農(nóng)村宅基地確權(quán)過程中，朋友們往往會遇到各種各樣的問題。農(nóng)村宅基地歸誰所有？農(nóng)村宅基地使用權(quán)能否被繼承？城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村宅基地上建房遇拆遷能得到安置補償嗎……今天北京市信之源律師事務(wù)所趙文革律師結(jié)合自身辦案經(jīng)歷，給大家梳理了一些農(nóng)村宅基地買賣及繼承的相關(guān)問題，供大家參考，趕緊一起來看看吧！

01、農(nóng)村宅基地歸誰所有

《中華人民共和國憲法》第十條規(guī)定，城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。《中華人民共和國土地管理法》第九條規(guī)定，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

02、農(nóng)村宅基地使用權(quán)能否被繼承

若宅基地上尚未建有房屋，宅基地使用權(quán)不能被單獨繼承；

若宅基地上已經(jīng)建有房屋，基于“地隨房走”“房地一體”的原則，宅基地使用權(quán)也隨之發(fā)生繼承。

《中華人民共和國民法典》第一千一百二十二條規(guī)定，遺產(chǎn)是自然人死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)。依照法律規(guī)定或者根據(jù)其性質(zhì)不得繼承的遺產(chǎn)，不得繼承。宅基地使用權(quán)因與特定社會身份相關(guān)，具有專屬性，只能由特定的民事當事人享有。但是，若宅基地上已經(jīng)建有房屋，該房屋屬于村民所有，法律并未限制地上房屋的繼承。2020年，自然資源部等多部門聯(lián)合對“十三屆全國人大三次會議第3226號建議”作出明確答復(fù)：農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動產(chǎn)登記。

03、申請宅基地使用權(quán)需要符合哪些條件

農(nóng)村村民符合下列條件之一的，可以以戶為單位申請使用宅基地：

（1）因成年、結(jié)婚等原因確需分戶，原有宅基地不能安置的；

（2）外來人口落戶成為本集體經(jīng)濟組織成員，在本集體內(nèi)沒有宅基地，經(jīng)過本集體經(jīng)濟組織民主程序同意的；

（3）因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害、實施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進行鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要搬遷安置的；

（4）法律法規(guī)規(guī)定以及經(jīng)縣級以上人民政府認定的其他情形。

注：縣級人民政府可以結(jié)合實際作出明細規(guī)定。

04、農(nóng)村宅基地使用權(quán)能否出售給本集體經(jīng)濟組織以外的人員

很多村民由于進城居住生活，考慮到農(nóng)村房屋閑置，便產(chǎn)生了出售房屋以獲取相應(yīng)財產(chǎn)利益的想法。但是，宅基地使用權(quán)不得出賣給本集體經(jīng)濟組織以外的人，雙方之間簽訂的買賣合同無效。

《中華人民共和國民法典》第三百六十三條規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定；第一百五十三條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的民事法律行為無效。

《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定，國家允許進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。2018年出臺的《中共中央國務(wù)院關(guān)于實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》提出要深化農(nóng)村土地制度改革：完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)，不得違規(guī)違法買賣宅基地，嚴格實行土地用途管制，嚴格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館。

05、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村宅基地上建房遇拆遷能得到安置補償嗎

我國禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地。《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第一款規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。因此城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村宅基地上建房，遇拆遷不能得到安置補償。

06、自建房時發(fā)生人身傷害房主如何承擔(dān)賠償責(zé)任

農(nóng)村建造房屋，房主要謹慎履行選任義務(wù)，根據(jù)不同的情況承擔(dān)不同的責(zé)任。

（1）自建三層（含三層）以上房屋需要建筑資質(zhì)，受《中華人民共和國建筑法》調(diào)整，一般認定為農(nóng)村建房施工合同。這種情況下，若房主未按規(guī)定辦理建房手續(xù)，將工程發(fā)包給無建筑資質(zhì)的承包人施工，則房主存在選任過失，需要承擔(dān)過錯責(zé)任。

（2）自建兩層（含兩層）以下低層住宅且包工包料的，由承包方承擔(dān)房屋建造的全部事項，工期滿后房主向承包方支付報酬，一般認定為承攬合同。這種情況下，雖不需要建筑資質(zhì)，但也有資質(zhì)要求，一般情況下，具有農(nóng)村建筑工匠資格的人員或具有當?shù)匾话愎そ乘降娜藛T可認定為具有承攬資質(zhì)，如房主在沒有定作、指示或者選任過失的情況下，一般不承擔(dān)賠償責(zé)任。

（3）自建兩層（含兩層）以下底層住宅且包工不包料的，即“包清工”，房主在整個施工過程中發(fā)揮指揮、監(jiān)督和管理的作用，對施工人起實際控制和支配的作用，一般認定為勞務(wù)合同。施工者因提供勞務(wù)造成他人損害的，由接受勞務(wù)一方即房東承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，提供勞務(wù)一方因勞務(wù)自己受到損害的，則根據(jù)雙方各自的過錯承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

07、宅基地使用權(quán)糾紛怎樣解決

《土地管理法》第十四條規(guī)定，土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，由當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理。當事人對有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀。

律師提醒

農(nóng)村宅基地買賣、繼承和轉(zhuǎn)讓，需要遵守相關(guān)法律法規(guī)和政策，同時需要辦理相關(guān)手續(xù)，確保合法、規(guī)范、公開、透明。若您遇到相關(guān)問題一定要及時協(xié)商或通過法律手段盡快解決，以防造成嚴重損失。