原創 新一醬 新一線城市研究所

街區，是城市里的一種空間構成單位，但在CITY WALK復興之前，我們甚至在比較長的一段時間里對這個概念略感模糊。現在好了，打開戶外，回歸附近，街區重新回到了我們的視野里，我們不需要再討論街區是什么，只需要在乎街區里有什么，以及它未來會變成什么樣。

2024年，新一醬將用商業空間算法，更細致地描繪我們的街區究竟是什么模樣。起頭第一篇，我們先來看看熟悉的咖啡和奶茶。

如果將咖啡和奶茶作為兩種存在競爭關系的業態——確實從飲品的需求來說，幾乎沒人會同時喝咖啡和奶茶，那么同一個街區范圍內這兩種類型的門店數量比例關系就可以推導出誰是更具主導性的業態。

比如下圖的上海街區地圖中，淺藍色是絕對的咖啡主導區，玫紅色是絕對的奶茶主導區，而藍紫色的，則是咖啡和奶茶平分秋色的街區。

當然，在這張圖中你能讀到的有效信息量還不止哪里什么業態占主導這么多：

浦西最中心的區域——包括了寫字樓聚集的商務區和被CITY WALK充分挖掘的梧桐區，幾乎都被咖啡業態主導了。咖啡這個業態，確實起源于商務區的“第三空間”，它提供的不僅僅是飲品本身，也創造出了工作和交流空間的延伸。當然在更廣義的城市空間里，空間的“第三”意義愈發泛化，點杯咖啡坐一坐承載了快節奏的市中心各種形式的交往和溝通。

奶茶空間在居住功能為主的街區里滲透更高，此外還有郊區的中心城區。它的消費場景更為日常，也易于與其他的購物和餐飲場景相結合。

當然也不要忘了那些在市中心奶茶與咖啡業態可以融合為復合型街區的地方，其中往往是奶茶中相對價位較高的新茶飲品牌，和咖啡業態中相對平價的一批品牌角逐的區域——當然這對消費者是好事，選擇的豐富也讓街區充滿活力。

新一醬在算咖啡奶茶街區地圖時，額外還計算了一些數據，比如價格。

從整座城市的這兩種業態來看，即使是在商業最繁榮的幾座城市，它們門店的人均消費段也出現了不同的表現：

上海的咖啡出現了單價20元和35元明顯出現了兩個波峰，這也是上海現制咖啡市場實際最大的兩個價格競爭段。北京的表現略有相似，但20元段位上的咖啡館數量和比例明顯偏少。廣州和成都的咖啡館聚焦在做20元段的生意，對高價咖啡的偏好不明顯；深圳咖啡的主力價格段則整體較為均勻地分布于20元至35元之間。

奶茶的產品競爭完全聚焦在15元左右的價格段上。除了北京和上海的峰值價格偏高2元左右，廣州、深圳、成都的奶茶價格峰值都很集中。

下周完成緊鑼密鼓的計算之后，新一醬會繼續奉上北京、廣州、深圳和成都的咖啡奶茶街區地圖，歡迎期待！

原標題：《咖啡街區和奶茶街區有什么不一樣？| 城市街區氣質地圖》

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