“人民城市”重要理念，是城市更新的“底色”。城市建設(shè)和運(yùn)行管理中，如何增進(jìn)民生福祉，推動人居環(huán)境品質(zhì)提升，不斷改善居住條件，滿足人民群眾日益增長的美好生活需要，是一個永恒的話題。

中國城市經(jīng)歷了高速發(fā)展階段，當(dāng)下我們正有序推進(jìn)城市更新行動，推動城市高質(zhì)量發(fā)展，創(chuàng)造高品質(zhì)生活，實(shí)現(xiàn)高效能治理，人居環(huán)境品質(zhì)提升成為城市發(fā)展的重要一環(huán)。根據(jù)多年研究國內(nèi)外住宅市場發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，第一太平戴維斯中國區(qū)住宅部主管、高級董事唐華認(rèn)為，在中國快速城市化的背景下，我們面臨著許多挑戰(zhàn)，也迎來了諸多機(jī)遇。而高品質(zhì)的人居社區(qū)不僅可以提供舒適和宜居的居住環(huán)境，還能以可持續(xù)的方式促進(jìn)城市發(fā)展。

唐華，在房地產(chǎn)領(lǐng)域有超過20年豐富的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，自2004年加入第一太平戴維斯以來主要負(fù)責(zé)中國區(qū)住宅市場顧問和管理業(yè)務(wù)，也曾涉足參與美國、英國、日本項(xiàng)目的市場推廣和研究，在房地產(chǎn)領(lǐng)域兼具國際視野和深厚的經(jīng)驗(yàn)。

澎湃：中國住宅市場高速發(fā)展20余年間，上海在不同階段都有讓人印象深刻的標(biāo)桿項(xiàng)目，一般稱之為豪宅，您覺得這個市場的發(fā)展變化是怎樣的？

唐華：上海的豪宅從上世紀(jì)90年代的外銷房開始起步，隨著上海樓市的蓬勃發(fā)展，豪宅也經(jīng)過了多代的演變和更迭，我們從板塊和產(chǎn)品的角度對豪宅的發(fā)展做個大致梳理。

板塊重新定義：隨著城市發(fā)展和客戶變遷，豪宅板塊在這二十多年間逐步重新定義，最早上海的豪宅主力是在古北，新華路、原法租界（現(xiàn)在的衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)），當(dāng)時客戶多以港臺籍商人居多。后來逐漸演變到黃浦江沿線，新天地等市中心板塊，外省市的富豪階層逐漸增加。而今像前灘、北外灘、蘇河沿線出現(xiàn)了更多的新興豪宅區(qū)，以金融、IT等新行業(yè)的年輕才俊逐漸成為豪宅的主力客戶，體現(xiàn)了上海發(fā)展的脈絡(luò)和縮影。

生活需求演變：從需求演變的角度來看，早期客戶看重戶型尺度、裝修標(biāo)準(zhǔn)，再過渡到對景觀資源的訴求，發(fā)展到現(xiàn)在更多客戶關(guān)注生活方式的營造；這就對板塊資源、產(chǎn)品價值、管理服務(wù)提出了綜合要求。從這些演變可見，隨著高端客戶眼界、認(rèn)知、需求不斷提升，促使豪宅產(chǎn)品也在不斷的發(fā)展進(jìn)步。

文化價值賦能生活：豪宅市場更注重對歷史人文的挖掘，專注對一些有歷史底蘊(yùn)的地塊和建筑去解讀和思考。通過找尋項(xiàng)目背后的歷史價值，形成完整的故事線為豪宅產(chǎn)品的整體價值進(jìn)行升級賦能。

澎湃：在當(dāng)前城市發(fā)展中，“城市更新”被應(yīng)用得越來越多，像上海很多歷史保護(hù)建筑改造也是大趨勢。在這個過程中，您認(rèn)為城市改造和新舊融合面臨哪些挑戰(zhàn)？又有哪些地方需要突破？

唐華：城市更新作為當(dāng)下樓市熱門話題，所涉及的不僅是老舊小區(qū)的拆建更新、還包括傳統(tǒng)歷史街區(qū)的文化復(fù)興、低效土地深度開發(fā)問題等。上海頒布的城市更新條例，規(guī)范由政府牽頭建立協(xié)調(diào)推進(jìn)機(jī)制，來更好地統(tǒng)籌城市更新工作。

從住宅更新的角度來看，未來歷史保護(hù)建筑改造是大趨勢，當(dāng)下不少項(xiàng)目采用歷保建筑和新建高層的結(jié)合，但作為一種在探索中發(fā)展的模式也會遇到一些新的挑戰(zhàn)。

