晚清時，為了將城外近河一帶的川龍口開發(fā)為商場，廣州地方當(dāng)局嘗試遷移該處居民，抗遷的民眾驚慌失措，發(fā)出了這樣的呼聲：

省垣城廂內(nèi)外，地非廣，近復(fù)增學(xué)堂、巡警，及衣車、革履等店，已無隙地，焉能再插入數(shù)百戶口？倘若勒遷，勢必?zé)o棲身之地，覓食無門，數(shù)千生靈，盡填溝壑。……現(xiàn)約內(nèi)老少男女，自聞命后，或皆寢食俱廢，痛哭流涕，驚惶萬分。（《廣州總商會報(bào)》1907年5月10日）

這場拆遷，最終因民眾反對等原因而擱淺。事實(shí)上，在近代的城市建設(shè)中，這類民間社會與政府之間的拉鋸一直在反復(fù)上演。正是在一輪又一輪的建設(shè)與拉鋸中，城市才最終成為今天的模樣。寬闊的馬路、便捷的交通、高聳的樓房、熱鬧的公園……這些我們習(xí)以為常的“現(xiàn)代化”城市面貌與城市設(shè)施，建立在過去上百年間城市建設(shè)以及隨之而來的對小民生計(jì)的直接沖擊之上。而這些沖擊，又有許多與土地產(chǎn)權(quán)的處置密切相關(guān)。

近代以來，政府開始依據(jù)城市建設(shè)的理念進(jìn)行規(guī)劃，在此過程中，政府必須有效地控制與管理土地，土地既是開發(fā)對象，亦是征稅對象。而這套土地處置方式，主要是通過相關(guān)市政機(jī)構(gòu)來實(shí)現(xiàn)的。近代以前，城市在制度中沒有獨(dú)立的行政地位，隨1921年《廣州市暫行條例》頒布而成立的廣州市，則是國民政府治下最早確立獨(dú)立行政主體地位的城市，在城市建設(shè)過程中形成的處理城市土地產(chǎn)權(quán)的辦法，更是成為國民政府《土地法》立法的基礎(chǔ)。黃素娟的《從省城到城市：近代廣州土地產(chǎn)權(quán)與城市空間變遷》一書，就細(xì)致考察了近代廣州城市建設(shè)中城市土地產(chǎn)權(quán)被納入政府行政管理的過程。

城市的近代轉(zhuǎn)型是近代城市史研究的熱點(diǎn)之一，但土地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)型問題并未受到足夠的重視。與積淀甚深的鄉(xiāng)村土地產(chǎn)權(quán)問題相比，近代之前的城市土地產(chǎn)權(quán)狀況往往被認(rèn)為與鄉(xiāng)村的土地產(chǎn)權(quán)差異不大，加上留存下來的土地契約文書多來自鄉(xiāng)村，因此，雖然馬學(xué)強(qiáng)、陳玥等少數(shù)學(xué)者對相關(guān)問題有所涉獵，但總體而言關(guān)注者并不多。本書選擇近代城市土地產(chǎn)權(quán)這一領(lǐng)域，同時特別關(guān)注城市建設(shè)在當(dāng)中扮演的角色，具有較強(qiáng)的創(chuàng)新意義。

本書改寫自博士論文，作者師從中山大學(xué)（現(xiàn)香港城市大學(xué)）的程美寶教授，有著扎實(shí)的歷史人類學(xué)基礎(chǔ)。這一視角下的許多優(yōu)秀研究告訴我們，國家制度下的地方社會并非被動的接受者，人們有著極強(qiáng)的能動性與自身的表達(dá)形式。而本書在這一點(diǎn)上亦相當(dāng)用力。作者希望“從城市土地產(chǎn)權(quán)的變化入手，討論中國傳統(tǒng)城市到近代城市的轉(zhuǎn)變，以及國家管理城市土地的種種措施給城市民眾帶來的影響”（3頁），也就是說，土地產(chǎn)權(quán)的變化是本書的討論對象，但作者最終關(guān)注的是其背后的城市轉(zhuǎn)型以及民眾的反應(yīng)。

