12月14日，北京、上海兩地同步調整樓市政策，主要內容包括對首套房、二套房首付比例的下調，以及優化普通住房認定標準。新政對于購房者會有哪些方面的影響？未來樓市的走向將會如何？現在是買房的好時機么？

12月15日，克而瑞集團董事長丁祖昱做客澎湃新聞《首席連線》節目，就上述相關問題帶來分析展望。

丁祖昱認為，對于很多自用型的購房者來講，如果能夠在首付方面給予他們一定程度的下行，把這個首付款的比例能夠低一點的話，有很多購房者的這個購買力就能夠被激發出來。對于目前還在觀望的剛需和改善型購房者來說，現在是一個入市好時機。

以下為采訪實錄：

澎湃新聞：12月14日，上海市住房和城鄉建設委員會等多部門宣布12月15日起調整普通住房標準規定可以享受優惠政策的普通住房，滿足的條件包括：一是五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；二是單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）。

丁總，請問您怎么看待此次調整普通住宅認定的標準呢？

丁祖昱：我覺得這次普通住宅的這樣一個標準的調整力度還是挺大的，就是比我們原先對于豪宅的這樣一個認定應該說是大大放開了這樣一個范圍。也就是說，這一版能夠認定成為普通的這樣一個住宅的數量非常的多，而且也就是說占的比例非常高，而大多數今天的二手房的交易可能都可以納入到新出臺的標準當中，也就是說能夠享受到這個政策優惠的房源啊，就交易的房源的占比很高，而大多數的接下去的交易的市民都能夠享受到普通住宅的標準，也就是說，在稅費方面得到了實惠，也能夠對整個的二手房的交易量有一定的挺大的一個提振的效應。

澎湃新聞：我們可以看到這次的政策還調整了住房貸款，首套房的貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減10個基點，最低首付款比例調整為不低于30%。對于二套房的個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加30個基點，最低首付款比例調整為不低于50%。其中，在自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域實行差異化政策，二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點，最低首付款比例調整為不低于40%。

丁總，您認為首付比例和貸款利率的下調對于購房者來說影響會不會比較大？

丁祖昱：應該講這個貸款利率的下行和整個的首付款的這個比例的下調也是大家期盼已久的。在上海，無論是剛需和改善，因為相對來講，上海的房價相對高一點，所以對于很多自用型的購房者來講，如果能夠在首付方面給予他們一定程度的下行，把這個首付款的比例能夠低一點的話，那么有很多購房者的這個購買力就能夠被激發出來，也就是他們能夠支付支付得起他們想住的這些住房。所以特別是對首套調到了30%的部分、二套的這個標準的是50%，然后在六個區當中的可以下行到40%，我覺得應該說是非常大的一個利好政策。那么特別對于自用型的剛需的購房群體來說，這個對他們的整個的購買支付力都有一個非常大的一個影響。應該說對于上海，特別是上海的這些剛需，購房者和剛需樓盤來說，接下去可能會有比較好的一個銷售的狀況。

澎湃新聞：根據您近期了解的上海樓市的銷售情況，您認為此次新政是否會對當前的樓市帶來強刺激？

丁祖昱：應該應該說是會有非常積極的作用吧。我覺得我們今天不要把它當成一種刺激，我覺得它是對需求方一個很好的一個支持。那么大家都知道，今天普通的購房者，特別是我們自用的購房者，大多數都是工薪階層吧，那么都是靠自己，特別是這個積攢下來的一些收入來支付首付，然后的每個月用自己的薪酬來反擊。對于很多年輕人來講，他也許工作了5年、10年并不一定有特別高的這樣的一個儲蓄積蓄，所以首付款做了一定程度上的一些調整，特別是首套房的首付比例調整到了30%，那么對于這些購房者來說是一個福音。

這個比如說上海外環以外，或者對于剛需來講有了那么低的首付之后，對于很多原先因為是付不起，首付款籌措不了的。這樣的一個購房群體來講，一下子就解決問題了。那么對這些樓盤可能總價范圍大概在300萬元到400萬元左右的房子，首付只需要甚至低于100萬元。那么一下子激發了這樣的一個群體購買力，所以我相信在相當長一段時間當中，我是比較看好這些樓盤的銷售。

澎湃新聞：對于目前還在觀望的剛需和改善型購房者來說，您認為此次政策的調整是不是一個入市購房好時機？

丁祖昱：首先，我們還是先講那個剛需，對于首套房的購房者，我覺得這個政策應該算是到位了。一方面，貸款利率調低10個基點，另外首付款也降到了30%，那么這些購房者都是自用，他們也特別著急了，有可能結婚有的可能生孩子，我認為如果選到了合適的住房，加上政策又落地了，完全可以現在這個進入市場。

對于改善的購房群體來講呢？這一次的政策的像首付款也達到了標準達到了50%，然后有六個區呢？調到了四十。那么，對于這些群體來說呢？我個人覺得這個政策也基本到位。那么如果從改善的角度上來說，能夠滿足他的改善需求，我也覺得是可以入市的。

