海南海口市美蘭區(qū)晉江村258號(hào)（現(xiàn)變更為432號(hào)）的土地使用權(quán)及地上房產(chǎn)，由施潔和夏國(guó)芳早在2010年通過(guò)法院的公開(kāi)拍賣(mài)共同競(jìng)得。但時(shí)至今日，她們僅得到了這塊面積為59.95平方米的土地的國(guó)有土地使用證，地上的房產(chǎn)則遲遲未獲交付。

施潔和夏國(guó)芳今年3月13日告訴澎湃新聞（www.6773257.com），近14年來(lái)，她們數(shù)十次請(qǐng)求負(fù)責(zé)拍賣(mài)的海南定安縣法院交付，或請(qǐng)求中級(jí)法院督促定安縣法院交付該房產(chǎn)，但定安縣法院以當(dāng)初拍賣(mài)時(shí)補(bǔ)簽的《拍賣(mài)標(biāo)的物瑕疵說(shuō)明》中“不負(fù)責(zé)清場(chǎng)（被執(zhí)行人一家現(xiàn)居住在該房屋內(nèi)）”為由不予交付拍賣(mài)標(biāo)的物。

施潔、夏國(guó)芳2010年買(mǎi)的法拍房和土地，雖然2011年就拿到了土地使用證，但法拍房近14年了仍未獲交付。本文圖片均為 澎湃新聞?dòng)浾?謝寅宗 圖

最高人民法院2021年12月發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善執(zhí)行權(quán)制約機(jī)制，加強(qiáng)執(zhí)行監(jiān)督的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：《意見(jiàn)》）規(guī)定，拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)且被執(zhí)行人或者他人無(wú)權(quán)占用的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法負(fù)責(zé)騰退，不得在公示信息中載明“不負(fù)責(zé)騰退交付”等信息。

澎湃新聞就“最高法2021年的《意見(jiàn)》是否適用施潔的遭遇，以及清場(chǎng)是否等同于交付”等問(wèn)題采訪定安縣法院，法院書(shū)面回復(fù)時(shí)稱(chēng)，高度重視施潔、夏國(guó)芳的困境，經(jīng)法院2021年9月查詢(xún)，被執(zhí)行人及家人名下均無(wú)不動(dòng)產(chǎn)登記信息，也不同意騰房給競(jìng)買(mǎi)人。下一步，定安縣法院將繼續(xù)深入研究相關(guān)法律法規(guī)和政策，依法依規(guī)促進(jìn)買(mǎi)受人困境的解決。

購(gòu)買(mǎi)法拍房時(shí)被要求補(bǔ)簽標(biāo)的物瑕疵說(shuō)明

每當(dāng)經(jīng)過(guò)海口市美蘭區(qū)白龍街道美舍社區(qū)晉江村，施潔就忍不住想去原來(lái)的258號(hào)（現(xiàn)432號(hào)）看看自己的房子。

施潔到晉江村432號(hào)（原258號(hào)）查看自己買(mǎi)下的法拍房，近14年了，她仍未拿到該房屋。

“名義上是我的房子，買(mǎi)了將近14年，至今還是別人免費(fèi)住著。”施潔說(shuō)。

今年52歲的施潔是湖北人，其丈夫是一名法律工作者。2010年，施潔老鄉(xiāng)夏國(guó)芳的丈夫因?yàn)閺牟筷?duì)轉(zhuǎn)業(yè)，需將部隊(duì)的房屋騰退，但手里的資金無(wú)法直接購(gòu)買(mǎi)一套好的房屋。彼時(shí)，施潔租房居住，也想買(mǎi)個(gè)房子。雙方恰好看到報(bào)紙上有定安縣法院拍賣(mài)晉江村258號(hào)土地及地上三層房屋的公告，于是就決定聯(lián)手買(mǎi)下法拍房，買(mǎi)下后雙方一家分一半。

定安縣法院裁定后，張貼公告稱(chēng)，晉江村258號(hào)的土地使用權(quán)和地上三層房屋歸施潔、夏國(guó)芳共同所有。

關(guān)于拍賣(mài)公告的來(lái)源，定安縣法院2010年5月25日作出的執(zhí)行裁定書(shū)（下稱(chēng)《裁定書(shū)》）顯示，申請(qǐng)人李某某與被執(zhí)行人張某某因合伙協(xié)議糾紛，向法院申請(qǐng)執(zhí)行306340元投資款及其利息和罰息。定安縣法院2009年11月12日依法查封張某某所有的登記在案外人名下位于美蘭區(qū)晉江村258號(hào)的國(guó)有土地使用證及地上一幢三層房屋（建筑面積213.66平方米，尚未辦理房產(chǎn)證）。

