摘要

出租人具有保證案涉商鋪處于適租的狀態(tài)合同義務(wù)，在對相鄰區(qū)域進行出租時，應(yīng)當充分考慮后入駐租戶的商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)及經(jīng)營內(nèi)容對于入駐在先的租戶經(jīng)營帶來的不良影響。對此，出租方負有先征求已承租租戶意見、提前調(diào)整租戶承租房屋、允許租戶提前解約等義務(wù)。若因出租人怠于履行合同適租義務(wù)，且不及時采取補救措施，導致承租人的合同目的無法實現(xiàn)，應(yīng)承擔相應(yīng)責任。

一，案情

原告：南京某咨詢有限公司（以下簡稱能智公司）。被告：南京某商場集團商業(yè)管理有限公司（以下簡稱商管公司）。2016年10月，原、被告雙方就位于某省市建鄴區(qū)3F2041號鋪位共計458平方米的商鋪簽訂了租賃合同及補充協(xié)議。2021年12月27日，原、被告續(xù)簽租賃合同至2022年12月31日。合同履行期間，被告將原告相鄰商鋪對外出租用于開展籃球訓練等運動，該類項目產(chǎn)生的噪音較高，導致原告部分訓練課程無法開展，屢遭學生家長投訴，原告多次溝通無果，嚴重影響了原告的正常運營。原告曾于2022年7月13日向被告送達了《關(guān)于要求提前解除租賃合同的函》，說明原告主要服務(wù)是采用感覺統(tǒng)合學習能力訓練、情商訓練等，在日常服務(wù)和培訓兒童期間，對周邊環(huán)境尤其是噪音分貝的要求極高。被告收函后未就原告反映的上述問題予以有效解決，而且未給予任何書面回復。原告于2022年8月30日之前，將案涉租賃區(qū)域內(nèi)的辦公物品搬離。后雙方發(fā)生糾紛，原告能智公司以被告將相鄰的店鋪租給別人訓練籃球，噪音過大，導致原告合同目的落空為由，向市區(qū)人民法院起訴，要求判令原、被告之間的租賃合同于2022年8月30日解除，并要求被告返還租賃保證金213142元及2022年9月份租金56334元，物業(yè)費13931元，管理費392元，平臺使用費80元，收銀設(shè)備服務(wù)費80元。

二，審判

市區(qū)法院經(jīng)審理判決被告退還原告112668元，原、被告之間的租賃合同于2022年8月30日解除。一審宣判后，原、被告均未提起上訴，判決已發(fā)生法律效力。

三，評析

（一）出租人適租義務(wù)的綜合認定

租賃合同中的適租義務(wù)類似于買賣合同關(guān)系中出賣人承擔的瑕疵擔保責任，即是指出賣方就交易標的之權(quán)利或物的瑕疵應(yīng)負的法定無過失責任。[2]略有不同的是，出賣人的瑕疵擔保責任以交付為界限，出賣人僅對標的物交付前的瑕疵擔責，而租賃合同需出租人在交付時和使用中兩個時間段均需承擔適租義務(wù)。因租賃合同是繼續(xù)性合同，在履行的過程中時間因素是重要因素，即給付是不間斷地進行的，[3]因此雙方當事人之間的信賴基礎(chǔ)尤為重要，故除了合同基礎(chǔ)的給付義務(wù)外，租賃合同往往需要附加一定的適租義務(wù)來確保合同當事人實現(xiàn)合同目的。關(guān)于出租人的適租義務(wù)，主要規(guī)定在民法典第七百零八條，即“出租人應(yīng)當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途”。

首先，租賃物的交付是指租賃物的占有由出租人轉(zhuǎn)移至承租人。而所謂“按照約定將租賃物交付”，不僅包括租賃物的名稱、數(shù)量、交付方式、時間和地點需按照約定向承租人交付，還需包括約定的用途。其次，“租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途”，可以理解為由于租賃物的用途與合同的訂立目的緊密聯(lián)系，即在整個履行期限內(nèi)，若租賃物無法滿足約定用途，以至于出現(xiàn)無法實現(xiàn)合同目的的情況。承租人可適用關(guān)于瑕疵擔保責任的相關(guān)規(guī)定，請求出租人承擔相應(yīng)責任。

而約定的用途可以解釋為兩個方面，一是租賃物本身的使用用途，比如汽車能夠正常行駛；手機、電腦能夠正常運行、處理事務(wù)、上網(wǎng)等；打印機、復印機能打印、復印文件、掃描等，即租賃物具有品質(zhì)完整的使用價值，使承租人能夠正常使用。二是租賃物需符合合同具體目的，比如商業(yè)房屋租賃需能夠辦理工商注冊登記、作為特定經(jīng)營使用、正常商業(yè)運營等；網(wǎng)約車能夠進行載客運營等。