作者利用官方檔案與豐富的報(bào)刊資料等史料，通過若干具體案例，按時間順序考察了張之洞主粵時期、清末新政時期、民初軍政府時期、市政廳時期以及陳濟(jì)棠主粵時期的相關(guān)狀況。其中，拆分在書中不同章節(jié)的一些問題，如騎樓的出現(xiàn)與相關(guān)規(guī)章的確立、“河南”（珠江南岸的河南島）的開發(fā)計(jì)劃及其與鄉(xiāng)村基層權(quán)力的勾連等，亦已專門寫有單篇論文。作者主要對近代城市土地產(chǎn)權(quán)變遷中三組相互交織的關(guān)系——城鄉(xiāng)關(guān)系、國家政權(quán)與城市社會的關(guān)系、不同政府機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系，做了仔細(xì)分析。

以下，筆者首先簡要介紹書中分析的這三組關(guān)系，然后再就土地產(chǎn)權(quán)問題分享一些淺見。

土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)型中的城鄉(xiāng)關(guān)系

要處理城市土地產(chǎn)權(quán)的近代轉(zhuǎn)型，就需要解決“傳統(tǒng)” 如何轉(zhuǎn)變到“近代”的問題。作者認(rèn)同施堅(jiān)雅等人所強(qiáng)調(diào)的前近代城市的“城鄉(xiāng)連續(xù)一體”，認(rèn)為這體現(xiàn)在三個方面：

首先，在明清地方行政管理體制中，城鄉(xiāng)是“合治”的，即城市與鄉(xiāng)村同樣處于知縣等地方政府機(jī)構(gòu)的管理之下。其次，明清國家在稅契過割等土地交易的法律上不區(qū)分城鄉(xiāng)。再次，城市中鋪客擁有鋪底權(quán)（鋪底，即商鋪經(jīng)營中帶來收益的一切資產(chǎn)）的慣例，與鄉(xiāng)村中田面、田骨分離的“一田兩主”（可以理解為土地占有權(quán)和使用權(quán)的分離）的慣例相類似。也就是說，作者認(rèn)為，近代城市土地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)型就是與鄉(xiāng)村土地相區(qū)分的過程。而這一過程，是在一次又一次城市建設(shè)的實(shí)踐與博弈中逐漸形成的。

洋務(wù)運(yùn)動時期，粵督張之洞在廣州大興實(shí)業(yè)，他一方面選擇在城墻之外的郊區(qū)實(shí)施新建設(shè)，另一方面在仿效沙面租界的筑堤計(jì)劃中，通過承認(rèn)侵占者的地權(quán)與沿岸碼頭、商鋪的產(chǎn)權(quán)，成功掌握了新填地與碼頭的產(chǎn)權(quán)。到了清末新政時期，在興筑珠江北岸長堤的龐大工程中，黃沙堤岸段因?yàn)槭腔洕h鐵路首站而被鐵路公司爭奪堤岸辦理權(quán)，該處鄉(xiāng)紳紛紛阻撓，魚欄、商鋪也因珠江河沙沉積形成的河坦界限和產(chǎn)權(quán)模糊而反對搬遷；南關(guān)堤岸段本由堤工局負(fù)責(zé)，但在粵海關(guān)的介入下成為“中外合作”的產(chǎn)物；沙基堤岸段由于處在沙面附近，“中外產(chǎn)權(quán)交錯”，更是受到外國勢力的極大影響。

在本文最初的川龍口抗遷風(fēng)波中，由于征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)只針對官方稅契的紅契，倘若無契或只握有民間交易中自行擬定、未到官方稅契的白契，則被視作占住官地，引起居民的強(qiáng)烈反對。而在官方試圖購置大沙頭并將之辟為華僑住地時，由于該片土地是番禺縣四司冊金局集體購得的“公產(chǎn)”，在多名宣稱對該片土地“有權(quán)”的紳民抗議下，這一購買行為最終失敗。

與鄉(xiāng)村相似的產(chǎn)權(quán)秩序終究無法應(yīng)對晚清以降的新需要，政府急需建立一套城市的土地產(chǎn)權(quán)管理體系。在軍政府時期，“平均地權(quán)”主張下更換新契的行為，使城市土地產(chǎn)權(quán)得到重新確認(rèn)。政府還通過開投前清官產(chǎn)、要求在官地上蓋筑房屋的業(yè)主限期繳價(jià)領(lǐng)回產(chǎn)業(yè)等行為，控制了不少房地資源。在市政公所時期，為了便于召變旗地等官產(chǎn)，當(dāng)局大力推動拆城筑路，在此過程中，官方用允許業(yè)主建筑人行路上空的面積來換取其同意割讓鋪屋面積，促進(jìn)了“騎樓地”（馬路首層架空一間貫通而成步行道的建筑）的修建。

