引言：人民法院案例庫正式上線并向社會開放，最高人民法院要求今后各級人民法院審理案件時，均應(yīng)檢索案例庫，參考同類案例。因此，入庫案例具有重要實務(wù)參考價值。本文特提煉人民法院案例庫首發(fā)13件房屋租賃合同糾紛案例裁判要旨，與讀者分享。

1、饒國禮訴某物資供應(yīng)站等房屋租賃合同糾紛案

2021-18-2-111-001 / 民事 / 租賃合同糾紛 / 最高人民法院 / 2019.12.19 / （2019）最高法民再97號 / 再審

裁判要旨：

違反行政規(guī)章一般不影響合同效力，但違反行政規(guī)章簽訂租賃合同，約定將經(jīng)鑒定機構(gòu)鑒定存在嚴(yán)重結(jié)構(gòu)隱患，或?qū)⒃斐芍卮蟀踩鹿实膽?yīng)當(dāng)盡快拆除的危房出租用于經(jīng)營酒店，危及不特定公眾人身及財產(chǎn)安全，屬于損害社會公共利益、違背公序良俗的行為，應(yīng)當(dāng)依法認定租賃合同無效，按照合同雙方的過錯大小確定各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。

2、陳某訴昭通市某局房屋租賃合同糾紛案

2023-16-2-111-005 / 民事 / 租賃合同糾紛 / 云南省高級人民法院 / 2020.10.27 / （2020）云民再38號 / 再審

裁判要旨：

（1）雙方合同約定的內(nèi)容意思表示明確時，在履行過程中單方變更原約定范圍時，在對方事前未明示認可、事后也未明確追認的情況下，不能直接以默示方式推定已經(jīng)取得對方的同意，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行“合同變更內(nèi)容約定不明確、推定為未變更”的法定條件。

（2）因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致合同解除和因過錯違約導(dǎo)致合同解除屬于不同的兩種情形，應(yīng)區(qū)分處理。當(dāng)因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致合同履行不能時，在雙方達成解除合同的合意情況下，不能再認定任意一方違約，并且，在雙方就終止合同達成一致但就賠償金額未達成一致意見前，雙方協(xié)商解決糾紛期間，當(dāng)事人可以行使同時履行抗辯權(quán)。

（3）合同約定解除后實際損失難以鑒定確定的條件下，人民法院可以根據(jù)公平原則和誠實信用原則結(jié)合合同實際履行情況等綜合因素，酌定給予虧損方相應(yīng)的經(jīng)濟補償。

3、某快餐公司訴寶清縣某公司房屋租賃合同糾紛案

2023-16-2-111-007 / 民事 / 租賃合同糾紛 / 黑龍江省雙鴨山市中級人民法院 / 2016.10.21 / （2016）黑05民終744號 / 二審

裁判要旨：

承租人經(jīng)出租人同意對租賃房屋進行裝飾裝修，裝飾裝修物的處理原則依租賃合同的效力狀態(tài)及終止原因不同而區(qū)別對待：合同無效時，未形成附合的，折價歸出租人所有；形成附合，出租人又不同意利用的，各自按過錯程度分擔(dān)現(xiàn)值損失；合同期屆滿時，承租人不得請求出租人補償裝飾裝修費用；合同解除時，由違約方承擔(dān)裝飾裝修物的殘值損失。

4、江門市純某某裝飾建材發(fā)展有限公司訴某某足浴城、蘇某盛租賃合同糾紛案

2023-16-2-111-008 / 民事 / 租賃合同糾紛 / 廣東省高級人民法院 / 2021.07.06 / （2021）粵民申4430號 / 再審

裁判要旨：

在民法典施行前，承租人經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，當(dāng)承租人與第三人簽訂的轉(zhuǎn)租合同所約定的租賃期限超過承租人剩余租賃期限時，對于超出部分的約定的效力，在民法典實施后，人民法院應(yīng)適用民法典第七百一十七條的規(guī)定，認定轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的事實并不影響轉(zhuǎn)租合同效力。至于轉(zhuǎn)租合同是否有效，則應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國民法典》總則編第六章民事法律行為的效力部分相關(guān)規(guī)定來判定。

5、某某木材加工廠訴某某汽車維修公司、陳某良房屋租賃合同糾紛案

2023-16-2-111-009 / 民事 / 租賃合同糾紛 / 廣東省惠州市中級人民法院 / 2023.10.07 / （2023）粵13民終4991號 / 二審

裁判要旨：

房屋在租賃期限內(nèi)被征收，合同對征收補償款的分配未作約定或約定不明，承租人請求支付征收補償款中房屋裝飾裝修價值補償、搬遷和臨時安置補償?shù)?，?yīng)予支持。承租人請求支付征收補償款中停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)?，綜合考慮出租人的租金損失、承租人的經(jīng)營損失等因素，依據(jù)公平原則，酌情予以支持。對于出租人而言，案涉房屋被征收也意味著其停止出租房屋獲利，不應(yīng)輕易否定出租人根據(jù)其租金收入損失分割停產(chǎn)停業(yè)補償利益的權(quán)利。

