如果您對(duì)樓盤有興趣，

可以先交1萬(wàn)意向金……”

“存1萬(wàn)抵5萬(wàn)，全款享受97折……”

買房時(shí)的定金、訂金、

押金、意向金、違約金

哪個(gè)能退？

“五金”辨析

　　（一）定金

　　“定金”是一個(gè)規(guī)范的法律概念，是合同當(dāng)事人為確保合同的訂立、生效或履行等而自愿約定的一種擔(dān)保形式，是違約責(zé)任承擔(dān)的方式之一。

　　定金的履行規(guī)則是有明確的法律規(guī)定的，在給付定金一方原因?qū)е潞贤荒苈男袝r(shí)，其已交付定金是不予返還的；如是因?yàn)槭帐芏ń鹨环皆驅(qū)е潞贤瑹o(wú)法履行，則應(yīng)雙倍返還已收定金。

　　定金成立必須滿足以下要件：（1）最高限額不超過(guò)主合同標(biāo)的的20%；（2）定金以實(shí)際交付為成立要件，如果沒有交付，則視為沒有約定定金；（3）定金約定必須明確，如果約定不明確則視為沒有約定。

　　（二）訂金

　　訂金，嚴(yán)格而言，并不是一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆筛拍睢ｋm然在日常生活中被廣泛運(yùn)用，但是尚未有明確的法律對(duì)訂金加以規(guī)定。

　　訂金，只是單方行為，一般情況視為交付的預(yù)付款，不具有與“定金”相同的擔(dān)保性質(zhì)。在房屋買賣過(guò)程中，特別是二手房買賣中，訂金合同更是常見。

　　這里不要誤解，訂金可以全額主張，不代表不承擔(dān)違約責(zé)任，如果給付訂金一方給對(duì)方造成損失的，對(duì)方可以要求承擔(dān)損害賠償；反之，支付訂金一方不但可以要求對(duì)方返還訂金，同時(shí)還可以要求對(duì)方賠償違約損失。

　　（三）押金

　　押金是擔(dān)保物權(quán)的一種，具體的講是質(zhì)押擔(dān)保的一種特殊形式，即為了擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人將一定數(shù)額的金錢或者等價(jià)物移交債權(quán)人占有，在債務(wù)人不履行合同的債務(wù)的時(shí)候，債權(quán)人可從押金中優(yōu)先受償。

　　通俗地講，押金是指出押人（掏錢的人）將一定的費(fèi)用存放在受押人（收錢的人）處，來(lái)保證另一方的行為不會(huì)使自己利益造成損害。押金與定金最大區(qū)別在于，定金是制約雙方，而押金僅制約一方（掏錢的人）。

　　（四）意向金

　　意向金，嚴(yán)格而言，并不是一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆筛拍睢７课葙I賣過(guò)程中，不僅存在定金和訂金，也存在意向金，還可能還被叫做購(gòu)房預(yù)約金或者購(gòu)房誠(chéng)意金。

　　通常，這個(gè)購(gòu)房意向金會(huì)約定在房屋買賣合同的預(yù)約合同中，根據(jù)預(yù)約合同約定，如果買方按約簽訂正式的房屋買賣合同，那么購(gòu)房意向金就轉(zhuǎn)化為房款，此時(shí)該購(gòu)房意向金的作用相當(dāng)于預(yù)交了訂金，假如簽訂正式房屋買賣合同后，買賣合同因不能歸責(zé)于雙方任何一方的原因，不能履行，那么預(yù)付的房款（訂金）則應(yīng)該返還給買方；但是假如買方違約，那么該購(gòu)房意向金就被抵作違約金歸賣房所有，此時(shí)購(gòu)房意向金就轉(zhuǎn)化成了違約金。

　　相比于二手房交易，在一手房交易市場(chǎng)，開發(fā)商往往喜歡用類似“存1萬(wàn)抵5萬(wàn)”等促銷手段來(lái)刺激購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)。這個(gè)時(shí)候這存的1萬(wàn)可能會(huì)被叫做購(gòu)房預(yù)約金或者購(gòu)房誠(chéng)意金，那么這個(gè)購(gòu)房預(yù)約金或者購(gòu)房誠(chéng)意金應(yīng)該如何處理呢？

　　根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十二條第二款規(guī)定：符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。

　　實(shí)踐中房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也往往秉承了這一規(guī)定的意圖，一旦房產(chǎn)買賣合同未能正式簽訂，都是承諾限期退還購(gòu)房預(yù)約金或者購(gòu)房誠(chéng)意金的。

