【寫在前面】2018年，強美元席卷新興市場，部分新興經(jīng)濟體陷入貨幣暴跌的危機之中。

澎湃新聞記者在8月中旬到9月初的3個星期，走進了危機中的土耳其。

8月的土耳其，正陷入風聲鶴唳的貨幣危機之中。土耳其里拉對美元急劇貶值，創(chuàng)下歷史新低。8月后，土耳其的經(jīng)濟活動極速放緩，里拉對美元年貶幅近30%，助推年通貨膨脹率達到20%以上，也是2003年埃爾多安執(zhí)政以來的最高水平。

澎湃新聞記者以土耳其經(jīng)濟、金融中心伊斯坦布爾和政治中心安卡拉為中心，探訪了當?shù)氐你y行、金融機構、房場中介、民營企業(yè)主、政府高官、經(jīng)濟學家、普通民眾、在土華人……采訪范圍涵蓋政治、經(jīng)濟、決策各層面，形成《土耳其匯率危機調(diào)查》系列報道。旨在呈現(xiàn)危機中的土耳其全貌，以及這個國家如何一步步走到今天。

巨大的基建投入，推高了土耳其不動產(chǎn)市場。土耳其房地產(chǎn)總值自2009年至今翻了6倍，是全球房價上漲最快的國家之一，僅2015至2016年1年間，土耳其房價就漲了13.9%。

張娟（化名）來到伊斯坦布爾多年，她既經(jīng)歷了土耳其近十年經(jīng)濟騰飛，也見證了房地產(chǎn)市場的巨變。近年來因為來土耳其工作的中國人越來越多，找到她咨詢的人也多了起來，張娟就順勢干起了房地產(chǎn)中介的工作。以下為張娟口述。

危機中的伊斯坦布爾樓市

伊斯坦布爾分歐亞兩區(qū)，歐洲區(qū)的房價通常比亞洲區(qū)貴，而且歐洲區(qū)有傳統(tǒng)上的富人區(qū)、金融區(qū)，屬于中高端，一般以美元或歐元報價，買賣雙方都是這樣。隨著金融危機的到來，確實有一些影響。金融危機發(fā)生后沒有人愿意接受美金，大家都以里拉來報價，相對價格就往上升了一些。

很多人咨詢我，說土耳其的房價大跌，是不是投資的好時機。投資得分區(qū)域來選擇。拿歐洲區(qū)一個很火熱的樓盤Vadistanbul為例，這個樓盤的房子在金融危機之下仍然供不應求。選擇住在這里的一般是職業(yè)經(jīng)理人、高層管理或者企業(yè)老板，所以樓盤還是很熱銷。二期8月交的房，現(xiàn)在已經(jīng)有人住進來了，而且只要樓盤一放出來就會被搶購。

相比之下，低端樓盤或者位于新區(qū)的樓盤受到的影響會更大一些，這些樓盤的購房群體本身的承受力不高，金融危機爆發(fā)后工資收入縮水更嚴重。

靠近高速公路旁邊或者是機場后面沿高速公路建的新開發(fā)區(qū)受的影響比較大。另一方面，金融危機發(fā)生后很多建筑公司向國家申請破產(chǎn)，很多建筑公司會倒閉或者資金鏈裂，他們就搞促銷活動，因為他們面向的消費群體本身收入不高。

政府投資蓋廉租房給老百姓住，中東人就來投資豪宅。有很多豪宅都是阿拉伯人在住，周邊敘利亞、伊拉克、伊朗因為躲避戰(zhàn)亂過來的有錢人也很多。所以這是一個帶動，土耳其國民根本沒有這么多錢去買這些房子。政府蓋的廉租房每個月八百一千里拉，像付房租一樣，通常是在非常郊外的新區(qū)，但是在中心區(qū)租相同的房子要兩千八，那邊三室一廳的房子還不如這邊一室一廳的價格高。

土耳其自有房持有率很高。北京上海可能都沒有了，但是伊斯坦布爾有很多。那些形狀各異的都是自建房，什么證件都沒有，但是只要有人住，政府基于人道主義是不會拆的。以后每隔幾年競選都會有一個“大赦”，過去沒有登記的現(xiàn)在可以花點錢來登記了，現(xiàn)在就可以擁有這塊土地和房子了。只要沒有妨礙到政府修路之類的就不會拆，只要繳一些不動產(chǎn)稅，政府就不管了，所以如果孩子長大沒房子住的還可以跟爸媽住一起。如果政府要征地的話，會按照市場價補償?shù)模粫姴穑瑫∫粋€中間價。