（二）認定出租人怠于履行合同適租義務(wù)的裁判思路

1. 因未能充分保障承租場地處于適租狀態(tài)，是屬于物之瑕疵還是權(quán)利之瑕疵

在房屋租賃合同中，出租人擔保不能有第三人限制承租人對租賃房屋的使用和收益，即為合同之權(quán)利瑕疵擔保責任；出租人需保證租賃房屋有著合同所要求之相關(guān)效用、品質(zhì)、價值等，即為合同之物的瑕疵擔保責任。

在本案中，因?qū)ο噜弲^(qū)域進行出租后未能充分保障承租場地處于適租狀態(tài)，屬于物之瑕疵還是權(quán)利之瑕疵，爭議較大。有觀點認為，被告對相鄰區(qū)域進行出租，案外人經(jīng)營籃球訓練產(chǎn)生噪音，影響原告經(jīng)營，造成了原告收益的減少，應(yīng)當屬于權(quán)利之瑕疵。有觀點認為，此種情況造成了原告部分訓練課程無法開展，對原告而言租賃房屋的使用價值必然有較大的減損，應(yīng)當屬于物之瑕疵。筆者同意第二種觀點，因為本質(zhì)上被告未能充分保障承租場地處于適租狀態(tài)，造成了原告租賃效用折損、品質(zhì)降低、價值減損，最終未能保障原告合同目的的圓滿實現(xiàn)，屬于物之瑕疵。

2. 出租人怠于履行合同適租義務(wù)的構(gòu)成要件

第一，時間點為交付時以及整個租賃期間。第二，訂立租賃合同時，承租人不知租賃物存在影響適租性的瑕疵，且對不知之情事沒有重大過失。第三，出現(xiàn)影響適租性的瑕疵，承租人應(yīng)當及時通知出租人。第四，未以特別約定排除或限制承租人的權(quán)利，除非出租人惡意不告知。

本案中，租賃房屋交付時雙方并未產(chǎn)生爭議，系在租賃過程中，因被告對租賃物相鄰區(qū)域進行出租產(chǎn)生的爭議。從適租義務(wù)角度看，原告承租案涉房屋系用于開辦兒童教育，而教育所需的環(huán)境應(yīng)符合安靜、安全的要求，應(yīng)避免噪音及危險源。相鄰商鋪對外出租用于開展籃球訓練等運動，必然會產(chǎn)生較大的噪音，對承租人的經(jīng)營產(chǎn)生一定的影響。

被告作為出租人，屬于專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司，具有保證案涉商鋪處于適租狀態(tài)的合同義務(wù)，在對相鄰區(qū)域進行出租時，應(yīng)當充分考慮后入駐租戶的商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)及經(jīng)營內(nèi)容對于入駐在先的原告經(jīng)營的不良影響，并采取必要措施消除該類影響，使原告能夠正常履行合同，實現(xiàn)合同目的。

（三）出租人怠于履行合同適租義務(wù)的法律后果

1. 因怠于履行合同適租義務(wù)導致影響正常營業(yè)的情況下，雙方過錯應(yīng)如何認定

有觀點認為，根據(jù)民法典第七百零八條“出租人應(yīng)當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途”，出租人有保證租賃物適租的法律義務(wù)，在因租賃物相鄰區(qū)域的影響導致合同目的無法實現(xiàn)的情形下，租賃物存在瑕疵，出租人具有過錯，除承租人惡意的情況下，出租人應(yīng)承擔賠償責任。而有觀點則認為，應(yīng)審查合同目的無法實現(xiàn)是否存在多種因素導致，再結(jié)合案件的具體情況，綜合考慮雙方的過錯情況。筆者同意后一種觀點。因具體案件情況不同，不應(yīng)將合同目的無法實現(xiàn)的全部后果歸咎于出租人未履行適租義務(wù)，應(yīng)綜合考慮案情。