到了市政廳時期，廣州成立了專門的城市管理機(jī)構(gòu)。清代廣州寺廟眾多，而街區(qū)也各有廟產(chǎn)，屬于街區(qū)的共同財(cái)產(chǎn)，即“公產(chǎn)”。但是，由于召變“市產(chǎn)”（市區(qū)內(nèi)的旗地和因市政建設(shè)而產(chǎn)生的土地）以獲取財(cái)政來源的需求，這些廟產(chǎn)被大量召變。市政廳還設(shè)置了土地局，以系統(tǒng)、精確測量土地，作為土地登記與征收土地稅的基礎(chǔ)，將城市土地完全納入市政府的行政管理體系之下，此舉使城市土地產(chǎn)權(quán)區(qū)別于鄉(xiāng)村，被作者視作“中國土地產(chǎn)權(quán)制度的一次巨大變革”（220頁）。市政當(dāng)局還在鋪底頂手登記案中被迫承認(rèn)了鋪底的合法性，以承認(rèn)鋪底權(quán)為前提，推動了下西關(guān)的馬路開辟。最終，市政廳實(shí)現(xiàn)了對城市土地所有權(quán)、永租權(quán)、典質(zhì)權(quán)、鋪底權(quán)或上蓋權(quán)等私人產(chǎn)權(quán)的系統(tǒng)管理。在陳濟(jì)棠主粵時期，更是推動了內(nèi)港建設(shè)、填筑海珠島與建設(shè)珠江鐵橋三大工程。然而，伴隨著城市土地產(chǎn)權(quán)管理體系的確立，當(dāng)政府試圖將“市區(qū)”擴(kuò)大至鄉(xiāng)村時，卻因觸及鄉(xiāng)村土地產(chǎn)權(quán)而不得不止步。

城市社會的位置與省、市、縣政府間的權(quán)限博弈

與城市產(chǎn)權(quán)確立過程相交織的，還有國家政權(quán)與城市社會之間的關(guān)系。作者在“‘自上而下’的國家視角和‘自下而上’的社會視角相互結(jié)合”之下（10頁），展示了兩者關(guān)系的復(fù)雜面相。鄭觀應(yīng)、與沙面聯(lián)系密切的沙基商人、海外歸僑、賭商等不同的紳商在張之洞時期的新建設(shè)中登場，他們與官府合作促成新建設(shè)，并帶動了民眾接受新事物。而在清末新政時期長堤各段產(chǎn)權(quán)的沖突中，有著商人勢力、地方鄉(xiāng)紳、外國勢力、中央政府的身影，還有著抗遷居民的身影。

民初軍政府激進(jìn)的城建方式因缺乏社會基礎(chǔ)而失敗，市政公所時期的騎樓地建設(shè)是與商民妥協(xié)的結(jié)果，而設(shè)置電車在遭到本地商民反對后，只能依靠四邑的旅港商人、華僑等外部勢力。市政廳時期大量召變廟產(chǎn)等行為引起商民強(qiáng)烈反對，成為“商團(tuán)事件”爆發(fā)的導(dǎo)火線之一。及后，市政廳與總商會改組，加上廣州市商會等多個商人組織成立，政府與商民間有了更多的談判空間。在官商的協(xié)商之下，鋪底權(quán)造成的雙重業(yè)權(quán)獲得承認(rèn)，土地登記也得到推廣。陳濟(jì)棠主粵時期的工程更是官商合作的體現(xiàn)，從而很好地解決了資金問題。

在書中，作為個體與團(tuán)體的城市商民在與官府的角力中積極為自己爭取利益，城市建設(shè)往往是在政府與商民的合議下才得到最大推動。又因?yàn)槭姓ㄔO(shè)中不少人兼有政府人員與商人的雙重身份，使本就并非涇渭分明的國家與社會的界線更顯模糊。

