“到佛羅里達去，那里的企業家是無冕之王，坐在黃昏中搖曳的棕櫚旁，還有那天邊漸漸消逝的金色光芒。日暮中，那月亮、太陽與星辰，在蒼穹之上的閃耀無比輝煌。”

這是一位銀行家在1925年秋天寫下的詩歌。詩的美景并不是對佛羅里達海岸熱帶風情的贊美，而是對無數人在二十年代那段熾熱的房地產時期財富之夢的頌揚。

邁阿密的盛夏

1925年，邁阿密的夏天陽光絢爛，炙熱的空氣中彌漫著喧囂與躁動。

5年前的1920年，這個美國東南海岸的小城還是一個僅有3萬人口、充滿悠閑和慵懶氣氛的旅游勝地，幾年后竟有7.5萬人口在小城中涌動。這其中有2.5萬人從事房地產經紀業務，其他的人則是多半與建筑和運輸等行業相關。那時候，有多達2000多家房地產公司在這里注冊成立，整個城市儼然一個房地產交易所。

以任何一個時期的眼光來看，邁阿密都有著令人難以抗拒的魅力。這座城市位于美國佛羅里達州東南部，三面環海、物產豐富。由于地處熱帶，邁阿密的氣候溫暖、濕潤，冬季溫度在18攝氏度左右，而夏季的高溫也不過29攝氏度。如此氣候宜人、風景秀麗的城市，自然吸引著眾多游客和房產投資客的到來。

更何況，在二十年代，邁阿密當局還大力扶持賭博產業，并且放松了禁酒令方面的管制（1920年開始美國實施禁酒令，酒精類飲品的制造、販賣和運輸均被禁止，1933年該法案廢止）。這讓一戰之后的人們對此充滿了無限對自由和放縱的遐想。

媒體的宣傳則在進一步刺激著人們對邁阿密房地產的需求。1925年的一個夏日，《邁阿密每日新聞報》就刊登了整整504頁房地產廣告。華麗的辭藻中，邁阿密被形容成“傳奇之城”“金發碧眼的都市女神”“世界樂土”“熱帶仙境”。火上澆油的，還有那些德高望重的社會精英。著名企業家艾菲爾德在公開場合預言，邁阿密人口將在十年內達到100萬（實際上，二十年后的1945年，邁阿密人口僅僅達到了50萬）。

誠然，邁阿密有著得天獨厚的條件，但這不是其房地產暴漲的主要原因。汽車的普及，擴大了人們的活動半徑，催生了度假的需求，人們的遷徙也變得更加便利。

同時，整個二十年代信貸管制的放松，也讓人們有了充裕的資金。

都市經濟的迅速繁榮所滋生的樂觀主義情緒，也同樣不容忽視。那些剛剛體驗幾年都市生活的人們，很快就開始厭倦煙霧彌漫、交通堵塞、按部就班的生活方式，轉而尋求一些記憶中或者想象中的明媚陽光和恬靜生活。這種生活并非是傳統北美清教徒式的田園風情，而最好是結合了歐洲傳統的精致與奢華，或者體現拉美風情的浪漫與夢幻。

這不正好就是邁阿密嗎？

創富的咒語

謹慎與沖動同時蘊藏在每一個人的心中——如同天使與惡魔，至于何時何地喚醒的是什么，則取決于彼時彼刻的人們聽到了什么樣的咒語。

從邁阿密蔓延到整個佛羅里達州，進而是東西海岸大都市的房地產泡沫，和歷史上的大部分泡沫一樣，在喚醒人們的貪婪和沖動時，有著相似的咒語：

“一戰期間邁阿密海岸有一個地塊，當時僅僅售價800美元，到了1924年卻買到了15萬美元……，有位紐約的律師來邁阿密度假是花了24萬美元買了棕櫚灘的狹長地塊，到了1923年轉手買了80萬美元，而如果他等到1925年的話會賣出400萬美元的價格……，1896年一位窮困的老婦人用25美元買了一塊地，到了1925年，這塊地賣了150萬美元……”

這些或真或假的傳聞，在報紙上、廣播上乃至人們的口耳相傳中持續擴散。曾經毫無購買意愿的人們，也因此蠢蠢欲動。

在街角咖啡廳里，大伙討論著價值上萬美元的房產。周邊的空地上，是高高聳立的腳手架和蒸汽鏟車、挖泥機的隆隆作響的聲音。很多地塊還是沼澤地或荒灘，沒來得及進行平整就被交易了多次。

這其中，較為小塊的住宅用地，往往在一兩天內就會售光，而買家則僅僅憑借著地塊的位置和面積以及大致的價格就付下訂金。他們得到的，則是一張臨時契約性質的收據。同時，賣家在地圖上相應的位置打上“售出”的印章，一個房產交易就算完成。大部分交易的對象，是我們現在所謂的“期房”，而買家付款的時候所付出的也僅僅是價款的10%。并且，這10%的訂金的一部分，其實也可以通過一些消費信貸公司拿到貸款來支付。買家們其實并沒有打算交易的最終完成，而是希望在最終付全款期限到來之前把這個契約轉手賣出去獲取差價。

