城鎮(zhèn)住房制度改革以來，我國房地產業(yè)迅猛發(fā)展，商品房住宅小區(qū)已成為城鎮(zhèn)居民主要的居住模式。隨著住宅小區(qū)建成年數(shù)的日益增長與物業(yè)管理行業(yè)市場競爭的日趨激烈，物業(yè)更替事件日益增多，由此引發(fā)的物業(yè)糾紛也成為城市基層治理中的重要挑戰(zhàn)。

基本案情

甲公司系某小區(qū)的前期物業(yè)服務企業(yè)，雙方簽訂的物業(yè)服務合同的期限自2015年4月1日起至2018年3月31日止。期滿后，雙方未再續(xù)簽書面物業(yè)服務合同，但甲公司繼續(xù)為該小區(qū)提供物業(yè)服務。2019年7月16日，該小區(qū)業(yè)委會出具的《解聘通知》載明，經業(yè)主大會決議，決定解聘甲公司，服務合同終止于2019年10月16日晚上11:59分。后由乙公司接手該小區(qū)提供物業(yè)服務。2019年10月11日，甲公司及乙公司的工作人員在該小區(qū)所屬的居委會形成會議記錄，載明老物業(yè)同意10月16日平穩(wěn)交接，提出需要留守二至三人半年時間，對欠繳物業(yè)費進行收繳；2019年10月16日，甲公司工作人員與該小區(qū)業(yè)委會再次形成會議記錄，其中載明業(yè)委會確認以下事宜：……4. 物業(yè)服務費收到10月16日……

因甲公司未將溢收的物業(yè)服務費與車輛管理費返還，乙公司向法院提起訴訟，請求判令甲公司返還溢收的物業(yè)服務費、車位管理費四十余萬元，并支付相應的利息。審理中，乙公司向法院提出審計申請，要求對甲公司2019年10月15日之后收取的該小區(qū)物業(yè)服務費和車位管理費進行審計。但甲公司不同意披露相關數(shù)據并拒絕審計。

法院經審理認為，因甲公司對該小區(qū)的物業(yè)服務時間已經結束，故甲公司持有溢收部分的物業(yè)服務費沒有法律及合同依據。其一，至本案審理期間，甲公司仍未將溢收的物業(yè)服務費返還至業(yè)主，距其退出時間已有一年半之久。其二，客觀事實上，溢收部分物業(yè)服務費所對應的期間，是由乙公司依據物業(yè)服務合同向小區(qū)業(yè)主提供了物業(yè)服務，且約定的收費標準高于甲公司，故乙公司主張該部分費用，不存在其額外獲利之嫌；其三，若該費用直接由甲公司返還給乙公司，則省去了業(yè)主向甲公司主張返還，同時乙公司再向業(yè)主催討等多重環(huán)節(jié)，有效地節(jié)約了社會及司法資源。

關于返還金額的認定，因乙公司并非實際交納物業(yè)服務費的當事人，要其取得每一戶業(yè)主的支付憑證等證據，客觀上確實存有難度。故在提交了部分證據可以證明甲公司存在溢收的情況之前提下，其向法院申請財務審計，并以審計結論作為證據具有正當、合理性；而甲公司作為溢收物業(yè)服務費的一方，若是對乙公司所主張的金額持有異議，完全可依據自身持有的財務賬冊等證據加以反駁，但其不予提供。對于對方所提出的財務審計申請，又以本案爭議系其與業(yè)主內部事宜為由予以拒絕。基于此，法院依照《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第九十五條“一方當事人控制證據無正當理由拒不提交，對待證事實負有舉證責任的當事人主張該證據的內容不利于控制人的，人民法院可以認定該主張成立”之規(guī)定，對乙公司主張的金額予以支持。

法治建議

新老物業(yè)服務企業(yè)更替的過渡時期，往往是物業(yè)糾紛的高發(fā)階段。原物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主未成功續(xù)簽書面物業(yè)服務合同，通常意味著業(yè)主對原物業(yè)公司的不滿已達到頂點。加上原物業(yè)公司在經營過程中與小區(qū)尚有一定利益糾葛，故原物業(yè)公司不配合甚至抵制新物業(yè)公司入駐，在相關材料移交、人員離場等方面設置障礙的情況比比皆是。

本案中，甲公司自2019年10月16日晚23:59分起停止對該小區(qū)的物業(yè)服務，故其溢收的物業(yè)管理費與車位管理費理應歸還。在甲公司負有交接義務，但久未將溢收的物業(yè)服務費返還至業(yè)主的情況下，乙公司作為物業(yè)更替的承接方提起訴訟，宜認為符合民事訴訟的起訴條件，此亦有效節(jié)約了社會及司法資源。由于確定具體金額的賬冊、臺賬等記賬資料由甲公司控制，甲公司拒絕提交審計資料，實際起到了妨害證明的作用，相應的不利后果應由其承擔。

對此， 建議如下：

● 加強相關案例的法治宣傳。原物業(yè)公司多以其服務期內部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務費為由拒絕返還，認為存在債的抵銷。但實際上欠繳物業(yè)服務費的債務人與溢收的物業(yè)服務費的債權人并不一致。原物業(yè)公司應盡早完成相關資料與財物的交接，以免訴累。

● 通過明確的約定避免糾紛。在物業(yè)更替時，原物業(yè)公司、業(yè)主委員會與新物業(yè)公司應就交接的事項進行書面約定，以明確的條款避免糾紛，同時降低訴訟中的證明難度。

● 加強矛盾糾紛的源頭治理。政府主管部門應強化對物業(yè)公司的常規(guī)監(jiān)督。基層組織應在指導、監(jiān)督業(yè)委會成立與運行、物業(yè)公司日常服務和業(yè)主違規(guī)行為約束等方面切實發(fā)揮作用，主導構建居委會、業(yè)委會、物業(yè)公司以及業(yè)主代表的常態(tài)化協(xié)商機制，盡可能減少矛盾的累積與擴大。

相關法條

《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第九條 物業(yè)服務合同的權利義務終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)退還已經預收，但尚未提供物業(yè)服務期間的物業(yè)費的，人民法院應予支持。

（原標題：《新老物業(yè)更替，多收的物業(yè)費怎么辦？| 基層治理案例?》）