觀玥項目以其較強的價格競爭優勢脫穎而出。該項目的折后價格約為3.25萬元/平方米起，遠低于地塊拍地時規定的商品房毛坯限價5.03萬元/平方米。同時，項目還提供了多種折扣方案，如誠意登記97折、VIP升級97折、認購96折、按時簽約99折等。即便是首付五成以上的客戶，也能享受約88折的優惠，一次性付款的客戶更是可以享受到約87折的優惠。這些優惠政策極大地降低了購房門檻，吸引了眾多購房者的目光。

然而，值得注意的是，并非所有的房源都能夠得到市場的認可。只有那些在設計、質量、位置等方面都能滿足現代居住要求的產品，才能真正贏得消費者的青睞。剛需購房者在購房時既注重價格，也關注房屋的質量和所處的位置，同時對未來的居住環境有著一定的期望。

中建觀玥項目推出的80-110平方米的3-4房戶型，不僅價格具有競爭力，而且項目周邊配套設施齊全，包括藍鯨世界、萬達廣場等大型商業中心，以及多家三甲醫院。項目靠近13號線二期北延同觀路站（在建），對于追求便捷生活的城市居民來說，這是一個巨大的吸引點。此外，項目33層的建筑高度、35.1%的綠化率以及高達95%-100%的得房率，使其一經推出便廣受歡迎。

教育始終是購房者最為關心的問題之一。與深業上城學府相同，中建觀玥項目周邊擁有豐富的教育資源，包括深圳實驗光明科林學校（在建）、南方科技大學附屬光明鳳凰學校等多所優質學校。此外，項目自身還配備了一所6班幼兒園，形成了從幼兒園到高中的完整教育鏈條。這樣的配置，無疑為項目的熱銷增添了重要砝碼。

政策導向下的市場信心重塑

知名經濟學家馬光遠指出，中國房地產市場在今年年底見底的可能性較大，這一判斷主要基于政策因素的影響。他指出，市場的主要風險并未徹底出清，特別是保交房的風險以及開發商的資金鏈問題，這些因素導致了市場信心的脆弱性。因此，他認為解決風險的關鍵在于強有力的政策支持，政策需要及時、精準，并且要有足夠的力度。

近年來，政府為了抑制房地產市場的過熱現象，防止房價過高，采取了一系列調控措施，其中包括限購、限貸以及調整土地供應等手段，這些措施有效地遏制了投機炒房的行為，促使市場逐漸回歸理性。不過，這些調控措施也間接造成了市場需求的暫時性萎縮，導致部分城市的房價出現回落，甚至出現房價下調超過30%的情況。

政策是否給力，成為決定市場何時見底的關鍵因素。若政府能夠繼續堅持“房住不炒”的定位，同時適時調整政策，如適度放寬購房限制、優化信貸政策、加快保障性住房建設等，以滿足合理住房需求，將有助于穩定市場預期，促進市場平穩健康發展。

深圳“9.29”新政的出臺，旨在通過放寬限購、優化首付比例、稅收政策等措施，釋放市場活力，促進房地產市場的健康平穩發展。光明區作為取消限購區域之一，受益于新政帶來的紅利，市場成交活躍，來訪量和認購量顯著增加。這些積極的變化表明，合理的政策調整可以有效激發市場需求，增強市場信心。

新政出臺后，隨著首付比例降低和房貸利率下調等政策的實施，越來越多的人發現他們在深圳購房變得更加可行。對于光明區而言，新的政策允許沒有社保記錄的購房者也能入市，這吸引了大量來自市內外乃至全國各地的購房者。

光明區住建局的相關負責人表示，該區作為取消限購的區域之一，其樓市在傳統“金九銀十”銷售旺季遇到了前所未有的政策刺激，加上優質的資源配套和廣闊的前景，使得市場信心進一步提振。

根據官方統計數據，從9月30日至10月7日這段時間內，光明區在售項目的線下認購數量達到了974套，這一數字是9月份總認購量的2.5倍。更令人矚目的是，這段時間的日均認購量相比9月份增長了811%。從成交客戶的來源看，除了來自光明、南山、寶安等市內區域的購房者之外，還有大約10%的購房者來自市外，包括香港、上海、江蘇、湖南等地。

深圳樓市新政下“日光盤”的再現，表明新政對市場的刺激作用顯著。隨著市場信心的逐步恢復，預計未來還將有更多的項目出現類似的情況。然而，需要注意的是，市場回暖并不意味著房價將大幅上漲，相反，在“房住不炒”的政策導向下，深圳樓市將朝著更加健康穩定的方向發展。

在此背景下，10月17日，國務院新聞辦公室舉行的新聞發布會更是備受矚目。住房城鄉建設部部長倪虹在發布會上指出，促進房地產市場止跌回穩，嚴控增量、優化存量、提高質量，是當前工作的重點方向。此次發布會不僅介紹了相關部門為促進房地產市場平穩健康發展所采取的一系列具體措施，還強調了政府將繼續堅定不移地貫徹“房住不炒”的定位，通過完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。

倪虹部長提到的“組合拳”，即四個取消、四個降低、兩個增加的策略，旨在通過調整購房限制措施、降低住房成本等方式，支持居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場的健康發展。

合理的政策引導與市場需求的有效對接，是推動房地產市場健康發展的重要動力。光明區作為新政紅利的直接受益者，其樓市表現的亮眼成績，無疑為其他區域乃至全國房地產市場的平穩發展提供了有益借鑒。