長期以來，文旅行業受長周期、重資產屬性的影響，業務擴展空間顯著受限。與此同時，旅游酒店行業還面臨著上市難的窘境，企業在融資上更多采用債務性融資，那些財務杠桿較高的企業，倘若遇到宏觀經濟周期下行或者行業競爭加劇，經營業績往往會受到較大的沖擊。因此，如何盤活存量資產、釋放流動性，繼而解決融資難題并降低財務風險，成為能否推動文旅行業可持續發展的關鍵因素之一。

　　近日，國家發展改革委印發了《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目常態化發行的通知》(發改投資〔2024〕1014號)，對文化旅游領域基礎設施的范圍進一步擴大：即包括自然文化遺產、國家5A級和4A級旅游景區項目，以及在景區規劃范圍內、產權上歸屬于同一發起人(原始權益人)的配套旅游酒店也可納入項目的底層資產。

01 什么是REITs?

　　REITs，即不動產投資信托基金，于1960年誕生于美國，其本質是將不動產進行證券化，通過發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行不動產的投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

　　由于REITs具備證券交易的流動性，可以讓不動產資產像交易股票、債券、基金一樣在證券市場上買賣，因此顯著提高了資產的流動性。從短期視角看，REITs有利于廣泛籌集項目資本金，降低債務風險，是穩投資、補短板的有效政策工具;長期來看，REITs有利于完善儲蓄轉化投資機制，降低實體經濟杠桿，推動基礎設施投融資市場化、規范化健康發展。

　　我國于2020年4月發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》，正式啟動REITs試點工作。2021年6月，首批9只基礎設施公募REITs上市，標志著中國REITs正式落地。目前，中國REITs已試點3周年，市場運行總體平穩，發展勢頭良好。

　　2023年10月6日，國務院辦公廳印發《關于釋放旅游消費潛力推動旅游業高質量發展的若干措施》的通知，其中提出“探索在部分地區開展旅游項目收益權、旅游項目(景區)特許經營權入市交易、備案登記試點工作。鼓勵在依法界定各類景區資源資產產權主體權利和義務的基礎上，依托景區項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)”。

02 REITs項目申報有何要求?

　　根據最新發布的1014號文顯示，申報項目應當權屬清晰、資產完整、運營穩定、收益良好，資產規模應滿足要求，相關參與方應信用狀況良好。

　　首先，項目應權屬清晰、資產范圍明確，發起人(原始權益人)依法合規直接或間接擁有項目所有權、經營收益權(含特許經營權)，不存在重大經濟或法律糾紛。

　　第二，項目原則上應將實現資產功能作用所必需的、不可分割的各組成部分完整納入底層資產范圍;特殊情況下無法全部納入底層資產的，應采取有力舉措保障底層資產運營管理的穩定性。

　　第三，項目運營時間原則上不低于3年，對于能夠實現長期穩定收益的項目，可適當降低運營年限要求。不存在可能對未來長期穩定運營產生重大影響的風險因素。

　　第四，對于首次發行基礎設施REITs項目，當期目標不動產評估凈值原則上不低于10億元(租賃住房項目和養老設施項目不低于8億元)。

　　第五，發起人(原始權益人)、項目公司、運營管理機構近3年在投資建設、生產運營、市場監管、稅務等方面無重大違法違規記錄，未發生重大安全生產事故。

　　此外，申報項目還應符合國家重大戰略、宏觀調控政策、產業政策、固定資產投資管理法規制度等要求，從法律法規、投資管理角度具備可轉讓性。

　　值得一提的是，1014號文不再對申報項目設置統一的收益率下限要求，而是改為對 EBITDA(或經營性凈現金流)的要求。1014號文刪除了此前236號文對特許經營權/收益權類項目要求“基金存續期內部收益率(IRR)原則上不低于5%”、對非特許經營權/經營收益權類項目要求“預計未來3年每年凈現金流分派率原則上不低于3.8%”的規定，改為要求“最近3個會計年度的平均息稅折舊攤銷前利潤(或經營性凈現金流)，不低于未來3個會計年度平均預計息稅折舊攤銷前利潤(或經營性凈現金流)的70%”。

　　與此同時，1014號文首次提出“對于因行業共性原因導致確實缺乏其他可擴募資產的項目，以及首次發行規模超50億元的項目，可適當放寬可擴募資產規模要求”。招商證券認為，此舉或與文旅等行業的特殊性有關，比如自然文化遺產的原始權益人天然缺乏充足的可擴募資產。

03 文旅REITs目前進度如何?

　　結合文旅行業來看，已有多家景區開展REITs的前期培育，但至今未有REITs項目成功發行。不過，隨著政策面的進一步放寬，文化旅游領域基礎設施REITs項目的發行工作也有望進一步提速。

　　根據邁點的不完全統計，目前17只文化旅游領域基礎設施REITs項目開啟前期培育工作，均為5A級景區，其中涉及5家世界文化遺產和1家世界自然遺產(含1家雙世遺)，暫時沒有4A級景區參與。

　　具體來看，17家5A景區包括喀斯特景區、華山景區、劉公島景區、螢火蟲水洞·地下大峽谷旅游區、黿頭渚景區、武當山風景區、黃山景區、龍門石窟景區、赤水丹霞旅游區、萬佛湖景區、矮寨·十八洞·德夯大峽谷、南靖土樓景區、火山熱海旅游區、萍鄉市武功山景區、新疆賽里木湖、山海關景區、三孔景區;5家世界文化遺產項目分別為武當山古建筑群、黃山、龍門石窟、福建土樓、三孔景區;1家世界自然遺產項目為中國丹霞。

　　從發行規模來看，除了喀斯特景區達到30億元以外，其它6只已披露發行規模的REITs項目發行規模在10-15億元之間，其中武當山風景區、矮寨·十八洞·德夯大峽谷、南靖土樓景區均為15億元，黿頭渚景區為13.8億元，火山熱海旅游區、萍鄉市武功山景區均為10億元。

　　邁點研究院認為，旅游景區公募REITs的推出有助于景區實現建設、運營、退出、投入、新建設的正向循環和完整投資閉環。這種結構可以幫助項目公司回收資金、償債、新投資，并通過REITs運營分紅來實現資本的循環利用。與此同時，其還可以解決傳統基建投資面臨的資本金不足、項目運營收入主要用于償還債務等問題。通過REITs，項目運行穩定后，可以在短期內實現資產轉讓，政府后期不再承擔任何債權債務，收益完全由運營收入決定。