對于二手房的購買群體來講，這一次因為有了這個普宅的這樣一個大的調整，大多數的剛需的購房群體，如果是買二手房的話，那肯定是在144平米以下。那么應該從這個角度上來說，入市也沒有什么太大的問題。對于144平米以上的客戶群體來說，我覺得也是塵埃落定了呀。不可能說我今天剛調整完這個普通住宅的這樣一個標準。明天我說我們說又要把他的144平米的這樣一個標準再往上調，這個可能性也不大。所以，基于這些方面，我個人覺得如果是這個自用型的自住型的購房群體，其實現在在上海完全是可以入市的。

澎湃新聞：以您和開發商之間的溝通來看，目前開發商對樓市的反饋和看法是怎樣的？

丁祖昱：應該說昨天的這個很多開發商都還是蠻高興的。然后整個的售樓處熱火朝天。據不完全統計，大概有30多個售樓處都是通宵營業。因為很多購房群體，其實之前很多想買的人在觀望，也在等待上海出臺相關的政策。那么一旦出臺之后呢？這個很多的售樓處就燈火通明，大家都進入到售樓處，昨天晚上9點的時候，很多售樓處里面還在排隊呢。所以應該說這兩天開發企業開發商都是蠻開心的吧。

澎湃新聞：目前一線城市都出臺了相對應的樓市調控政策，您認為這些政策將會怎樣影響整體的樓市？

丁祖昱：我覺得相關的政策的也不是只對樓市這一個市場產生影響，這次像上海的政策是考慮了多方面的因素，既考慮了這個樓市的相關因素，也考慮了經濟相關的因素，也考慮了整個居住和工作的相關的匹配因素。你可以發現像上海這次選擇的有六個區做了一些差別化的政策。其實這些區域都是上海產業相對來說比較密集的，也是上海未來產業發展的這樣的一些重點的一些區域。實際這一次的樓市政策，我覺得不僅對上海的房地產市場，而且對上海的經濟，甚至包括上海未來、人口的導入、人才的聚集都有深遠的影響。

澎湃新聞：您預計樓市這一輪的調整期有多長，開發普遍準備深寒多久？

丁祖昱：其實我覺得上海的樓市一直還是相對比較平穩，如果我們把上海放在全國范圍去看的話，那上海樓市應該說是全國當中來一直這一輪一直是處于排在前三位的，最穩定健康的樓市之一了。如果說全國樓市從2001年開始進入到調整，那么上海房地產市場，我覺得只是在今年有一定程度上面在做一些相應的一些修復或者相應的一些微調。和全國的樓市調整相比，我覺得幾乎可以忽略不計。當然在過去幾個月，可能大家也注意到部分二手房這個價格上面微有下行，然后一些遠郊的一些項目的銷售，可能去化上面也有一些壓力。但這一次政策出臺之后，它特別是對這兩個方面，一個是二手房，因為稅費做了相應的一些調整，而且之前的這個價格修復之后，我認為它本身的這個價格和價值之間更加匹配了。所以我覺得二手房市場的這樣一個調整，基本上也差不太多了。

那么一手房市場的調整呢？對于遠郊的或者說郊區的一些剛需，我個人認為也差不多了。至于中心城區包括一些中高端的一些項目來說，之前就還挺平穩的，或者說是供求關系是相對來說是比較平衡的，所以我不認為有特別需要做特別大的戰略的調整。當然因為所有的事情，所有的這些調整也好，變化也好，都和供求有關。如果個別板塊、個別區域供求關系略有失衡，那當然需要對它的供應和需求達到一定的平衡之后，才可能走好。總的來講，我覺得上海市場還是供求相對平衡的，所以在上海做開發的這些企業相對這個壓力會更小一些吧。

澎湃新聞：房地產行業發展到現在，會不會出現更良性更健康的發展模式，比如現房銷售？

丁祖昱：我覺得這一輪行業在調整完之后肯定要進入到新的一輪的發展過程當中。對于過去二十多年的中國房地產的高速發展，肯定也發現了一些問題，那么也就這些問題導致了之前在部分區域出現了一些風險，這當中也有這個部分城市有一些項目出險，甚至出現交付困難的一些下滑問題。那么，這當中又有一些購房者就會對這個原來的我們說的預售的這種方式提出了一些建議和意見。

但我認為這個完全從預售變成現房銷售本身也不是特別合理，二十多年的這樣的一個預售模式，它是有值得完善的地方。但是在全球大多數的國家都是采用預售的這樣方式，我認為預售方式本身還是可以保持，只是其中的部分的一些這個規則，比如說按揭款，是不是可以這個推遲到交付的時候，再付后面的尾款等等。這些方面我覺得是可以做政策上的一些調整。但預售制度變成現房銷售制度，我個人是不建議將來進行這么大的力度操作的，因為也不一定有好處。因為這個就會造成一個階段當中的供求矛盾一下變成現房，會有相當長時間就無房可售的話，這個供求關系也會逆轉。在金融政策沒有完全得到相應的一些配套的調整的情況，下面如果出現這種情況，那么部分企業還會出現現金流的問題，反而會出現新的一些風險。

澎湃新聞：您對于未來的樓市有何展望？

丁祖昱：我對未來樓市應該說是還是非常有信心的，中國樓市肯定會持續的平穩健康發展。