買賣合同是社會(huì)生活中最常見的交易方式，小到柴米油鹽、衣服玩具的交易，大到機(jī)械設(shè)備、車輛房屋的購(gòu)買與出售，買賣合同可以說是我們接觸最多、感受最深的一類合同。

發(fā)生糾紛后，有的可以協(xié)商解決，有的卻會(huì)訴至法院。那么，生活中應(yīng)如何避免交易風(fēng)險(xiǎn)？今天我們邀請(qǐng)到北京市信之源律師事務(wù)所主任韓翔以案釋法。

01基本案情

2018年3月19日，孫某與某實(shí)業(yè)公司簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，約定由孫某認(rèn)購(gòu)某實(shí)業(yè)公司開發(fā)的案涉商業(yè)用房，面積約57.65平方米，單價(jià)2.18萬元/平方米，最終面積以房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)。此后，孫某按約支付定金，因某實(shí)業(yè)公司擬交付房屋實(shí)際套內(nèi)面積為65.96平方米，與《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》約定面積誤差值達(dá)14.41%，雙方為此發(fā)生爭(zhēng)議。孫某以認(rèn)購(gòu)面積與實(shí)際面積差異過大為由訴至法院，請(qǐng)求判令解除《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》、雙倍返還定金、退還購(gòu)房款及支付相應(yīng)利息等，某實(shí)業(yè)公司認(rèn)為不符合合同解除條件，雙方應(yīng)繼續(xù)履行《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》、簽訂正式商品房買賣合同。

02.法院判決

人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》系預(yù)約合同，《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》中雖約定房屋面積以房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)，但《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》中約定的房屋面積與擬交付的房屋面積誤差比高達(dá)14.41%，遠(yuǎn)超一般購(gòu)房人的合理接受范圍，因此孫某在此情況下有權(quán)解除《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》。遂判決某實(shí)業(yè)公司返還孫某購(gòu)房款并支付利息。

03簽訂買賣合同應(yīng)注意哪些問題？

1.合同主體要清晰

盡量簽訂書面合同，對(duì)方是個(gè)人的，在合同中注明姓名、住所地、身份證號(hào)碼、聯(lián)系方式等信息；對(duì)方是公司的合同中書寫營(yíng)業(yè)執(zhí)照載明的全稱、住所地、法定代表人。

2.合同內(nèi)容要明確

合同的標(biāo)的物描述盡可能詳細(xì)，包括貨物的名稱、數(shù)量、品種、型號(hào)、尺寸等；貨物的價(jià)款要寫明，最好同時(shí)備注大小寫；貨物的質(zhì)量有約定，并同時(shí)約定相應(yīng)的質(zhì)量異議期；違約的后果要明晰，根據(jù)貨物需求的急緩程度可以要求違約方承擔(dān)繼續(xù)履行承擔(dān)違約責(zé)任或者約定解除合同承擔(dān)違約責(zé)任的方式。

3.管轄約定要明晰

盡量在書面協(xié)議選擇合同履行地、合同簽訂地、標(biāo)的物所在地、合同當(dāng)事人的住所地等與爭(zhēng)議有實(shí)際聯(lián)系的地點(diǎn)的人民法院管轄，但不得違反《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》對(duì)級(jí)別管轄和專屬管轄的規(guī)定。

4.送達(dá)地址要確認(rèn)

司法送達(dá)地址是當(dāng)事人之間約定的能夠收到相關(guān)法律文書的地址，該地址的確認(rèn)可以讓雙方產(chǎn)生訴訟活動(dòng)后不至于影響訴訟進(jìn)程。

04如何及時(shí)維權(quán)？

買賣合同中向法院主張民事權(quán)利的訴訟時(shí)效是三年，超過訴訟時(shí)效后可能會(huì)喪失勝訴權(quán)。因此出賣人主張貨款應(yīng)在訴訟規(guī)定的時(shí)限內(nèi)，避免因過訴訟時(shí)效而受損失。建議出賣人建立定期催款的應(yīng)收款制度，在訴訟時(shí)效期內(nèi)，定期向?qū)Ψ桨l(fā)出要求其履行義務(wù)的催款函，保留催款函的簽收件。若已經(jīng)超過訴訟時(shí)效應(yīng)盡快采取補(bǔ)救措施，比如簽發(fā)催款函讓對(duì)方重新確認(rèn)或者達(dá)成新的還款協(xié)議，甚至?xí)鴮懬窏l等形式均等。

05法條鏈接

《中華人民共和國(guó)民法典》

第一百七十一條  行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實(shí)施代理行為，未經(jīng)被代理人追認(rèn)的，對(duì)被代理人不發(fā)生效力。

第五百一十條  合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同相關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。

第五百一十一條  當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依據(jù)前條規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：

（一）質(zhì)量要求不明確的，按照強(qiáng)制性國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有強(qiáng)制性國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的，按照推薦性國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有推薦性國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的，按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。

第六百一十五條　出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的質(zhì)量要求交付標(biāo)的物。出賣人提供有關(guān)標(biāo)的物質(zhì)量說明的，交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)符合該說明的質(zhì)量要求。

第六百一十七條　出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以依據(jù)本法第五百八十二條至第五百八十四條的規(guī)定請(qǐng)求承擔(dān)違約責(zé)任。

律師提醒 

在簽訂合同時(shí)，雙方應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎選擇合同對(duì)象，了解對(duì)方的經(jīng)營(yíng)狀況和信譽(yù)度。此外，還要注意合同履行過程中是否存在問題，并及時(shí)采取措施進(jìn)行調(diào)整。

法律保護(hù)交易公平，買賣關(guān)系中消費(fèi)者并不是弱者，希望每一位公民都知法、守法，利用法律保護(hù)自己的同時(shí)維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。