比如，歷史建筑如何更好煥新利用？歷保建筑通常有建筑條件和設(shè)計規(guī)范的限制，且內(nèi)部格局復(fù)雜、空間較為狹小，如何在保護(hù)外觀面貌的前提下，打造內(nèi)部空間更好的滿足未來用途，無疑對設(shè)計、建造提出了更高的要求，目前出現(xiàn)了內(nèi)部打通、原有材料復(fù)建、整體平移等多種方式，未來不排除通過技術(shù)升級能更好地平衡這個問題。再有就是歷史建筑除了還原居住用途，還在積極探索轉(zhuǎn)變成商業(yè)、辦公用途的可行性。

還有，如何平衡城市更新的高投入？通常歷保建筑的再利用會比新建的成本更高，作為開發(fā)商而言，城市更新項(xiàng)目需要大量資金的持續(xù)投入。政府可發(fā)揮積極作用，制定政策和規(guī)則支持相關(guān)企業(yè)開展多渠道融資活動，發(fā)揮金融對城市更新的促進(jìn)作用，并建立一套完善的利益均衡和分配機(jī)制，例如對于風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目進(jìn)行容積率獎勵等，提升開發(fā)商積極性，實(shí)現(xiàn)多方共贏。

在城市更新的過程中，也存在一些可以商榷和突破的方面，例如現(xiàn)在對歷保建筑根據(jù)等級不同，可采用不同的保護(hù)方式；如部分保留改造、或可拆除做風(fēng)貌重現(xiàn)等。未來期待精準(zhǔn)的做到一房一策，對于部分原價值不高的建筑，尋求在保留外觀的情況下進(jìn)行復(fù)建，減少原有格局在改造上的困難。

澎湃：您研究國內(nèi)外住宅市場發(fā)展多年，請與我們分享下海外城市更新經(jīng)典案例。

唐華：在城市更新方面分享兩個國際化城市的標(biāo)桿案例：倫敦的巴特西電站項(xiàng)目和紐約的布魯克林項(xiàng)目。

倫敦巴特西電站項(xiàng)目。巴特西發(fā)電站位于泰晤士河南岸的巴特西區(qū)，是始建于上世紀(jì)30年代的火力發(fā)電站。其全盛時代可稱倫敦的“能量圣殿”，同時巴特西發(fā)電站還是歐洲最大的紅磚建筑，是倫敦知名的地標(biāo)之一，考慮環(huán)保原因自1983年停止運(yùn)營并開始閑置。

為了煥新這個地標(biāo)項(xiàng)目，當(dāng)?shù)卣_始探尋既能活化利用、創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價值，又能順利保留特色外觀的完美方案，其間曾經(jīng)歷了多年的討論和論證。最終在2012年巴特西發(fā)電站的重建煥新項(xiàng)目正式啟動。

項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)是把巴特西發(fā)電站升級改造為一個新的城市中心，借此徹底重塑整個區(qū)域，規(guī)劃成分為七期完成改建。未來巴特西發(fā)電站將被改造成為一個休閑娛樂綜合體，包含電影院、煙囪觀光塔、舊址紀(jì)念館、活動場地、商鋪、餐廳等。與此同時，改造后的綜合體還兼具居住和辦公功能。由于是歷史保護(hù)建筑，政府提出的保護(hù)要求極高并需要保持原有的外觀，盡管過程坎坷，巴特西電站項(xiàng)目終以嶄新面貌順利面世，對公眾開放。對于這個重生后的倫敦地標(biāo)項(xiàng)目，值得我們思考和借鑒。

充分的規(guī)劃論證：對于大型片區(qū)的城市更新，首先需要結(jié)合過往歷史經(jīng)驗(yàn)、先進(jìn)行深度的討論和論證，形成清晰的項(xiàng)目發(fā)展愿景藍(lán)圖和落地性，巴特西電站項(xiàng)目前期規(guī)劃過程中曾七次易稿，最終達(dá)成理想的開發(fā)方案。

以時間打磨項(xiàng)目：成功的項(xiàng)目需要經(jīng)過時間的沉淀，通過摸索整個片區(qū)的發(fā)展路徑來不斷優(yōu)化和改進(jìn)后續(xù)規(guī)劃，使項(xiàng)目隨著時間沉淀來獲得持續(xù)成長。

生活和商務(wù)的結(jié)合：規(guī)劃需要做到兼容并蓄，在商務(wù)和居住功能間要做到平衡和多元化，要與不同年齡、不同層次、不同領(lǐng)域客戶工作和生活融合。

精神領(lǐng)域的挖掘：通過預(yù)設(shè)公共活動空間，未來結(jié)合藝術(shù)展覽和豐富的娛樂活動來為項(xiàng)目聚集人氣，成就項(xiàng)目的藝術(shù)氣息，營造更多話題感。

