記者11月26日晚間獲悉，滬深兩市首批三單消費基礎設施項目——華夏金茂購物中心封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“華夏金茂購物中心REIT”）、華夏華潤商業資產封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“華潤商業REIT”）、中金印力消費基礎設施封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“中金印力消費REIT”）正式獲得證監會準予注冊的批復。同時，保租房板塊也添新秀。

業內人士表示，REITs產品的長期投資價值和資產配置價值正得到廣大投資者的關注與認可。新項目的落地將有助于盤活商業不動產存量項目，打通重資產商業的退出路徑，提升運營效率，吸引資金參與投資，增強流動性。

首批消費類REITs獲批，開啟大類資產“新篇章”

作為成熟REITs市場最主要的類型之一，消費基礎設施REITs資產規模大，市場化程度高，是投資消費增長的重要載體。而伴隨著此次三單項目的落地，REITs市場大類資產又開啟了“新篇章”。

今年10月，證監會發布了《關于修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施。距離文件發布僅一個多月時間，消費基礎設施公募REITs項目就正式獲批。業內人士表示，這充分體現了證監會對優質項目發行和REITs市場發展的大力支持，看好市場未來發展潛力。

“預計相關項目上市后，將進一步提升我國基礎設施公募REITs的市場規模和市場流動性，標志著我國基礎設施公募REITs市場建設又邁出堅實的一步。”瑞思不動產金融研究院研究部負責人王煜昊表示。

王煜昊分析稱，首批三單消費基礎設施REITs項目底層資產評估規模共計約130億元。從區域分布來看，三單項目均位于商業資源聚集度較高、城市人口活躍的新一線城市，區位優勢和增長潛力明顯；從底層資產情況來看，三單項目底層資產多年來業績表現較為穩健，依托合理的租戶結構和成熟的會員體系形成了較為穩定的業績增長基座。

據招募說明書，中金印力消費REIT底層資產杭州西溪印象城2022年營業額超35億元，2023年上半年營業額突破21億元，創歷史新高；華潤商業REIT底層資產青島萬象城近3年來營業收入復合增長率達15%；華夏金茂購物中心REIT底層基礎設施長沙覽秀城2020年至2022年度坪效和運營收入復合增長率分別達14.6%和31.6%。市場人士分析，此類REITs項目的成功獲批，對商業不動產參與消費REITs試點具有較強的示范引領作用。

常態化供給加速，10單項目“排隊待批”

除了三單消費基礎設施REITs，當前市場正式獲批的還有目前規模最大的保租房REITs——國君寬庭保租房REIT項目。

保租房是國家住房保障體系建設的重要一環，保租房REITs對回收資金、拉動保租房投資建設、擴大保障性租賃住房供給、針對性解決人才住房困難問題起到了積極作用。

公開資料顯示，國君寬庭保租房REIT底層資產為上海城投集團旗下城投寬庭品牌經營的優質標準化保租房資產——江灣社區和光華社區。該底層資產合計為市場供應近3000套租賃住房，建筑面積約17萬平方米，截至9月30日出租率93%，已進入穩定運營階段。

據記者初步統計，截至目前，全市場仍有約10單公募REITs項目“排隊待批”。市場常態化發行的提速也意味著REITs一級市場將迎來更大供給，產品服務國家戰略功能得到更大發揮。公開信息顯示，上交所尚有多單消費基礎設施REITs優質儲備項目在進程中，物美集團消費REIT已在審核環節，百聯集團和首創集團旗下主體也發布了相關進展公告。同時，中國建設銀行近日亦發布公告稱其申報的保租房REIT已獲國家發改委正式受理。

市場擴容增類的同時，也迎來了更多投資機構的關注，REITs投資人與REITs原始權益人正在進行一場共贏的“雙向奔赴”。據悉，近期多場REITs投資人座談在上交所舉辦，與會投資人涵蓋了FOF基金、銀行理財、保險以及券商等各個類型。另外，已上市REITs也在不斷拓寬與投資人交流的活動形式，邀請投資者走進原始權益人，深入調研REITs底層資產。

項目儲備“豐厚”，市場想象空間巨大

擴募是REITs最具特色的發展途徑之一，也是REITs生命力的重要源泉。優質資產項目涌現，也為未來“擴募”提供了更多可能性與想象空間。

如華潤置地方面介紹，除首發資產青島萬象城外，未來華潤置地還有大量優質商業項目可作為底層資產入池。記者獲悉，截至今年6月末，華潤置地旗下持有在營的購物中心67個，另有47個在建購物中心計劃于2026年底前開業，資產管理規模超2000億元，符合現行消費REITs發行標準的準資產還有約20個，且主要聚焦于一二線城市或省會等高能級城市，未來或將有機會啟動擴募計劃。

據華夏金茂購物中心REIT相關負責人介紹，中國金茂旗下具有充足的商業資產儲備，后續也將陸續置入擴募資產至上海興秀茂旗下，為項目今后擴募提供了充足的想象空間。未來，隨著眾多高成長性的優質商業資產源源不斷地注入華夏金茂購物中心REIT平臺，疊加中國金茂強大的品牌優勢、豐富的業務資源儲備、成熟管理團隊等優勢，可充分保證金茂商業資產未來的增長空間。

王煜昊表示，消費是促進經濟復蘇和增長的重要引擎。消費基礎設施REITs的推出不僅是底層資產類型的重大擴容，更體現出公募REITs促消費、保民生的重要使命。

中金公司表示，長遠來看，中國REITs市場有可能形成新能源資產、交通運輸類資產和商業不動產類資產三足鼎立的局面，而消費基礎設施有望成為商業不動產大類中最具規模潛力的子板塊。

（原題為《常態化供給加快 項目儲備“豐厚”公募REITs擴容增類提速》）