2024年上半年，樓市迎來一系列政策“組合拳”。在政策暖風頻吹的背景下，多地新房和二手房成交逐步放量，6月銷售數據更加亮眼。專家認為，樓市出現回暖跡象是多方努力的結果，下半年政策端或持續發力，市場情緒有望繼續好轉。

北京一住宅樓。

放寬限購限貸

5月17日，央行、國家金融監督管理總局等部門出臺一系列支持房地產的舉措（以下簡稱“5·17”新政），明確取消全國層面房貸利率政策下限、下調房貸首付款比例和公積金貸款利率等多方面內容，為房地產市場帶來持續利好影響。

“5·17”新政發布以來，四個一線城市均對限購政策做了系統優化調整，同時下調了首付比例和房貸利率，其中北京、上海和深圳首套房最低首付比例為20%，廣州首套房最低首付比例為15%。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進認為，房貸利率下調，進一步降低了按揭貸款成本，持續提振購房信心。此次一線城市房貸利率下調具有兩個重要特征：一是一線城市房貸利率處于較低水平，充分體現了房貸利率政策支持合理購房需求的導向；二是立足職住平衡導向，北京和上海對重點區域二套房落實更低的利率水平。

嚴躍進表示，一線城市系統全面地對各類購房政策進行調整優化，充分體現因城施策、綜合施策、精準施策導向，更好滿足了居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，有效防范化解了相關風險，積極促進市場的平穩健康發展和高質量發展。

從二線城市來看，武漢、杭州、成都、長沙、合肥等二線城市也迅速落實新政。其中，武漢是樓市新政后全國首個下調房貸利率下限的城市，也是首個落實下調首套房和二套房首付比例的城市。在利率方面，武漢將首套和二套商貸房貸利率分別調降至3.25%和3.35%，較4月房貸利率分別下降30個BP（基點）和80個BP。杭州繼5月9日取消限購后，5月31日又落實“5·17”新政，降低房貸首付比例并取消利率下限。

中信建投證券房地產及建筑行業首席分析師竺勁認為，今年以來，政策加速出臺，一線城市全部放松限購，二線城市則普遍取消限購，各線城市均在房地產信貸政策方面做出優化。同時，以政府收儲為核心的去庫存政策和以城市房地產融資協調機制為核心的保交樓政策也在同步推進，各類政策未來有望加速實施，以促進房地產行業平穩健康發展。

推出系列創新政策

除了放松限購、下調房貸利率、降低首付比例等政策外，今年上半年“以舊換新”、國企收儲未售新房等創新政策正成為各地推動樓市復蘇的重要工具。

據介紹，住房“以舊換新”，是指由政府指定的機構或房地產企業通過收購、置換、補貼等方式，鼓勵和幫助已有住房的居民賣舊換新。據中指研究院監測，截至6月25日，全國已有超85城推出住房“以舊換新”措施。

今年4月，上海市房地產行業協會、上海市房地產經紀行業協會聯合倡議，在上海全市發起商品住房“以舊換新”活動。首批參加倡議的房地產開發企業達20余家、房地產經紀機構近10家。

5月6日，武漢發布穩樓市新政，其中提出推行“賣舊買新”交易新模式。鼓勵房地產開發企業、房地產經紀機構、購房者三方聯動，實現舊房“先賣”、新房“優買”。

今年6月，北京提出組織開展住房“以舊換新”活動。北京房地產業協會、北京房地產中介行業協會將搭建對接平臺，鼓勵更多開發企業、經紀機構參與，共同為“以舊換新”居民提供更加優質的服務。對居民家庭出售舊房購買新房的，房地產經紀機構優先推動舊房交易，舊房成功出售后，相關訂金轉為購買新房的首付款；如在一定時期內未能成功出售的，開發企業則無條件退還訂金。

目前來看，一些城市“以舊換新”措施已產生一定效果。南京安居集團6月27日公布的“成績單”顯示，參與活動的14個項目案場累計來訪3000組，繳納新房意向認籌金的換房人約690組；累計完成600多套房源的評估工作，已有208套存量住房簽署了四方協議。

嚴躍進認為，“以舊換新”是今年一線城市重要的創新型政策，其深入落實了“統籌研究消化存量房產和優化增量住房”的政策導向。通過以舊換新工作，一線城市二手房的盤活力度加大，同時新房認購積極性也明顯提高。

除此之外，國企收儲未售新房成為政府力推的“去庫存”模式。近兩個月來，廣州增城區、杭州臨安區以及四川遂寧、廣東惠州、廣西桂林等地均發布“國企收儲未售新房”的相關公告，配套政策正在加速落地。中指研究院認為，這有利于緩解企業資金壓力，同時也有助于加快商品房市場去庫存及增加保障房供給。

多地樓市成交有所回暖

在政策優化發力的背景下，多城樓市成交有所回暖，6月的成交表現尤為明顯。相關數據顯示，6月北上廣深二手房網簽量分別創下15個月、36個月、14個月、40個月新高。

諸葛數據研究中心監測數據顯示，6月監測重點14城二手住宅成交119470套，環比上升11.19%，同比上升27.89%，環比和同比雙升，且同比結束“四連跌”轉正，成交量創2023年5月以來新高。

在新房方面，克而瑞發布的數據顯示，6月北京、上海、廣州和深圳新建商品住宅分別成交43萬平方米、81萬平方米、83萬平方米和39萬平方米，成交面積均創年內單月新高，環比分別增加21%、66%、48%和38%。其中，廣州和深圳成交量超去年同期。

浙大城市學院文化與創意產業研究所秘書長林先平對中國商報記者表示，政策調整和市場需求的變化共同推動樓市回暖，這也反映出購房者對市場前景的信心在增強，樓市穩定性逐步提高。此外，二手房市場的突出表現可能意味著房地產市場正在從新房市場向二手房市場轉移，未來也有望帶動新房市場的回升。

中指研究院認為，從整體來看，下半年一線城市政策仍具備較大優化空間，隨著政策端持續發力，一線城市市場情緒有望繼續好轉，從而帶動新房成交規模溫和修復；二線城市、三線城市和四線城市低基數效應明顯減弱，新房成交面積同比降幅或將明顯收窄。

中國房地產數據研究院院長陳晟對中國商報記者表示，一線城市樓市成交回暖的數據反映出相應政策及各方發力的效果，樓市整體表現出回暖的態勢。但是，整體樓市結構還不夠穩定，未來還需要有適宜的優質產品、適宜的價格才能帶來相應的成交量和購房信心的恢復。（記者 馬文博 文/圖）