6、某文化旅游投資公司訴歐某婷房屋租賃合同糾紛案

2023-16-2-111-010 / 民事 / 租賃合同糾紛 / 廣東省惠州市中級人民法院 / 2023.08.20 / （2023）粵13民終5389號 / 二審

裁判要旨：

人民法院在案件審理中，送達直接影響到當(dāng)事人各項訴訟權(quán)利的行使，因此在處理送達問題時需注意在保護訴權(quán)與司法效率的價值之間做好平衡，公告送達是一種推定送達，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定的條件和程序進行，只有在受送達人下落不明或者窮盡其他送達方式無法送達的情況下，才能采取公告送達方式。

7、某建材公司訴某投資公司等房屋租賃合同糾紛案

2023-07-2-111-003 / 民事 / 租賃合同糾紛 / 上海市第二中級人民法院 / 2020.06.04 / （2020）滬02民終3014號 / 二審

裁判要旨：

出租人承諾辦理相關(guān)特殊證照或許可證并按照承租人的要求裝修房屋，租賃雙方書面約定滿足條件后雙方再簽訂的《房屋租賃合同》，較之一般房屋租賃合同具有租賃標(biāo)的特定化，辦理證照、許可證專業(yè)化，簽訂前期協(xié)議涉及利益金額巨大等特點。特殊用途房屋租賃合同約定由出租人裝修的，可以參照承租人裝修合同解除、無效時立法精神和處理原則，即由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失，充分考慮出租人的資質(zhì)、營業(yè)范圍、行業(yè)情況，雙方過錯大小等情況，謹(jǐn)慎平衡當(dāng)事人利益。

8、某商業(yè)公司訴某文化傳媒分公司、某文化傳媒公司房屋租賃合同糾紛案

2023-07-2-111-004 / 民事 / 租賃合同糾紛 / 上海市第二中級人民法院 / 2020.11.02 / （2020）滬02民終3179號 / 二審

裁判要旨：

承租人未依約支付租金且不實際占有使用租賃房屋，出租人已明確告知承租人解除合同并將行使合同權(quán)利收回房屋，且具備收回房屋的客觀條件的，出租人負有在合理期限內(nèi)及時收回房屋的減損義務(wù)。出租人長期不收回租賃房屋并主張高額占有使用費的，對其未履行減損義務(wù)所致的損失，人民法院不予支持。

9、上海某電子產(chǎn)品有限公司訴上海某模具有限公司房屋租賃合同糾紛案

2023-08-2-111-004 / 民事 / 租賃合同糾紛 / 上海市第一中級人民法院 / 2020.04.13 / （2019）滬01民終13574號 / 二審

裁判要旨：

因履行民事執(zhí)行和解協(xié)議所產(chǎn)生的爭議可以通過民事訴訟程序解決，但法院在民事案件審理中，對和解協(xié)議的性質(zhì)及法律關(guān)系的認定仍不能脫離原執(zhí)行依據(jù)的內(nèi)容，尤其在和解協(xié)議內(nèi)容存在約定不明，當(dāng)事人對和解協(xié)議條款產(chǎn)生爭議時，應(yīng)以生效民事判決所認定的事實進行解釋，對和解協(xié)議法律關(guān)系的認定不能與生效判決認定的基礎(chǔ)法律關(guān)系相違背。在申請執(zhí)行人放棄部分權(quán)利以促成和解協(xié)議的場合，雙方就協(xié)議條款的文意產(chǎn)生爭議時，做出有利于申請執(zhí)行人的解釋。在遲延責(zé)任的判斷上，也應(yīng)以執(zhí)行依據(jù)作為基準(zhǔn)，準(zhǔn)確認定遲延的原因及責(zé)任。

