文｜劉德科

1st

今天講三種不太值得買的房子。講三個案例，分別來自劉強東之妻章澤天、王菲前夫李亞鵬和浙江女首富周曉光。

媒體報道說，京東董事長劉強東的妻子章澤天正在賣一套澳洲豪宅，可以看悉尼海港大橋。

目前折價 300 萬美元對外出售：從最初的 1800 萬美元降價至 1500-1600 萬美元，折合人民幣約 1.11 億元。

如果 1500 萬美元能賣掉，靜態賬面上還是賺的：2015 年 4 月買來時，花了 1221 萬美元。這樣，從買房投資的角度看（假設當時是全款支付），年回報率大概 6.5%。

當然，劉太太買的時候應該是沒想過要賣，589 平米的大房子，按照當時的匯率折算成人民幣，大約 14 萬元/平米。如果不是情非得已，這種房子就是用來享受一生的。但現在時過境遷，人生經歷了一些小意外，賣掉也正常。畢竟，開心最重要。

就海外置業而言，悉尼算還很不錯的城市了。對于海外置業，我們的看法大概是這些——

第一，除非你家庭資產過億，海外置業對于你來說，得瑟的意義大于家庭資產配置的意義。劉太太買，不意味著你也應該買。當然，如果你的財富來路不正，那當然可以多到海外置業。

第二，海外不動產「有價無市」的程度更嚴重。作為投資品，房子的流動性本來就差，但和中國相比，這世界上其它地方的流動性更差。所以，劉太太折價 300 萬美元賣悉尼豪宅，很正常。

第三，如果你一定要在海外買房子，盡量選成熟有活力的城市，比如紐約啊、倫敦啊、悉尼啊、東京啊之類的。心態要下降到保值抗跌的維度，千萬不要期待暴漲。 

2nd

第二個案例來自李亞鵬。

由于有經濟方面的官司，最近媒體又提起了李亞鵬，以及他在麗江開發的房地產項目。

2012 年，雪山藝術小鎮主要是大戶型獨棟別墅，190 平米到 300 平米，總價大幾百萬甚至上千萬。這個總價，在 6 年前，不低的。

李亞鵬在娛樂圈內的好友，買了幾套。他們賺錢容易，買了就買了，高興就好。

后來，這個項目搞不下去，賣給了一家叫做「陽光 100」的房企：陽光 100 占股 51%，李亞鵬持股 27.84%。

陽光 100 比李亞鵬還是要專業一些。一看總價那么高，就調整了產品：把已經建成的大別墅，改成 22 平米到 55 平米的小公寓，5 年還返租，給業主 8% 的年租金回報率，甚至還能把 5 年的租金一次性用于抵扣房款。所以，賣掉了不少。

還沒開發的那些地，當然就不建大別墅了，改成 100 平米左右的小別墅。

但是總體上來說，銷售情況還是相當一般。

在李亞鵬身上，我們能得到購買度假型房產品的一些啟示——

第一，盡量不要選非專業的房企所開發的樓盤。

第二，對于提供固定回報率返租的樓盤，要保持高度警惕。賣不掉才會設計返租機制，機制設計的原理是：羊毛出在羊身上。

第三，買度假型房產品，要看這個城市這個地方是否能夠收留「候鳥型居住者」（一年會住上三四個月甚至大半年）。畢竟，當前階段中國真正「有錢有閑」的人是少數，但「候鳥型居住者」還是有一大批的。目標客戶基數大小，會影響房產品的二手價值。

第四，買度假型房產品，一定要保持玩具心態：你就是買了個玩具，不增值是常態，增值當然是意外驚喜。

3rd

第三個案例來自浙江女首富周曉光。

由于新光債務危機，這位女首富最近頻頻被媒體提及。我們不關心債務危機，我們在一篇報道里讀到了商鋪的信息——

「在地下商城走訪時，一家開門營業的店家稱，這里門面大概都在 30 平方米左右，她 2016 年左右花了 80 萬買下來，由于租不出去，空在這里又浪費，所以她自己有空的時候，就來這里看看。聊天中，這位店家坦言，現在看來是套牢了，如果有人如果愿意接盤，60 萬也可以轉手。」

這是什么樣的商鋪？簡單說，就是購物中心的外掛商鋪。購物中心是開發商自持并且統一經營的，邊上的分割式獨立產權小商鋪拿出來賣掉。

如果一定要買這種商鋪，要注意這些——

第一，最好選擁有商業開發與運營經驗的開發商（主流住宅倒未必非得選品牌開發商）。主流住宅買錯了，多少還是值錢的；商鋪買錯了，一文不值也是可能的。商鋪的價值主要來自于運營。我們見過很多這樣的案例：地段超好但運營極爛的商場，里面的分割式小商鋪，虧了很多買房人。

第二，購買商鋪的優先級是：優質社區底商>購物中心外掛商鋪>購物中心分割式室內商鋪（謹慎）>專業市場類分割式商鋪（最好別碰）。

第三，不要被低總價誘惑。不要因為低總價而下單，要因為它確實能夠產生扎實的租金回報而下單。

4th

上面說的這些小道理或小技巧，不是馬后炮，而是過去幾年我們一直在堅持的。

我們不是要在別人的傷口上撒鹽，而是要從別人的傷口里找到我們期待的花開。