定安縣法院在委托評(píng)估公司對(duì)土地使用權(quán)和地上三層建筑物分別進(jìn)行價(jià)格評(píng)估后，2010年3月30日通過(guò)海南省高院依法委托拍賣(mài)公司對(duì)上述房地產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)。

2010年5月19日，施潔和夏國(guó)芳參加涉案房產(chǎn)的第一次拍賣(mài)會(huì)，以24萬(wàn)元的最高價(jià)競(jìng)得，并按時(shí)全部付清成交價(jià)款和1.2萬(wàn)元拍賣(mài)傭金。

施潔和夏國(guó)芳告訴澎湃新聞，拍賣(mài)公告并沒(méi)有提及瑕疵情況，在拍賣(mài)開(kāi)始前幾分鐘，拍賣(mài)公司在拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)又讓所有競(jìng)買(mǎi)人補(bǔ)簽了一個(gè)定安縣法院出具的《拍賣(mài)標(biāo)的物瑕疵說(shuō)明》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《說(shuō)明》）。第4條寫(xiě)道：“本院對(duì)被拍賣(mài)房屋及土地使用權(quán)，不負(fù)責(zé)清場(chǎng)（被執(zhí)行人張某某一家人現(xiàn)居住在該房屋內(nèi)）”。

定安縣法院《拍賣(mài)標(biāo)的物瑕疵說(shuō)明》第4條載明，該院對(duì)被拍賣(mài)房屋及土地使用權(quán)，不負(fù)責(zé)清場(chǎng)（被執(zhí)行人一家現(xiàn)居住在該房屋內(nèi)）

施潔和夏國(guó)芳認(rèn)為，“清場(chǎng)是指清理場(chǎng)地，并不等同于法院用語(yǔ)移交、交付，再說(shuō)我們購(gòu)買(mǎi)了法拍房，怎么也要交付到我們手里。”于是他們當(dāng)時(shí)就在《說(shuō)明》上簽了字。

僅獲得土地證，房屋14年未住進(jìn)去

施潔說(shuō)，他們?cè)谥Ц?4萬(wàn)元拍賣(mài)款后，又補(bǔ)繳土地出讓金和相關(guān)傭金，兩家人一共花費(fèi)30多萬(wàn)元。

上述《裁定書(shū)》顯示，定安縣法院在完成拍賣(mài)后裁定：位于晉江村258號(hào)的土地使用權(quán)及地上的三層房屋歸買(mǎi)受人施潔、夏國(guó)芳共同所有，房屋土地面積最終以國(guó)土、房產(chǎn)管理部門(mén)核定的面積為準(zhǔn)；國(guó)有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)自該裁定送達(dá)買(mǎi)受人施潔、夏國(guó)芳時(shí)起轉(zhuǎn)移。

同時(shí)，定安縣法院還給海口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)去《協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)》，請(qǐng)求海口市住建局為晉江村258號(hào)的土地使用權(quán)及房屋辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，房屋共同所有人為買(mǎi)受人施潔、夏國(guó)芳。2011年1月20日，施潔和夏國(guó)芳拿到晉江村258號(hào)的土地使用證。

土地證雖然拿到了，但房產(chǎn)卻遲遲未獲交付。施潔、夏國(guó)芳說(shuō)，法院作出裁定后，只是到晉江村258號(hào)張貼了公告，并不將房屋交付給她們。于是，施潔和夏國(guó)芳及她們的家屬向定安縣法院要求交付房屋。

定安縣法院和海南省一中院回復(fù)夏國(guó)芳丈夫稱(chēng)，他們明知該房有瑕疵仍參加競(jìng)買(mǎi)，定案法院在拍賣(mài)中不存在不當(dāng)行為。

海南省第一中級(jí)人民法院2010年9月19日書(shū)面答復(fù)夏國(guó)芳家屬稱(chēng)，經(jīng)審查，定安縣法院在拍賣(mài)上述土地及房屋前，已將拍賣(mài)標(biāo)的物存在的瑕疵明確告知買(mǎi)受人，即被執(zhí)行人一家居住在拍賣(mài)的房屋中，該院不負(fù)責(zé)清場(chǎng)。買(mǎi)受人明知該房屋存在上述瑕疵仍參加競(jìng)買(mǎi)，由此產(chǎn)生的后果應(yīng)由其自行承擔(dān)，定安縣法院在拍賣(mài)中不存在不當(dāng)行為。