本案中，被告作為出租方，負有對承租方一定的適租關(guān)照、提醒、配合義務(wù)，即若后來的相鄰租戶存在噪音、不符合公序良俗等情況時，出租方負有先征求已承租租戶意見、提前調(diào)整租戶承租房屋、允許租戶提前解約等義務(wù)，以免相鄰租戶之間相互干擾，無法正常經(jīng)營，這也是實現(xiàn)出租方合同目的的必然要求。但在其對租賃物相鄰區(qū)域進行出租后，卻造成了后入駐租戶的商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)對先入駐的原告經(jīng)營造成了不良影響。此時，被告怠于履行合同適租義務(wù)，且不及時采取補救措施，導致原告的合同目的無法實現(xiàn)，原告提前解約，被告具有一定過錯。但從原告送達被告的《關(guān)于要求提前解除租賃合同的函》的內(nèi)容來看，原告要求提前解除合同的原因不僅僅是相鄰租戶的訓練噪音問題，其經(jīng)營還受到疫情影響、被告商鋪所在場地商業(yè)氛圍不足、商業(yè)環(huán)境不夠成熟等因素制約，原告提前與被告解除合同是多種原因?qū)е拢颠`約行為。據(jù)此，在此種情形下，雙方均存在過錯。

2. 怠于履行合同適租義務(wù)的法律后果

（1）損害賠償與合同解除

出租人怠于履行適租義務(wù)時，承租人是否能夠行使損害賠償請求權(quán)或終止合同，我國民法典無具體規(guī)定，但根據(jù)合同編總則違約責任的一般規(guī)定，出租人應(yīng)當承擔損害賠償責任。就解除合同而言，合同當事人行使法定解除權(quán)的構(gòu)成要件為致使不能實現(xiàn)合同的不可抗力、明示預(yù)期違約、遲延履行及其他情形，且法定解除權(quán)的性質(zhì)為形成權(quán)。民法傳統(tǒng)理論認為，行使合同法定解除權(quán)的主體只能是守約方。[4]但特定情形下，不解除合同會產(chǎn)生較大的效率損失，其具體表現(xiàn)可能是繼續(xù)履行成本過高，也可能是享有解除權(quán)的一方不積極行使解除權(quán)導致交易僵局或者不符合公平原則，任一情況都會導致諸多效率損失，為法律所不忍。[5]所以，在出租人怠于履行適租義務(wù)時，承租人可依據(jù)合同目的不達而享有法定解除權(quán)。

（2）同時履行抗辯權(quán)

出租人怠于履行適租義務(wù)時，對承租人是否享有同時履行抗辯權(quán)減少或拒付租金，有不同觀點。一種觀點認為，拒付租金會激化矛盾，不僅不利于實現(xiàn)合同利益，也不利于實際問題的解決，故不應(yīng)得到鼓勵。另一種觀點認為，出租人的主給付義務(wù)為用益提供義務(wù)與用益維持義務(wù)，承租人的主給付義務(wù)為支付租金，所以適租義務(wù)與支付租金構(gòu)成對價關(guān)系，因此承租人可享有同時履行抗辯權(quán)。筆者贊成第二種意見。依據(jù)民法典第七百一十三條規(guī)定，因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當相應(yīng)減少租金或者延長租期。那么，舉輕以明重，已履行維修義務(wù)的尚可減少租金，出租人怠于履行適租義務(wù)的，自然可以履行同時履行抗辯權(quán)要求減少或拒付租金，其本質(zhì)是有權(quán)要求減少租賃物的效用降低的對價。

本案中，因合同目的無法實現(xiàn)，原告提前解除合同。而合同解除后法律后果的難點在于責任承擔問題，關(guān)鍵時間點是原告發(fā)函時已向被告反映相鄰商鋪噪音較高，導致其部分訓練課程無法開展，并聲明將提前解除合同，并于2022年8月30日完成撤場。而在此之后，被告于2022年8月31日才回復稱已多次向原告提供其他適合的承租區(qū)域并愿協(xié)助原告調(diào)整以使雙方合同繼續(xù)履行。但此時原告已完成撤場并將商鋪現(xiàn)狀交還被告，且被告已收回原告租賃區(qū)域的鑰匙，應(yīng)視為原告已遷出該租賃場地，原被告之間的租賃合同已經(jīng)于2022年8月30日實際解除。

如前文分析，原告提前與被告解除合同是多種原因?qū)е?，系違約行為。但因被告未能充分保障原告承租場地處于符合教育培訓的適租狀態(tài)，故雖然原告提前解約屬于合同約定的違約行為，亦應(yīng)適當減輕原告的違約責任。因原告已支付3個月租金及物業(yè)費作為保證金，以及2022年9月份租金、物業(yè)費、管理費、平臺使用費、收銀設(shè)備服務(wù)費合計283959元，綜合考慮本案履行及原被告過錯情況，最終判決被告退還原告兩個月租金112668元。