不同政府機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系也令城市產(chǎn)權(quán)的確立過程千頭萬緒。晚清時期尚未建立專門的市政機(jī)構(gòu)，兩廣總督、廣東巡撫、善后局、勸業(yè)道、堤工局均有開發(fā)土地的權(quán)限，亦受到粵漢鐵路公司、粵海關(guān)、沙面的英法領(lǐng)事等影響。民國時期成立市政廳后，省市、市縣之間爭產(chǎn)或爭地的行為屢有發(fā)生。在市區(qū)范圍尚未確定時，市政廳用市區(qū)劃定上的“權(quán)宜區(qū)域”與“市產(chǎn)”的名目與省政府爭收。而在城市擴(kuò)張的過程中，又與曾附郭省城的番禺縣爭地。盡管“河南”等處縣轄土地已被規(guī)劃入市區(qū)范圍，但市政府在這些地區(qū)的建設(shè)卻舉步維艱。作者的考察顯示出，省、市、縣間的權(quán)限關(guān)系始終深遠(yuǎn)地影響著城市建設(shè)的進(jìn)程。

關(guān)于城市土地產(chǎn)權(quán)秩序的追問

可以說，本書最大的長處，在于處理這三組關(guān)系時講述了一個個精彩的故事。在政府職能如何強(qiáng)化，城市建設(shè)經(jīng)費(fèi)從何而來，“官產(chǎn)”“市產(chǎn)”“公產(chǎn)”等名目如何被理解和運(yùn)用，民眾的反應(yīng)如何等問題上，通過具體鮮活的個人和團(tuán)體的產(chǎn)權(quán)實(shí)踐，呈現(xiàn)出了纏繞其中的人際關(guān)系、權(quán)限關(guān)系乃至利益糾葛，讀來興味盎然。而作者最為關(guān)心的城市民眾受到何種影響的問題，也得到了解決。

然而——也許是苛求——相比敘事上的豐滿，本書的總結(jié)提煉多少讓人覺得意猶未盡。事實(shí)上，無論是城鄉(xiāng)關(guān)系，還是國家與社會關(guān)系，都已經(jīng)是學(xué)術(shù)界討論多年的論題，城市社會的非均質(zhì)性與民眾的能動性也已被許多研究所提及。與土地產(chǎn)權(quán)本身的探討相比，作者也許更多的是希望通過土地產(chǎn)權(quán)來回應(yīng)與豐富上述研究視角。因此，關(guān)于城市土地產(chǎn)權(quán)秩序，筆者將結(jié)合近代以前的狀況，分享一些自己的思考。

受“城鄉(xiāng)連續(xù)一體”觀念的影響，作者似乎過度強(qiáng)調(diào)了近代之前城鄉(xiāng)在產(chǎn)權(quán)制度與實(shí)踐上的一體性。然而，由于城市與鄉(xiāng)村存在著社會經(jīng)濟(jì)層面上的客觀差異，所謂的城鄉(xiāng)“合治”，并不意味著在城市治理過程中，明清時期的地方政府不會因應(yīng)城鄉(xiāng)的實(shí)際差異做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。而“城鄉(xiāng)連續(xù)一體”的說法，也并不意味著前近代城市有著與鄉(xiāng)村完全相同的秩序形態(tài)。

雖然國家在法律上并未區(qū)分城鄉(xiāng)的土地交易，兩者的契約形式也基本相同，但陳玥在對武漢土地產(chǎn)權(quán)的研究中已經(jīng)指出，在近代以前，城市土地業(yè)主在排除官府之外的權(quán)利干涉方面有更強(qiáng)的需求與能力。陳玥稱這種狀況為“在私法自治、契約自由的事實(shí)基礎(chǔ)上，通過官府對契約的備案保障業(yè)主的產(chǎn)權(quán)，國家對土地的最高處置權(quán)與私人業(yè)權(quán)構(gòu)成土地權(quán)利結(jié)構(gòu)的兩極”（陳玥：《晚清民國武漢城市土地問題》，中山大學(xué)歷史系博士論文，2014年，53頁）。而筆者也在閱讀一些廣州本地的相關(guān)史料中發(fā)現(xiàn)了“鋪底慣例不抵押”的說法，顯示出在土地交易慣例上城市與鄉(xiāng)村的確存在一定差異。

因此，關(guān)鍵問題不是討論這些看似細(xì)微的差異本身是否能動搖前近代“城鄉(xiāng)連續(xù)一體”的前提，而是審視其背后到底存在一種怎樣的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)與秩序形態(tài)。傳統(tǒng)時代的中國不存在西方意義上的私有制，但明清時期在交易行為中形成了“一田兩主”、鋪底權(quán)等慣例，學(xué)界對此討論很多。其中，日本法制史學(xué)者寺田浩明關(guān)于“業(yè)”的說法很有意思——土地法秩序中土地交易的對象不是具有物理性質(zhì)的土地本身，而是作為經(jīng)營和交易對象的抽象的“業(yè)”。土地的交易，可以理解為擁有一定收益方法的經(jīng)營者對下一個經(jīng)營者進(jìn)行指定，并把自己擁有的正當(dāng)性移交給他的行動（《田面田地慣例的法律性質(zhì)——以概念性的分析為中心》，《權(quán)利與冤抑：寺田浩明中國法史論集》，寺田浩明著，王亞新等譯，清華大學(xué)出版社，2012年，1-71頁）。