定安縣法院2010年12月19日也答復(fù)夏國(guó)芳家屬稱(chēng)，在拍賣(mài)會(huì)舉行前，拍賣(mài)公司已將拍賣(mài)標(biāo)的物存在的瑕疵向所有競(jìng)買(mǎi)人作了詳細(xì)說(shuō)明。為慎重起見(jiàn)，該院在拍賣(mài)會(huì)當(dāng)日，再次向所有競(jìng)買(mǎi)人明確告知標(biāo)的物瑕疵，各競(jìng)買(mǎi)人在認(rèn)真詳細(xì)了解標(biāo)的物的所有瑕疵后，在《拍賣(mài)標(biāo)的物瑕疵說(shuō)明》上簽名。《說(shuō)明》第4條明確了該院對(duì)拍賣(mài)房屋及土地使用權(quán)，不負(fù)責(zé)清場(chǎng)。故該院在拍賣(mài)上述標(biāo)的物的過(guò)程中，并無(wú)不當(dāng)行為。

由于施潔、夏國(guó)芳不斷地反映，定安縣法院2013年11月19日再度答復(fù)稱(chēng)，“你倆明知該房屋存在上述瑕疵仍參與競(jìng)買(mǎi)，由此產(chǎn)生的后果應(yīng)由你倆自行承擔(dān)。”

2016年，定安縣法院答復(fù)施潔、夏國(guó)芳稱(chēng)，不存在向她們交付該土地和地上房屋的問(wèn)題。

而后，施潔、夏國(guó)芳又向定安縣法院遞交信訪材料，定安縣法院經(jīng)調(diào)查核實(shí)后，2016年12月20日答復(fù)她們稱(chēng)，施潔、夏國(guó)芳可持有《裁定書(shū)》到國(guó)土、房產(chǎn)管理等有關(guān)部門(mén)辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)、過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，該裁定已送達(dá)買(mǎi)受人。故不存在向買(mǎi)受人交付該土地和地上房屋的問(wèn)題。

“我們本來(lái)只是想買(mǎi)個(gè)房子，沒(méi)想到買(mǎi)的是個(gè)燙手山芋。”施潔、夏國(guó)芳說(shuō)，過(guò)去近14年，他們數(shù)十次請(qǐng)求定安縣法院及上級(jí)發(fā)言督促定安法院移交該房地產(chǎn)，但法院均以“不負(fù)責(zé)清場(chǎng)”為由拒絕。

“清場(chǎng)并不是法律意義上的移交、交付。”施潔的丈夫告訴澎湃新聞，按最高法《關(guān)于人民法院執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第三十條規(guī)定，人民法院裁定拍賣(mài)成交或者以流拍的財(cái)產(chǎn)抵債后，除有依法不能移交的情形外，應(yīng)當(dāng)于裁定送達(dá)后15日內(nèi)，將拍賣(mài)的財(cái)產(chǎn)移交買(mǎi)受人或者承受人。被執(zhí)行人或者第三人占有拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)移交而拒不移交的，強(qiáng)制性執(zhí)行。定安縣法院明知“不負(fù)責(zé)清場(chǎng)”有悖于相關(guān)法律規(guī)定，故拍賣(mài)時(shí)補(bǔ)簽的《說(shuō)明》第4條不具有正當(dāng)性和合法性。

北京大成（重慶）律師事務(wù)所律師陳思也向澎湃新聞表示，清場(chǎng)在該案中看來(lái)像法院玩了個(gè)文字游戲，并不是法律用語(yǔ)的移交、交付等，按規(guī)定，法院有向競(jìng)買(mǎi)人交付的義務(wù)，特別是本案中涉案房屋遭被執(zhí)行人占用，只有法院動(dòng)用強(qiáng)制力騰退才能實(shí)現(xiàn)交付。競(jìng)買(mǎi)人通過(guò)法院拍賣(mài)方式購(gòu)買(mǎi)房屋后所享有的物權(quán)與通過(guò)其他途徑取得的物權(quán)無(wú)異，且解決了法院執(zhí)行難的問(wèn)題，保障了原案?jìng)鶛?quán)人利益得以實(shí)現(xiàn)，競(jìng)買(mǎi)人的權(quán)益理應(yīng)與其他物權(quán)同等受法律保護(hù)，不能因法院不清場(chǎng)交付而對(duì)競(jìng)買(mǎi)人的權(quán)益予以歧視甚至剝奪。從司法為民的角度看，法院本身的做法就不對(duì)。

法院稱(chēng)將依法依規(guī)促進(jìn)買(mǎi)受人困境的解決

施潔的丈夫說(shuō)，《最高人民法院關(guān)于進(jìn)一步完善執(zhí)行權(quán)制約機(jī)制，加強(qiáng)執(zhí)行監(jiān)督的意見(jiàn)》規(guī)定，拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)且被執(zhí)行人或者他人無(wú)權(quán)占用的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法負(fù)責(zé)騰退，不得在公示信息中載明“不負(fù)責(zé)騰退交付”等信息。

