8月15日晚，綠城中國公告稱，公司旗下杭州浙慶投資有限公司與杭州高信商務服務有限公司簽定協議，并向后者收購杭州致延投資有限公司50%股權，代價為11.77億元。同日，綠城中國全資附屬公司綠城房地產與蘇州賣方及其他各方訂立協議，綠城房地產同意向蘇州賣方A收購蘇州目標公司A的50%股權及向蘇州賣方B收購蘇州目標公司B的51%股權，總代價約8.95億元。

綠城中國的這兩筆收購，涉及三個項目，金額共計20.7億元。無疑，這是行業優等生接盤部分企業掛牌轉讓項目股權的縮影。實際上，自房地產行業進入深度調整期以來，行業收并購時有發生，防范化解房地產風險、盤活存量資產正穩步進行中。

據《證券日報》記者不完全統計，截至8月16日，年內房地產行業披露并購交易規模超1215億元。期間，AMC（資產管理公司）聯手代建企業對開發項目整體紓困，已在一線實操層面跑通，成為助力“保交樓”的重要新模式，將進一步加快行業風險出清進程。

并購交易有所降溫

據中指研究院監測，2023年1月份至7月份，房地產行業披露并購交易規模為1194億元。7月份披露35筆并購交易，比上月減少16筆，其中有26筆披露交易金額，總交易規模約116.5億元，平均單筆交易規模4.5億元，環比下降8.7%。從交易標的物業類型看，以地產開發項目為主，主要表現為項目公司股權轉讓。

“相較于去年同期，今年房地產行業收并購及重組交易規模有所降溫。”諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪向《證券日報》記者表示，房企資金流動性壓力仍然較大，銷售端復蘇趨弱，行業風險還未完全出清，導致有收并購實力的主體謹慎情緒上升。

在關榮雪看來，當下市場并購交易難以達成的原因各異，但主要有三點：一是收并購雙方的決策博弈，供需雙方預期以及匹配度不高，部分出險房企手握核心項目不肯出手，較具收購實力的房企則擔心風險或收益情況，而抱謹慎觀望態度；二是不排除有部分并購標的存在債務及股權復雜等問題；三是收并購的資金來源之一，融資仍然具有一定的難度。

“最大困難在于項目本身的價值。”中指研究院企業研究總監劉水向《證券日報》記者表示，當前房地產市場區域與城市進一步分化，部分城市的項目本身潛在收益有限、變現難度較大，并購方動力不足。此外，出售方在出售項目時想盡可能獲取更多權益，也會拖慢并購進程。

還有一重難題是，房地產行業風險還未完全出清，并購方選擇并購標的較為謹慎，標準也愈發苛刻。

“當下，并購方選擇并購標的時主要考察標的股權結構、潛在價值及變現難度等因素，因為這些因素決定了標的項目的操作難易度、可獲得的收益及收益獲取難度。于并購方而言，往往傾向于選擇股權結構清晰、潛在價值較大、變現容易的項目。”劉水稱，此外，并購方也會偏向于自身熟悉的、品牌影響力較大的區域或城市的項目，來降低項目獲取成本，獲得更高溢價空間。

“AMC+代建”紓困模式跑通

值得肯定的是，在行業并購重組盤活存量資產的過程中，AMC成為房地產紓困的一股重要力量。但由于部分出險房企旗下項目規模較大，因此大型AMC企業嘗試通過聯合央國企、穩健型頭部房企以及代建企業來共同紓困，助力“保交樓”工作的開展。

在剛剛過去的7月份，AMC與代建企業簽署戰略合作協議較多，其中有兩宗合作市場較為關注。7月下旬，綠城中國、綠城管理分別與長城資產及其子公司長城國富置業簽署戰略合作協議，雙方將在涉房涉地不良資產處置等業務領域開展戰略合作。7月底，華夏幸福與地方性AMC浙商資產簽署戰略合作協議，雙方將就各自存量業務、“AMC+保交樓”業務開展戰略合作。

在克而瑞研究中心企業研究總監房玲看來，按紓困對象不同，AMC可從項目與企業兩方面進行紓困。在企業層面，AMC主要采用經典的債務重組方式，也會參與部分較小房企的破產重整。在項目層面，一般是由AMC出資，引入第三方代建企業來主導項目后續開發和運營，部分擁有開發能力較強的地產子公司的AMC也可將后續開發工作交予子公司進行。

“在項目層面參與房企資產盤活，AMC+代建企業主要通過‘出資+開發’模式運作，由AMC負責不良資產處置與重組，代建企業負責再開發與運營。”關榮雪表示，特別是頭部代建企業具有豐富操盤經驗及品牌效應，對項目去化與溢價都會產生積極影響，該模式對出險房企的項目紓困有很大幫助。

“可共同設立特殊資產基金、聯合建立共同品牌、盤活問題樓盤以及為政府和社會提供‘保交樓’的系統解決方案等。”劉水表示，AMC自身出資或同時引入銀團收購項目或對項目注資，對不良債權進行談判，對債務償款金額、方式、時間等進行重組，再引入代建企業，操盤方可以是AMC旗下地產開發公司，也可以是頭部房企、原出險房企或第三方代建企業，推向市場變現取得收益。

從一線實操層面來看，2023年以來，作為中國代建第一股，綠城管理深入推進“3+3”業務模式，大力拓展資方代建業務，已新簽中國華融資產、中國信達資產、中國長城資產、浙商資產、中信信托、中航信托、平安信托等多家AMC及信托機構的不良紓困項目。

“對于不良紓困項目的選擇，公司內部有一套完善的甄別與準入標準。”綠城管理董事會副主席李軍透露，一是項目的債權債務要清晰；二是項目剩余可售貨值可以覆蓋竣工需求，且政府要釋放監管賬戶及相應的資金，能支付各種建設費用；三是產品的設計及工程品質要滿足綠城的底線要求，不能存在可能損害綠城品牌的品質風險；四是紓困項目還需解決好各類供應商的款項梳理，有較大經濟糾紛的須注意其法律風險；最后，紓困項目可能存在逾期交付的，還需與以前的購房業主簽諒解備忘錄。

“AMC與代建企業合作更加廣泛，說明這種項目紓困模式已經跑通，且更加規范化，有助于該模式的推廣應用。”劉水稱，對于出險房企來講，意味著停工項目有更多的機會獲得救助，在完成“保交樓”任務的同時，也有機會回籠資金。

（原題：《年內房地產業披露并購交易規模超1215億元，“AMC+代建”紓困模式加快風險出清》）