城市鋪底既然是商鋪經(jīng)營中帶來收益的一切資產(chǎn)，自然構(gòu)成了一種可以交易的“業(yè)”。而“業(yè)”的所有與交易，實(shí)質(zhì)是將其經(jīng)營的固定收益行為（“生業(yè)”）的正當(dāng)性向世間主張，并得到世間認(rèn)可的狀態(tài)。在“業(yè)”的所有與交易背后，有著一君治下萬民各得其“生業(yè)”這一社會性穩(wěn)定的秩序構(gòu)想（《中國法制史》，寺田浩明著，東京大學(xué)出版會，2018年，93-97頁）。

岸本美緒曾經(jīng)追問支撐契約的法律穩(wěn)定性背后存在何種秩序（岸本美緒《明清契約文書》，《明清時期的民事審判與民間契約》，滋賀秀三等著，王亞新等譯，法律出版社，1998年，307-313頁），說明中國傳統(tǒng)時代土地的所有與交易行為是與更廣大的秩序圖景相關(guān)聯(lián)的。倘若確如陳玥所言，近代以前的城市土地業(yè)主相比鄉(xiāng)村土地業(yè)主來說，在排除官府之外的權(quán)利干涉方面有更強(qiáng)的需求與能力，那么原因何在？

與鄉(xiāng)村相比，包括市鎮(zhèn)在內(nèi)的城市客觀上存在人口密度高、流動性強(qiáng)、商業(yè)繁盛、社會構(gòu)成復(fù)雜等特征，意味著在土地的所有與交易中可能存在更多干擾性因素。而行政城市還比鄉(xiāng)村離“國家”更近，或者說本身就代表了“國家”。近代以前，這種種差異是否會造成“城鄉(xiāng)連續(xù)一體”的基礎(chǔ)上，具體產(chǎn)權(quán)實(shí)踐的不同呢？城市業(yè)主是否會因此更加需要通過官府備案契約來保障產(chǎn)權(quán)，人們是否會因此在實(shí)踐中摸索出限制某些交易行為的慣例呢？倘若城鄉(xiāng)的產(chǎn)權(quán)實(shí)踐確實(shí)存在一定差異，在近代的變遷中又是如何轉(zhuǎn)型的？如果說，從“業(yè)”權(quán)到近代所有權(quán)的變化過程背后，包括制度、觀念在內(nèi)的整體秩序的變動，那么，民國時期廣州當(dāng)局被迫承認(rèn)城市鋪底權(quán)并開始征收鋪底警捐后，鋪底作為“業(yè)”的狀況在整體結(jié)構(gòu)上如何整合進(jìn)西方式的土地產(chǎn)權(quán)管理體系中？這些恐怕都是值得思考的問題。

土地的開發(fā)順序與廣州的特殊性

在城市建設(shè)中，不同類型土地的開發(fā)順序也值得一提。作者簡單提到清末官府相對較少涉及土地產(chǎn)權(quán)問題，避開原有業(yè)主之地，在“官產(chǎn)”不足后，才盯上濠涌、河坦、荒崗等無主的土地資源（287頁），但未做進(jìn)一步分析。這種做法，其實(shí)是清朝官府營造時的慣常選擇。除了資金節(jié)省的主要考慮，這種先從“官產(chǎn)”入手的做法應(yīng)該還在于對民間“業(yè)”權(quán)的認(rèn)識與保護(hù)。在明清的法律規(guī)定中，對無主土地的先占并不構(gòu)成獲得地權(quán)的條件。“普天之下莫非王土”的觀念下，土地的最高處置權(quán)自然屬于官方，占有無主土地后需要到官方登記承領(lǐng)，獲得執(zhí)照，開墾后還要繳納賦稅。既然執(zhí)照與納稅證明為占地提供了合法性依據(jù)，占地卻沒有執(zhí)照的話，難免在晚清“官產(chǎn)”不足后首當(dāng)其沖。至于川龍口抗遷風(fēng)波中民眾無法接受“持有白契等于占住官地”這種說法，相信是因?yàn)槿粘．a(chǎn)權(quán)實(shí)踐中，白契具有一定的法律效力，而這種說法顯然有違經(jīng)驗(yàn)。

