銀行對民營房企“惜貸”的根源在哪里？

李宇嘉

2023-12-14 08:33

從“白名單”到“三個(gè)不低于”，銀行支持房企融資的風(fēng)向正在轉(zhuǎn)變。近期，多家大型銀行密集召開房企座談會，聽取房企融資需求，并且表態(tài)會“一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求”。從2022年的“金融16條”和“三支箭”政策，到本次“三個(gè)不低于”“一視同仁”，可以看到，房企資金鏈緊張，特別是民營房企“融資難”，已到了非解決不可的地步。

去年底發(fā)布“金融16條”及“三支箭”后，起初業(yè)內(nèi)預(yù)期很高，但實(shí)際落地效果不理想。在我調(diào)研過程中，有房企表示，銀行存在所有制歧視問題，總是帶著有色眼鏡看待民營房企融資，總是將民營地產(chǎn)與高風(fēng)險(xiǎn)對應(yīng)起來。而銀行則普遍認(rèn)為，民企奉行“三高”經(jīng)營模式，高負(fù)債是鐵定的，而且不管怎么盡調(diào)，也搞不清他們有多少債務(wù)，實(shí)際償債能力如何。

一家銀行公司部的經(jīng)理告訴我，民企開發(fā)商普遍存在多頭融資現(xiàn)象，都要靠信托、私募等非正規(guī)渠道來借錢拿地，拿了地還要融開發(fā)貸，還要拖欠供應(yīng)商貨款、讓施工單位墊款建房。所以，任何一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目都很難實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)獨(dú)立、負(fù)債獨(dú)立，很難實(shí)現(xiàn)資金封閉運(yùn)轉(zhuǎn)，很有可能突然冒出一個(gè)債權(quán)人查封、劃扣本項(xiàng)目預(yù)售資金，銀行投進(jìn)去的貸款就變成了不良資產(chǎn)。

總之一句話，按銀行現(xiàn)有的風(fēng)控審批模式，很難明顯增加對民企的貸款。更加重要的是，即便預(yù)售資金全部能進(jìn)監(jiān)管賬戶且銀行可以控制賬戶資金進(jìn)出，確保一旦過了監(jiān)管額度，就可以要求開發(fā)商拿銷售回款償還開發(fā)貸，但問題是商品房需求端持續(xù)疲弱，每月的銷售回款不斷走低，有的項(xiàng)目劃扣完預(yù)售監(jiān)管資金，可能就沒錢了，保障銀行的債權(quán)有不確定性。

交流中，這位銀行部門經(jīng)理向我舉了個(gè)例子。某地產(chǎn)項(xiàng)目，申請開發(fā)貸時(shí)，按照當(dāng)時(shí)銷售狀況，三個(gè)月后銷售回款即可滿足監(jiān)管額度，預(yù)計(jì)半年后就可以還清開發(fā)貸。但是，開盤后去化嚴(yán)重不及預(yù)期，當(dāng)月去化率不足15%，連預(yù)售監(jiān)管資金額度都不夠。后期開發(fā)商降價(jià)促銷，回款滿足了監(jiān)管額度，但由于該開發(fā)商其他項(xiàng)目保交樓存在資金缺口，監(jiān)管額度增加了，導(dǎo)致開發(fā)貸出現(xiàn)逾期。

個(gè)人認(rèn)為，金融機(jī)構(gòu)之所以有所有制的歧視，本質(zhì)上是對行業(yè)舊模式的不信任。簡單講，高利潤的誘惑下，很多開發(fā)商都想高周轉(zhuǎn)、加杠桿。所以，必然會出現(xiàn)過多負(fù)債、表外負(fù)債。過去房價(jià)上漲、購房踴躍時(shí)，這種模式對資金鏈和償債的考驗(yàn)被掩蓋。現(xiàn)在，商品房銷售開始下行，而過去高舉高打（多拿地、多開工、少竣工）到了償債、交付用錢的時(shí)候了。

恰恰這時(shí)候銷售回款下降了，加上風(fēng)險(xiǎn)開始暴露，銀行不愿意再像過去那樣，沒有顧慮地“喂錢”了。外源和內(nèi)源融資雙重夾擊，民企債務(wù)和違約問題就接踵而來。我認(rèn)為，不管是“白名單”還是“三個(gè)不低于”，盡管有助于避免個(gè)體理性（規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)）導(dǎo)致集體非理性（系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)），但行業(yè)模式和信用問題不解決，不能強(qiáng)行把馬拉到河邊并強(qiáng)制其喝水。

座談會上談笑風(fēng)生，各種表態(tài)都會有，會后也會有授信、協(xié)議等，但能實(shí)際落地多少貸款投放呢？最應(yīng)該解決的是，先建立基礎(chǔ)性制度和信用制度，修復(fù)信用和信任問題。當(dāng)下最需要解決的是，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)行為和信息披露，杜絕企業(yè)違規(guī)挪用預(yù)售資金，杜絕項(xiàng)目之間資金流交叉，讓金融機(jī)構(gòu)能清晰地分析出項(xiàng)目實(shí)際債務(wù)和可控現(xiàn)金流。

我的建議是，對于新增融資支持的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要確保債務(wù)和債權(quán)獨(dú)立，要確保銷售資金完全用于該項(xiàng)目交付和債務(wù)償還，資金閉環(huán)運(yùn)行，杜絕出現(xiàn)資產(chǎn)或資金被凍結(jié)、被劃扣。最重要的是，金融機(jī)構(gòu)對“白名單”企業(yè)的新增貸款，若因項(xiàng)目被凍結(jié)、劃扣、其他債務(wù)糾紛或挪用等出現(xiàn)經(jīng)營之外的損失，該企業(yè)永久不得進(jìn)入融資市場，讓可置信的威脅倒逼規(guī)范信息披露、有債必償。