土耳其買賣不動產(chǎn)有個不動產(chǎn)交易稅，法律規(guī)定房屋購買五年之內(nèi)買賣要按總金額的千分之三征稅，這是最高的一個額度。房管部門會根據(jù)地段和價值進行評估。舉個例子，我在春節(jié)之前給一個中資企業(yè)的人賣過一套房子，用90萬里拉（現(xiàn)約合117萬人民幣）成交，但是辦官方不動產(chǎn)交易稅的時候，是用76萬里拉（現(xiàn)約合99萬人民幣）成交的，大概省了幾千里拉的稅，我們?nèi)プ稍兎慨a(chǎn)局，把房產(chǎn)證給他看了，他打出來說是75萬里拉，意味著不能以低于75萬里拉報稅，多一萬或五千里拉報都行，政府是允許這么做的，可以省一點稅。

來土耳其觀光是可以的，但是長居、投資要非常慎重，要評估很多因素，也確實存在很多投資陷阱，比如賣的人說得天花亂墜，后面翻臉的也很多。因為開發(fā)一個樓盤不是一個人說了算的，土耳其政黨一直在輪替，新政黨一上可能就會改變政策，很多政策都沒有連貫性。土耳其的法治也有很多不健全的地方，做重大投資的時候一定要考慮很清楚。在這邊買房最好一定是愛這個地方而不是為了炒房。

土耳其的商業(yè)文化非常發(fā)達。土耳其很多企業(yè)老板都是猶太人，他們對國際行情比我們了解。他們很有危機感，在美國、歐洲也有很多親戚，有問題隨時跑，這是他們的生存法則。所以我接手的很多豪宅是猶太人的房產(chǎn)，他們一旦發(fā)現(xiàn)苗頭不對，就開始賣房子移民。所有的游戲規(guī)則、貿(mào)易規(guī)則還是美國人在主導的，現(xiàn)在一兩個國家說不跟美國走，太難了。所以土耳其這次不應該叫金融危機而是叫政治危機，騎虎難下。

土耳其在厄扎爾總統(tǒng)改革開放的時候有著“黃金十年”的發(fā)展。但“黃金十年”之后就開始動蕩了。出現(xiàn)過山車式的波動，自從正發(fā)黨執(zhí)政以后，很多中產(chǎn)階級開始移民，房地產(chǎn)市場也很火，都是用美金在賣，危機前出手的都賺到了。

在土耳其的中國人

金融危機爆發(fā)后，全球開始關注土耳其，很多華人就來向我咨詢土耳其的房產(chǎn)是不是很便宜。咨詢的很多，但是真正投資的并不多。華人對土耳其的了解也很不夠，近幾年通過媒體、娛樂節(jié)目的推廣，大家來土耳其的目的還是旅游為主。

到目前為止，土耳其還是不適合中國人扎根，最早是因為政策問題，現(xiàn)在是政策加上經(jīng)濟問題。

這幾十年中國人在土耳其做生意做得很好的沒有，中國很辛苦很努力地工作，但是金融危機一來就打回原形。在土耳其做貿(mào)易的中國人不可能收現(xiàn)金，都是放賬，剛開始談是三個月，后來土耳其人拖到六個月，再拖到九個月、一年，金融危機一來土耳其人說“我沒錢了，不付了”。那能怎么辦呢？在土耳其打欠債的官司多如牛毛，一個官司拖上三年五年十年都有可能，拖不起的最后只能不了了之。所以在土耳其做生意的中國人很難像歐美人那樣做到腰纏萬貫，華人在這里很難立足。如果不是孩子在這邊上學的話，很多人都會選擇離開。

在這里的中國人也有各種壓力，業(yè)績的壓力、開拓的壓力、去融入當?shù)厣鐣膲毫Γ还苁枪傻倪€是自己出來的，都有壓力。

中國企業(yè)到土耳其來做得最多的是基建，發(fā)電、修路，但也很難賺錢。這些中企外派出來的員工壓力很大，必須要拿到項目，沒有項目的話跟國內(nèi)申請什么都不批。外派出來如果沒有完成任務，住房什么的談都不用談。所以在中資企業(yè)這個圈子里，都是中國人廝殺一番，這個項目我報1000萬美金，那個人報900萬美金，另一個人報800萬美金，后來報750萬美金，殺出一條血路出來再去跟土耳其政府斗，殺完以后其實是不掙錢的。

雇傭土耳其當?shù)貑T工的成本又非常高，土耳其人也不會這么給你干，所以這些中資企業(yè)還是找中國人來做，比如一個電站就有好幾百中國人，都是從農(nóng)村出來能干苦力活的。但是時間長了土耳其政府也要求給工人上各種保險，成本就跟招土耳其人一樣了。

在土耳其投資房地產(chǎn)還有一個最大的誤區(qū)，就是買一套房子出租，投資完了又不住托給誰去管理呢？租客不給房租怎么解決呢？租客到期后新租客來的話誰來處理呢？如果委托給一個不良中介，把錢吞掉，你也無法去告他。這些都是問題。有人問我中國人在這買房子多不多，我說不多，因為存在各種問題。有一些中資企業(yè)老板已經(jīng)在這邊工作了三五年，覺得伊斯坦布爾好，喜歡這里，有余錢的話就可以來這邊精挑細選一套進行投資。

（實習生蘇琦對此文亦有貢獻）