8月31日，中國人民銀行、金融監管總局聯合發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》兩大重磅政策，引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行。

此次，在明確首套房和二套房首付比例下限的同時，二套房的房貸利率下限也有調整。而對于存量房貸而言，政策還明確了降低存量房貸的兩種途徑。

個人住房貸款首付比例下限統一，全面降低居民購房門檻

根據中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布的《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于30%。

對此，中國人民銀行、國家金融監督管理總局有關負責人回應，此次統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市。

也就是說，對于仍執行限購的城市來說，首套及二套房商貸比例下限將由此前的30%、40%下調至20%和30%。

業內認為，首付比例下限調整將全面降低居民購房門檻。

二套房商貸利率下限下調40個基點，推動改善性住房需求釋放

根據中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布的《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》，將二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個基點。

2022年5月，首套房商貸利率下限已降至5年期以上LPR-20BP，但二套房始終保持5年期以上LPR+60BP，此次政策執行后相當于對二套房商貸利率下調了40個基點。

業內認為，這有助于降低二套房購房成本，推動改善性住房需求釋放。

因城施策，二線城市政策或更快落地

兩部門政策規定，各地可按照因城施策原則，根據當地房地產市場形勢和調控需要，自主確定轄區內首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶解讀指出，當前仍執行限購的城市多為核心一二線城市，盡管央行明確仍采取“因城施策”方式，但由于當前多數城市房地產下行壓力較大，因此預計二線城市將很快將首付比例調整至下限水平，同時調整優化二套房貸利率。另外，當前一線城市房貸利率仍處高位，北京、上海二套商貸利率為5年期以上LPR+105個基點，二套房貸利率加點數也存在下調可能。

降低存量房貸利率有兩種途徑，可節約利息支出

同日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局還發布了《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，對于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請，也鼓勵銀行以發布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務。調整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發放貸款置換存量貸款。

曹晶晶認為，降低存量首套住房貸款利率不僅為借款人節約利息支出，對銀行來說，也可減少提前還貸現象。

根據中指研究院監測，8月重點城市首套平均房貸利率已降至3.9%，較2021年高點下調超150個基點，而2022年以來存量房貸利率隨5年期以上LPR僅下調了45個基點，新發放貸款利率與存量貸款利率差距拉大，疊加理財收益率下降，去年以來居民提前還貸情況較多。

7月中旬以來，央行持續發聲，推動商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。此次《通知》指出，“具體利率調整幅度由借貸雙方協商確定，但調整后的利率，不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限”。因此對借款人而言，具體能夠降低多少利率，還要看原貸款發放時城市的貸款利率政策下限以及與商業銀行的協商情況。

中國人民銀行、國家金融監督管理總局有關負責人表示，近年來我國房地產市場供求關系發生了重大變化，借款人和銀行對于有序調整優化資產負債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。