　　（五）違約金

　　違約金，是指由當(dāng)事人通過(guò)協(xié)商預(yù)先確定的在違約發(fā)生后作出的獨(dú)立于履行行為以外的給付。違約金的約定雖然由當(dāng)事人自由約定，但這種自由不是絕對(duì)的，而是受限制的。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。

“五金”是否能退

　　訂金，一般能退

　　訂金并非一個(gè)規(guī)范的法律概念，因此訂金的效力取決于買賣雙方的約定。如果沒有約定，那么訂金屬于預(yù)付款性質(zhì)，當(dāng)賣方違約時(shí)，可以無(wú)條件要求其退回。買方違約時(shí)，可以與賣方協(xié)商解決并要求對(duì)方退款。但如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行。

　　定金的退還，適用定金罰則

　　由于定金具有擔(dān)保性質(zhì)，其主要功能是擔(dān)保房屋買賣合同能夠順利履行。如果繼續(xù)履行房屋買賣合同，那么定金無(wú)需退還，將直接作為購(gòu)房款的一部分。而定金的退還則適用民法典規(guī)定的定金罰則。定金的退還需要判斷是否存在合同無(wú)法履行的情況，同時(shí)也需要判斷違約方是買方還是賣方：

　　（1）買方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使房屋買賣合同無(wú)法履行，則無(wú)權(quán)要求返還定金。

　　（2）賣方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使房屋買賣合同無(wú)法履行，則需雙倍返還定金。

　　押金，一般能退

　　押金并非一個(gè)規(guī)范的法律概念，當(dāng)履行約定完畢，雙方法律關(guān)系不存在，無(wú)違約情況押金應(yīng)予退還，有其他約定的按約定處理；如果履約過(guò)程中一方違約造成另一方損害，另一方可拒絕歸還押金或按約定處理押金。

　　意向金，一般能退

　　如果買賣雙方繳納意向金時(shí)所簽訂的《意向書》，只對(duì)購(gòu)房?jī)r(jià)格、房屋狀況等基本情況做了簡(jiǎn)要約定，雙方對(duì)房屋買賣合同主要條款產(chǎn)生分歧，導(dǎo)致買賣合同最終未能簽訂，雙方均不存在違約情形的情況下，則應(yīng)當(dāng)退還意向金。

　　違約金，一般不存在退還情況

　　違約行為發(fā)生后，違約金應(yīng)當(dāng)作為違約方的賠償，由違約方向?qū)Ψ街Ц丁?/p>

如何防范風(fēng)險(xiǎn)？

　　定金、訂金、押金、意向金、違約金無(wú)論是從內(nèi)容上還是法律后果上都有明顯不同，在簽訂合同時(shí)，當(dāng)事者應(yīng)對(duì)此有充分的理解，并根據(jù)自己的實(shí)際情況慎重行事。

　　簽訂協(xié)議時(shí)，務(wù)必仔細(xì)閱讀協(xié)議內(nèi)容。

　　在房屋買賣過(guò)程中，買賣雙方簽訂的預(yù)購(gòu)協(xié)議等制作主體通常是開發(fā)商或者中介公司，作為購(gòu)房者在簽署相關(guān)協(xié)議前務(wù)必仔細(xì)閱讀協(xié)議中的內(nèi)容，注意文本中所注明的“訂金”、“定金”、“押金”或“意向金”是否與雙方口頭溝通過(guò)程中所表達(dá)的意思相一致。

　　繳納相關(guān)款項(xiàng)時(shí)，完善付款方式及備注信息。

　　在繳納“訂金”、“定金”、“押金”或“意向金”時(shí)，盡可能的采取銀行轉(zhuǎn)賬的方式，并在轉(zhuǎn)賬時(shí)對(duì)款項(xiàng)目的進(jìn)行明確的備注，盡量避免雙方對(duì)款項(xiàng)的性質(zhì)產(chǎn)生歧義。

　　及時(shí)采取必要措施保護(hù)自身合法權(quán)益。

　　如出現(xiàn)爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)妥善保存必要證據(jù)材料（如合同、單據(jù)、微信聊天記錄等），及時(shí)向工商主管部門進(jìn)行投訴舉報(bào)，并且可以通過(guò)訴訟方式保障自身合法權(quán)益。

來(lái)源：中國(guó)普法、濱州中院、山東高法

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