隨著票王新盤“親海駅II”的火爆銷售，8月14日，長實集團旗下這一油塘新盤推出新一期，“親海駅I”首發開盤價公布，共涉及50套房源，折實每平方英尺（1平方英尺約合0.0929平方米）價約15250港元，較親海駅II首批價格高約1.7%，“入場費”為385.8萬港元。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永杰指出，“親海駅I”訂價克制，比同區新晉二手房有15%折讓，相信可吸引大批“親海駅II”意向客戶認購，預計占整體客源八成，加上“親海駅II”低開策略奏效，相信“親海駅I”亦可錄理想銷情。

認購數創香港歷史新高

日前，李嘉誠創辦的長實集團旗下油塘新盤首期開盤后，以相當于周邊二手房約“七折”的價格引發香港地產圈關注，并引發香港市民瘋狂搶購，令市場直呼“深水炸彈”。

李嘉誠 視覺中國 資料圖

8月3日，“親海駅II”首發開盤價公布，最低折后價290萬港元便可“上車”，實用面積210平方英尺（約合19.5平方米），折實沒平方英尺價13810港元（約合14.87萬港元/平方米），較周邊二手房便宜了三成。平均來看，“親海駅II”首批132戶折實平均每平方英尺價約14997港元，創過去7年來九龍新區新盤新低水平。

據香港中原地產數據，截至8月10日，“親海駅II”收逾3.8萬票（即買家遞交“購樓意向書”，同時支付訂金），超購約60倍，成為香港歷史上收票最多的新盤。

而8月12日首輪銷售當天，“親海駅II”的626戶“一炮沽清”（售罄），不但創下逾8年來新盤單日銷售最勁紀錄，亦帶動周末兩日新盤成交激增至651宗，創逾1年最旺周末。其中，“親海駅II”賣出的626戶，成交價在297萬港元至1212.4萬港元，單日“吸金”逾39.1億港元。

香港經濟日報對于這一“盛況”描述道：8月12日8時起，數以萬計的香港民眾前來搶購，隊伍從臨近的購物中心的大廳開始，一路越過一條橫跨主干道的天橋，不少人排了數小時隊伍才得以進入。

油塘親海駅選樓排隊現場。（來源：星島網）

星島網援引長實集團營業經理陳詠慈稱，當日出席選樓的人數約7000人。長實集團執行董事趙國雄則表示，首輪銷售“出席人數理想”，“集團對銷售情況有信心”。趙國雄稱，項目定價相當合理，屬市場可以接受水平，將有助市民上車或換房。而項目收逾3.8萬票“十分開心”，并創出歷來最多紀錄，相信短時間內亦難以突破。亦顯示市民有置業需求，對樓市有信心，集團希望能夠幫助市民上車。

陳永杰還表示，“親海驛II”以平爆價開售，即成功掀起置業熱潮，足證策略奏效，料其他發展商亦會陸續跟隨。陳永杰稱，香港中原地產本月暫錄得逾750宗一手成交，早已超越上月全月交投量，相信全月一手成交量可達1500宗。

李嘉誠為什么打折賣樓？

從地理位置來看，據香港中原地產官網，“親海駅”樓盤位于香港九龍油塘東源街，緊靠維多利亞港，屬于“一線臨海”項目，并且距離香港島僅一站地鐵。

有居住在香港，曾參加過長實集團旗下樓盤搖號的網友就在某視頻平臺表示比較喜歡長實的風格，而且“他們的地段相對來說會選得比較好，通常還會有額外的景觀驚喜”。

事實上，長實集團旗下這一油塘新盤真正“臨海”的只有“親海駅I”，“親海駅II”的位置更靠后，其南面，也就是“親海駅I”的東面目前為香港魚類統營處管轄的“觀塘魚類批發市場”。

油塘親海駅位置平面圖。（來源：香港中原地產官網）

據香港媒體報道，該批發市場占地逾4.5萬平方英尺，此前香港土木工程拓展署曾研究適時搬遷該批發市場，而該地塊可能會被改建為住宅，將對“親海駅II”的景觀造成影響。與此同時，“親海駅II”的西面被Peninsula East所遮擋；北面和東面的地塊也有可能會建造住宅，屆時“親海駅II”的景觀也將受到影響。

此外，有香港當地的業內人士指出，香港開發商有時候在發布新盤的時候，在第一輪發售會為了吸引人氣而開出比較低的價格，并且，第一輪發售的房源樓層也會比較低。在后幾輪的發售中，價格則會不斷提高。

更重要的是，“親海駅II”屬于“長期樓花”，也就是說，買家從購入到交付的等待期較長。據香港中原地產披露的信息顯示，“親海駅II”預計于2025年10月才能交付。

“香港樓市中小型住宅價格第二季度環比回落1.2%”

打折賣樓的背后是低迷的香港住宅市場。

仲量聯行今年7月11日發布的報告曾顯示，利率上調、龐大住宅新供應及內地買家未重投香港樓市的重重因素下，中小型住宅價格于第一季度上升4%后，第二季度環比回落1.2%。

仲量聯行香港主席曾煥平表示：“香港樓市正經歷自2008年以來最長的調整期，并尚未見底。”

曾煥平稱，香港住宅市場價格于過去20個月從高位下跌最多至15.9%，而目前左右市場狀況的因素均不利于樓市。

香港經濟日報的報道指出，李嘉誠多年來每次在房地產市場低迷時，都會利用類似的定價策略來吸引市場注意力，并迅速清理庫存。

香港經濟日報援引仲量聯行香港辦事處主席曾俊華表示，當市場不明朗時，長實集團總是第一個降價，作為開發商需要考慮機會成本，當然希望盡快收回資金，同時也能獲得利潤，如果他們選擇持有庫存，開發商將受到兩方面的傷害：一是持有成本，二是現金本可以產生的收入回報。

“樓市長遠仍受市場需求及購買力基礎支持”

在“親海駅II”這一“深水炸弾”投入市場的8月3日當天，長實集團披露了2023年中期業績。財務數據顯示，長實集團歸母凈利潤約103.31億港元，同比下滑20.14%。

報告期內，香港洪水橋發展項目#LYOS經已完成，利潤收益將會于下半年銷售交易完成時確認入賬。與此同時，集團多個項目的預售在進行中，包括香港飛揚1期和2期、上海御沁園及新加坡 Perfect Ten 等。彼時，香港“親海駅”已獲得住宅單位預售同意書，并即將推出預售。

截至報告期末，長實集團已簽訂合同但尚未確認的物業銷售總額約148.2億港元，其中香港約70.63億元，內地約37.81億元，海外約39.78億元。

截至報告期末，長實集團擁有可開發土地儲備約7600萬平方英尺，其中香港約800萬平方英尺、內地約6400萬平方英尺、海外約400萬平方英尺。

值得一提的是，澎湃新聞查閱長實集團歷年年報發現，自2017年以來，長實集團位于內地的土地儲備就未增加過。長實集團2017年年報數據顯示，其報告期內內地可開發土地儲備約1.7億平方英尺。

在長實集團2023年中期業績報告中，長實集團主席李澤鉅指出：“2023年上半年，集團香港及內地物業銷售收益相對于去年同期，錄得減幅。集團采取貨如輪轉（指快速周轉）策略，按步推展物業銷售，應對市場挑戰。”

李澤鉅指出，在全球經濟不明朗及息率上升環境下，香港樓市仍然充滿挑戰，惟集團有信心樓市長遠仍受市場需求及購買力基礎支持。