“這讓我們?cè)俅慰吹侥玫椒ㄅ姆康南Ｍ！笔嵉恼煞蛘f(shuō)，他們也將文件遞交給到定安縣法院，但時(shí)至今日還是沒(méi)有結(jié)果。

陳思認(rèn)為，最高法出臺(tái)的《意見(jiàn)》，應(yīng)當(dāng)適用于施潔、夏國(guó)芳的遭遇。因?yàn)樽罡叻ㄊ轻槍?duì)執(zhí)行領(lǐng)域暴露出的問(wèn)題才出臺(tái)了新的文件，施潔、夏國(guó)芳正是執(zhí)行問(wèn)題的受害者，法院應(yīng)當(dāng)采用新的文件精神，確保她們的合法權(quán)益。

對(duì)于“清場(chǎng)是否等同于移交、交付，以及最高法的文件是否適用本案”的問(wèn)題，澎湃新聞向定安縣法院提出采訪。

定安縣法院經(jīng)調(diào)查后，以《關(guān)于施潔、夏國(guó)芳司法拍賣(mài)相關(guān)情況的說(shuō)明》進(jìn)行書(shū)面答復(fù)。

定安縣法院認(rèn)為，拍賣(mài)會(huì)舉行前，拍賣(mài)公司已將拍賣(mài)標(biāo)的物存在的瑕疵向所有競(jìng)買(mǎi)人作了詳細(xì)說(shuō)明，其中包含了被拍賣(mài)房屋尚未辦理房產(chǎn)證、被執(zhí)行人一家現(xiàn)居住在房屋內(nèi)法院不負(fù)責(zé)清場(chǎng)等內(nèi)容。為慎重起見(jiàn)，定安縣人民法院在拍賣(mài)會(huì)當(dāng)日，再次向所有競(jìng)買(mǎi)人明確告知標(biāo)的物瑕疵，各競(jìng)買(mǎi)人在認(rèn)真詳細(xì)了解清楚標(biāo)的物的所有瑕疵后，在《拍賣(mài)標(biāo)的物瑕疵說(shuō)明》上簽名。

施潔、夏國(guó)芳在買(mǎi)受了上述土地使用權(quán)及房屋后，多次向定安縣人民法院、海南省第一中級(jí)人民法院、海南省高級(jí)人民法院來(lái)信來(lái)訪，要求定安縣人民法院對(duì)所拍賣(mài)的房屋進(jìn)行清場(chǎng)，定安縣人民法院、省第一中級(jí)人民法院多次以書(shū)面、口頭方式進(jìn)行了答復(fù)。

2021年5月施潔等人向《南國(guó)都市報(bào)》、南海網(wǎng)反映情況，定安縣法院對(duì)施潔及其丈夫再次進(jìn)行法律釋明，并建議其到美蘭區(qū)法院另訴，施潔及其丈夫拒絕接受該建議。

2021年6月，定安縣人民法院到上述拍賣(mài)的房產(chǎn)中了解居住情況，該房中現(xiàn)有居住人口10人，被執(zhí)行人張某某的兩個(gè)兒子、兩個(gè)媳婦、四個(gè)孫子孫女、妻子柯某某及91歲的母親吳某某。經(jīng)詢(xún)問(wèn)是否愿意主動(dòng)騰房給競(jìng)買(mǎi)人，其稱(chēng)不同意，搬出去也沒(méi)有地方居住。

2021年9月，定安縣人民法院到海口市不動(dòng)產(chǎn)中心查詢(xún)，上述多人名下均無(wú)不動(dòng)產(chǎn)登記信息。

定安縣法院表示，該院高度重視買(mǎi)受人施潔、夏國(guó)芳的困境。2021年，該院曾征詢(xún)被執(zhí)行人張某某的兩個(gè)兒子解決方案，其提出愿意以當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格24萬(wàn)元及按照銀行定期存款利息支付利息，贖回該房屋，但施潔不同意該方案，要求法院先清場(chǎng)交付后按市場(chǎng)價(jià)格談，保證張某某有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

但施潔、夏國(guó)芳夫婦表示，定安縣法院從未向他們提出過(guò)該方案。同時(shí)，施潔2021年曾和定安縣法院法官進(jìn)入買(mǎi)下的法拍房發(fā)現(xiàn)，一樓堆放著雜物，二樓、三樓兩室一廳，其中二樓有一張床、三樓有一間房住人，這和法院的調(diào)查情況不相符。

定安縣法院在書(shū)面答復(fù)中表示，下一步，該院將繼續(xù)深入研究相關(guān)法律法規(guī)和政策，依法依規(guī)促進(jìn)買(mǎi)受人困境的解決。