10、某公司訴某酒店房屋租賃合同糾紛案

2023-08-2-111-005 / 民事 / 租賃合同糾紛 / 吉林省高級人民法院 / 2023.05.11 / （2023）吉民再158號 / 再審

裁判要旨：

一、合同履行過程中構(gòu)成根本違約的情形。所謂根本違約，是指當(dāng)事人一方的違約行為，使得另一方當(dāng)事人訂立合同的目的完全落空，無法實現(xiàn)；非根本違約，是指當(dāng)事人一方的違約行為，雖然沒有產(chǎn)生另一方當(dāng)事人無法實現(xiàn)其訂立合同目的的后果，但造成了另一方當(dāng)事人的損失，如延遲履行義務(wù)等?，F(xiàn)實生活中的違約情形紛繁復(fù)雜，應(yīng)當(dāng)判斷是否構(gòu)成根本違約?！吨腥A人民共和國民法典》第五百六十三條：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方。”明確了法定解除的實質(zhì)性條件是不能實現(xiàn)合同目的。本條規(guī)定中“不能實現(xiàn)合同目的”的判斷標(biāo)準(zhǔn)是違約結(jié)果的客觀嚴(yán)重性，即是否實際剝奪了債權(quán)人的履行利益，使得當(dāng)事人訂立合同所追求的履行利益不能實現(xiàn)。此類情形主要包括：（1）不能履行合同主要債務(wù)。（2）拒絕履行。又包括：當(dāng)事人在履行期限屆滿前以明示或者默示方式拒絕履行合同非主要債務(wù)；當(dāng)事人在履行期限屆滿后拒絕履行主要債務(wù)的；當(dāng)事人在履行期限屆滿后不履行其他合同義務(wù)致使合同目的不能實現(xiàn)的。（3）履行與約定嚴(yán)重不符，無法通過修理、更換、降價等方法進行補救，致使不能實現(xiàn)合同目的。（4）履行主要債務(wù)之外的其他合同義務(wù)不適當(dāng)，致使不能實現(xiàn)合同目的。在當(dāng)事人的違約行為未構(gòu)成根本違約時，不能因此解除合同。

二、合同履行過程中，違約方的解除權(quán)。一般而言，違約方不享有合同解除權(quán)。但是，在一些長期性合同，如房屋租賃合同，在履行過程中，雙方形成合同僵局。一概不允許違約方通過起訴的方式解除合同，有時對雙方都不利。

因此，《中華人民共和國民法典》第五百八十條：“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以請求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未請求履行。有前款規(guī)定的除外情形之一，致使不能實現(xiàn)合同目的的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求終止合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但是不影響違約責(zé)任的承擔(dān)?！贝藯l第二款賦予違約方申請終止合同權(quán)利義務(wù)的權(quán)利。

違約方起訴請求解除合同的，符合下列條件的，法院依法予以支持：（1）違約方不存在惡意違約的情形，即違約方不履行債務(wù)的原因，并非是有能力而不履行，而是喪失了履行能力；（2）違約方繼續(xù)履行合同，將對其明顯不利；（3）守約方拒絕解除合同，違反誠實信用原則。違約方解除合同的，其本應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任不能因解除合同而減少或者免除。同時，應(yīng)當(dāng)注意適用上述條款賦予違約方解除權(quán)是在滿足上述條件下可以依法通過訴訟行使解除權(quán)，而非任意解除權(quán)，不能僅憑違約方的意愿行使。

11、上海某物流有限公司訴上海某汽車修理服務(wù)有限公司房屋租賃合同糾紛案

2023-16-2-111-004 / 民事 / 租賃合同糾紛 / 上海市普陀區(qū)人民法院 / 2012.03.31 / （2011）普民四（民）再初字第1－2號

裁判要旨：

虛假訴訟行為是一種嚴(yán)重妨害司法公信、具有嚴(yán)重社會危害性的違法行為。對于存在實際控制關(guān)系的訴訟主體，虛構(gòu)、偽造證據(jù)材料，提起無實質(zhì)性對抗的民事訴訟，通過自愿達成調(diào)解協(xié)議或放棄抗辯經(jīng)由法院判定，侵害第三人利益的，法院可依照《民事訴訟法》第115條之規(guī)定認定為虛假訴訟，依法作出不準(zhǔn)撤訴及駁回起訴的裁定，并對相關(guān)當(dāng)事人進行民事制裁。

12、天某公司訴金某某公司租賃合同糾紛案

2024-01-2-111-002 / 民事 / 租賃合同糾紛 / 山東省高級人民法院 / 2021.03.17 / （2021）魯民轄終41號 / 二審

裁判要旨：

民事案件訴訟標(biāo)的數(shù)額，一般根據(jù)原告提出的訴訟請求情況認定。人民法院在認定民事案件訴訟標(biāo)的數(shù)額時，僅需對原告提出訴訟請求的初步證據(jù)材料進行形式審查。被告主張原告虛增標(biāo)的額以規(guī)避級別管轄的，應(yīng)當(dāng)提出相應(yīng)的證據(jù)材料予以證明；被告不能提供的，應(yīng)當(dāng)依照原告主張的標(biāo)的額確定級別管轄法院。

13、熊某琴與王某明、唐某豹等房屋租賃合同糾紛案

2024-16-2-111-004 / 民事 / 租賃合同糾紛 / 江西省高級人民法院 / 2016.12.20 / （2016）贛民再101號 / 再審

裁判要旨：

（1）出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。

（2）房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費用的，人民法院一般應(yīng)予支持。但是，因出租人原因?qū)е聦Τ凶馊私?jīng)營造成一定影響的，可酌情減付房屋占有使用費用。