6月21日，我國首批9只基礎設施公募REITs上市滿3周年。

三年間，基礎設施公募REITs市場整體規模站上了千億元臺階，其中滬市共有27單REITs完成發行，發行規模近900億元，全市場占比約七成，形成了“首發+擴募”雙輪驅動的發展新格局。

我國基礎設施公募REITs一路走來的過往三年，是產品規模穩步上漲的三年，是資產類型圖譜不斷豐富的三年，也是配套規則持續完善的三年。在各參與方的共同努力下，REITs這一創新產品正在逐步打開高質量發展的閥門。

初步經歷完整周期

從2021年至今，中國REITs的二級市場表現體現了定價邏輯的深度重構，在重新定價的動態過程中，市場更為全面的關注資產經營、資產估值與二級市場運行規律。

從2021、2022年REITs發軔之始，市場盲目追逐，到2023年REITs深度調整，再到2024年上半年——回歸理性，價值確認。今年以來，REITs市場回暖，目前市場價位較年初低點上漲超10%，市場更為關注底層資產的運營，投資逐步回歸理性。

過去三年，REITs市場初步經歷了完整的周期。在此期間，市場積極探討公募REITs投資屬性，股債兼具的特性被更深層次認知，投資行為也逐步趨于理性；公募REITs高比例分紅、底層資產經營表現相對穩定、與股債相關性低，產權類項目平均分派率在5%左右，經營權項目平均IRR在7%左右，REITs產品的長期投資價值和資產配置價值進一步得到廣大投資者的認可；此外，投資人群體也在不斷豐富，REITs投資策略不斷多元化，基于REITs投資策略的資管產品不斷創新。

“公募REITs需要培養投資者更客觀理性地評估基礎設施REITs的投資價值，做長期價值投資者”，華夏基金表示。

資產圖譜不斷拓寬

在積極推進規模擴容的同時，公募REITs不滿足于現有資產類別，向著不同類別的底層資產延伸觸角，繪就多元的公募REITs圖譜。而多發行主體、多業態、跨區域、跨行業類別的REITs持續上新，也為公募REITs的未來留下更多的想象空間。

在我國住房保障體系建設加快推進的大背景下，保障性租賃住房REITs應運而生，這不僅僅是中國公募REITs試點的線性延續，更是助力保障性租賃住房行業向新發展模式轉型的重要抓手。而在投資端，保障性租賃住房REITs憑借其穩健、出色的運營表現，成為公募REITs市場中的一道“風景線”，彰顯出了較強的抗周期屬性。

保障房REITs負責人表示，通過發行公募REITs的回收資金積極投資用于其他保障性住房項目的建設，打通了項目投資“募投管退”全流程，為當地租賃住房行業的高質量發展貢獻了力量。

光伏、風電等清潔能源基礎設施REITs的發行上市，有助于能源環保產業的綠色低碳升級迭代，積極服務“雙碳”戰略目標。新能源REITs，是持續促進綠色金融發展和普及、將綠色金融和可持續發展理念融入基礎設施REITs產品全周期的實踐樣本。

首批消費基礎設施公募REITs成功落地，在擴內需、助力消費的同時，有利于疏解房地產企業資金壓力，推動企業轉型。而消費REITs的推出因打通了資產退出渠道，也激發了商業基礎設施的投資人對于可穩定產生經營收益的商業類資產有更強的投資意愿。

在現有資產類型上，已開啟探索港口、景區、IDC（互聯網數據中心）等其他資產類型，并密切關注政策動向，及時布局新類型資產。我國是基建大國，公募REITs承載著盤活存量資產、服務實體經濟等宏大的戰略意義，未來發展空間將更為廣闊。

制度與政策日趨完善

公募REITs持續健康發展，既離不開發行人持續提供數量更豐富、類型更多元的產品選擇，為REITs市場帶來源頭活水，更離不開作為“市場之本”的投資人的信任與參與，激發市場活力。而健全的制度體系、完善的配套政策，是投資者有意愿、有條件認知REITs并參與REITs的基底。

伴隨REITs試點工作逐漸深入，監管部門從“REITs審核”、“信息披露”、“治理機制”、“激勵約束”、“二級市場監測”、“投資者關系管理”以及“持續擴募”等機制多個環節出發，持續完善REITs規則體系，推動監管制度逐漸規范化、標準化、精細化。

監管部門重視項目質量把關，頒布并持續更新項目申報指引和審核關注事項，促進基礎設施REITs政策體系日趨完善，市場逐步邁入高質量發展；監管部門致力提振投資信心，積極配合與推動REITs相關稅務政策、資產擴募規則、會計類規則指引先后落地；監管部門堅持投資者教育與陪伴，接連組織開展分行業業績說明會、投資者走進原始權益人、投資大家談等品牌活動，進一步增進了投資者對基礎設施底層資產的了解，為投資者與項目方深入交流提供了平臺，加強與投資者溝通交流，維護投資者關系。

“首發+擴募”雙輪格局顯現

擴募是REITs最具特色的發展途徑之一，也是REITs生命力的重要源泉，能夠支撐REITs市場向深度、廣度發展。

業內人士指出，REITs擴募真正實踐了投資的良性循環，通過置入核心優質資產，有利于提高基金的投資分散性，促進基金長期穩健運營。同時，將進一步推動我國基礎設施領域投融資機制創新，深化金融供給側結構性改革，有助于增強資本市場服務實體經濟的質效。

2024年以來，滬市已完成5單首發項目的發行上市，資產類型涉及保障性租賃住房、消費、清潔能源以及高速公路；同時京能光伏、國君東久、華夏北保、華夏華潤有巢等項目接連發布擴募并新購入項目的公告，進一步盤活底層資產。當前，國內REITs市場“首發+擴募”雙輪驅動格局已然形成，存量公募REITs擴募的落地，將不斷增強公募REITs成長空間和經營活力。以中金普洛斯REIT為例，在通過擴募之后，持有的10個倉儲物流園分布于五大城市圈7大城市，高效服務生物醫藥、先進制造、第三方物流、跨境電商等新經濟行業，有力地承載和支持了所在地區的民生和經濟發展。

展望未來，瑞思不動產研究院表示，REITs的覆蓋面與普及率會大幅提升。REITs所服務的資產類別、企業類別和資金類別會與時俱進、持續擴容，將更多民營、外資企業引入市場，更深度服務雙碳、雙循環、“一帶一路”等國家戰略與新發展格局；REITs平臺將更具市場活力和自驅力，持續推動資產運營管理機制、資源要素配置效率的優化和提升。