就在這段房地產瘋狂的時期，全國各地的人們匯集于此，爭相以最快的速度進入市場。四面八方來買房子的人們，經常令通往邁阿密的公路上出現長時間的堵塞。甚至有報道稱，有人在堵車時看到了周圍11個州的車牌照。很多房地產經紀人，干脆等在路邊發放傳單并進行簽約。外地來的買家，甚至來不及詳細了解自己買到的房子距離市中心“快馬可到”究竟是什么意思。

房地產契約在不停地流轉。在一輪又一輪的擊鼓傳花中，價格太高不要緊，入場太晚才是大問題。因為無論價格多高，對于新手來說都僅是一個起點。在任何一個高價位買房子的人，都在內心期待著那些所謂的“有錢的運動員、游艇愛好者和其他昂貴項目的愛好者”或者是“住在金融界和企業界、引導時尚、掌控時局、出身高貴、喜愛休閑娛樂的跨國財閥們”或者是“逃離城市生活而向往安逸舒適的潮男潮女們”將來接盤。盡管這些人在哪里尚未可知，但至少可以給買家們一個關于未來需求的“想象空間”。

有了蓬勃的市場，開發商們雄心勃勃地進行超越時代的大手筆規劃。開發商德里克試圖打造一個地中海風情的小鎮，其中包括兩千多棟住宅，還有商業中心、學校、醫院、公寓和俱樂部，以及林蔭大道和人工湖泊和碼頭。他的計劃所描繪的，不太像一個房地產項目，而更像是傳說中的天堂。但是到了1930年大蕭條來臨的時候，這個計劃因為債務問題而不得不擱淺。現在矗立的巴爾的摩大酒店（Biltmore Hotel Coral Gables），就是當時項目規劃的一部分。

很多類似的項目也紛紛開始，比如約瑟夫·楊的海濱好萊塢工程，等等。這些地產項目現在來看依然具有非常科學的規劃和精美的設計，只不過當時的市場容量尚不足以支撐（現在的邁阿密擁有500多萬人口，是1925年的接近70倍），難免歸于泡沫的命運。

先到的崩盤

大蕭條來臨之前，房地產行業先于股市發生崩盤。

1926年年初，炒房客發現一些異樣。有人發現買自己房契的人無法支付全款，有人發現買家開始觀望而不再著急訂購。因為支付訂金購房的方法大面積普及，債務鏈條的開始出現斷裂的跡象。

但真正壓垮這個債務鏈條的，則是一場颶風。1926年9月18日早晨，颶風在佛羅里達登陸，巨大的五桅鐵皮帆船被巨浪卷起拋到珊瑚閣（一個規劃精美的社區）的街頭，汽艇被砸到邁阿密的大街上。整個佛羅里達州有400多人因此而喪生，6300多人受傷，5萬多人無家可歸。

這場颶風，不僅讓整個佛羅里達州的版圖一片狼藉，更讓已經狐疑彌漫的房地產市場迅速轉向暴跌。

大片房地產公司人去樓空，宏偉的工程有些還未完工就宣告破產。更有甚者，還未開工就已經破產。當時有位記者亨利·維德拉在1928年的《民族》雜志中描述：“高速公路兩旁是廢棄的別墅，大門上粉刷的豪宅名字已經斑駁脫落。鋪設了幾英里的水泥人行道旁，孤零零地立著光禿禿的路燈……原先要建造房屋的土地上雜草叢生，偏遠的住宅小區空無一人”。

向房地產經紀人發放貸款的銀行，也隨著地產降溫而紛紛倒下。1928年，佛羅里達州共有31家銀行倒閉，到了1929年股市崩盤之前則增加到57家。地方政府的債券違約也不斷出現，西棕櫚灘、邁阿密等泡沫嚴重的區域，地方政府為各種公共設施改造融資所發行的市政債券此后大多無法償還。

泡沫的蔓延

佛羅里達州，特別是邁阿密地區的地產泡沫，成為整個二十年代房地產泡沫的縮影。根據有限的統計，佛羅里達州的房價從1920年到1927年年底上漲了38%，而后下跌了10%。最新的研究表明，房地產泡沫的范圍并不限于佛羅里達州，東西海岸經濟發達地區的住宅價格和商業地產價格，都出現了不同程度的暴漲和暴跌。例如，從1921年開始一直到1926年底，紐約曼哈頓的平均房價上升了54%，此后兩年內下跌了28%。

對于這段歷史，經濟史學家弗雷德里克·艾倫曾經有過如下評論：“以宏偉的計劃、荒唐的期許和華而不實的吹噓為基礎的土地價值，在長期通貨緊縮的打擊下，不過是場可笑的經濟騙局而已。”

（作者郝宴偉為山東大學（威海）商學院副教授，經濟學博士）