民國以后，當(dāng)局在城市建設(shè)過程中開投前清官產(chǎn)（繼承前朝官產(chǎn)是慣例）之余，也盯上了街區(qū)廟宇等“公產(chǎn)”，將其納入“市產(chǎn)”范圍。除了資金不足與掃除“迷信”的原因，背后也有從傳統(tǒng)時代“市廛”之“市”到近代建制城市之“市”的觀念與制度變化。在近代以前， “市”多指“市廛”，即城市中的商鋪或商鋪集中之所，是一個時常見諸文獻(xiàn)的說法。清代的廣州城廂為南海縣、番禺縣所分治，關(guān)于廣州這座城市，更為整體性的概念是“省城”。清季民初，隨著地方自治的思潮與實(shí)踐、改良城市觀念的興起、警察等城市管理機(jī)構(gòu)的確立，廣州作為城市的整合性和獨(dú)立性在增強(qiáng)，“省城市面”的說法漸漸被“廣州市面”的說法所取代，“廣州市”一詞也開始見諸民初報(bào)端，“市”逐漸向官方與民間商民均可接受的獨(dú)立行政單元方向轉(zhuǎn)變。

然而，這一用詞的背后，仍舊潛藏著一定程度的民間自治傳統(tǒng)與官治之間的張力。“市”具體指什么？“市”政建設(shè)到底是政府行為，還是“公”共工程，抑或兩者皆是？市政廳成立后，在“市政”的大義之名下，“市產(chǎn)”是否就能夠兼并民間長期以來形成的“公產(chǎn)”？在不同的認(rèn)識之下，在土地資源的面前，政府機(jī)構(gòu)間展開爭奪，官民間的沖突也隨之爆發(fā)，這正反映了近代城市社會的巨大變遷。

最后再補(bǔ)充一點(diǎn)。馬學(xué)強(qiáng)關(guān)于上海“道契”（由蘇松太道署蓋印發(fā)給，租讓對象主要為外國人的地契）的研究告訴我們，租界的土地制度與產(chǎn)權(quán)實(shí)踐在近代上海土地制度的變遷中扮演了十分重要的角色（《從傳統(tǒng)到近代：江南城鎮(zhèn)土地產(chǎn)權(quán)制度研究》，上海社會科學(xué)出版社，2002年），這種影響在其他一些口岸城市同樣可見。而在廣州，作為租界的沙面是一個由小沙洲填埋而成的人造小島。在填埋之前，該處寮民已被遷走，填埋工程由英法合資，填埋之后也完全租給了英法兩國。可以說，沙面從一開始就是土地產(chǎn)權(quán)運(yùn)作相對獨(dú)立的地方。本書之所以顯示出是國家政權(quán)下的城市建設(shè)，而非租界的土地產(chǎn)權(quán)實(shí)踐，成為廣州近代土地產(chǎn)權(quán)制度轉(zhuǎn)型的最大動因，亦可能與此有關(guān)。

而且，本書標(biāo)題中的“省城”二字也提醒我們，清代廣州在政治層級中的地位決定了它比其他一些口岸城市有著更多的官署和官產(chǎn)，也會有更為普遍的官產(chǎn)民建行為，這使得民國時期的城市建設(shè)需要清理更為多樣的產(chǎn)權(quán)狀況。思考廣州這一個案的特殊性，有助于我們更好地理解近代城市土地產(chǎn)權(quán)體系確立的復(fù)雜歷程。

以上，筆者的評述與闡發(fā)側(cè)重土地產(chǎn)權(quán)的秩序與制度，但本書呈現(xiàn)出的生動的民眾行動、官民（商）關(guān)系與資源爭奪仍十分值得一讀。如同一百多年前在川龍口拆遷中不愿搬遷的城市居民，今天也有不滿征地補(bǔ)償?shù)尼斪討襞c開發(fā)過后難以治理的城中村。伴隨著近代以來的城市建設(shè)，國家管理城市土地的種種措施一直深刻影響著城市中的每一個體，在這一點(diǎn)上，昨日之事亦是今日之事。