紐約布魯克林片區(qū)城市更新。布魯克林區(qū)域是紐約最大的工業(yè)綜合園區(qū)，占地300多英畝，位于布魯克林河濱，毗鄰曼哈頓。20世紀(jì)90年代起，這一中心區(qū)域的更新改造項(xiàng)目得到了紐約市政府以及各界的廣泛關(guān)注。這個項(xiàng)目的更新改造，與全球其他大城市中心區(qū)的更新共有許多特點(diǎn)，融合了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、環(huán)保與可持續(xù)理念等諸多因素。

產(chǎn)業(yè)與片區(qū)更新的結(jié)合：中心城市更新與高新制造業(yè)企業(yè)的互動，以往中心城區(qū)更新只關(guān)注居住環(huán)境或商業(yè)環(huán)境的改善，較少考慮到對制造業(yè)的引入，實(shí)際上產(chǎn)業(yè)對板塊的發(fā)展貢獻(xiàn)尤其重要。以高新制造業(yè)企業(yè)帶動片區(qū)改造，引入生物醫(yī)藥、高科技以及小微型制造業(yè)，推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級的同時，激活板塊經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)發(fā)展閉環(huán)。

政策對更新資金的支持：資金來源是未來城市更新項(xiàng)目要解決的重要前提。其中政府扮演了支持的角色，除了公共資金撥款投資之外，積極引流市場資金，如設(shè)立基金引入專項(xiàng)貸款和引入風(fēng)險投資等都是可行之策。

可持續(xù)發(fā)展的考量：城市更新與區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展要實(shí)現(xiàn)整合考量，注重社會效益也能反哺可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)，如通過產(chǎn)業(yè)引入提升當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)水平，更好體現(xiàn)民生關(guān)切。又如建筑節(jié)能、采用新技術(shù)提升能源利用效率與環(huán)境發(fā)展相協(xié)調(diào)。

澎湃：可持續(xù)發(fā)展是當(dāng)前的一個重要議題，低碳環(huán)保也是一個火熱趨勢。您認(rèn)為在產(chǎn)品端，應(yīng)該怎樣融入低碳可持續(xù)的元素，去迎合市場和客戶的需要？

唐華：低碳環(huán)保是體現(xiàn)在社會經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的綜合性工程，和房地產(chǎn)關(guān)系密切，房屋的建造和使用都繞不開這個話題。但同時它又是一個持續(xù)的進(jìn)程，需要有一個過程去不斷打磨升級工藝、產(chǎn)品從而達(dá)到理想化的低碳環(huán)保，并不能一蹴而就。

主要關(guān)注四個方面：打造產(chǎn)品之前，需事先規(guī)劃低碳環(huán)保的長久效益，來達(dá)到對建筑價值的綜合賦能；從長效實(shí)用的角度去考慮，為用戶后續(xù)實(shí)際的使用場景、做實(shí)用的產(chǎn)品設(shè)計開發(fā)；維護(hù)保養(yǎng)和能耗之間的關(guān)系，應(yīng)結(jié)合用戶的生活習(xí)慣、使用成本等進(jìn)行綜合平衡；產(chǎn)品預(yù)先考慮到未來升級的可行性，可以隨著低碳技術(shù)的升級，做到產(chǎn)品可迭代。

總之，低碳可持續(xù)既是硬件升級的過程，更是理念和意識上的提升，需要撬動和涉及的方面廣泛，只有循序漸進(jìn)才能達(dá)成更好的改變，并逐漸被開發(fā)商和用戶所認(rèn)可。

澎湃：對未來人居的展望，您認(rèn)為需要具備哪些特點(diǎn)？

唐華：當(dāng)下各行各業(yè)都是在尋求轉(zhuǎn)型升級，對未來人居的展望，不僅體現(xiàn)在硬件上的發(fā)展，引申意義也是對城市生活理念的更新。未來人居應(yīng)針對不同的客戶訴求、提供多元化的產(chǎn)品和服務(wù)來滿足多樣性的要求。比如在上海這個海納百川的城市，有來自各個地方、各個層級的客戶，他們存在多樣的居住需求，如居住時間長短、面積大小、消費(fèi)能級各不相同，所以未來人居不應(yīng)是單一概念，而應(yīng)該提供不同維度的高質(zhì)量發(fā)展路徑。

還有對高質(zhì)量發(fā)展而言，如何與經(jīng)濟(jì)效益相結(jié)合、把有限的資源利用到最高價值，或者和低碳環(huán)保、科技文化等相結(jié)合，這些都是未來人居可以進(jìn)步的方向。對于開發(fā)商來說，要逐步從建筑商升級為生活方式的締造者。

澎湃：作為城市更新的參與者，您覺得城市更新對于未來人居有哪些影響？對未來項(xiàng)目的定位開發(fā)有什么啟示？

唐華：城市更新既是建筑空間的塑造，也是板塊人文精神的延續(xù)。當(dāng)下的城市更新，更多考慮保留板塊原有的文化底色，在房子外觀或者是建筑層面進(jìn)行創(chuàng)新。

但未來要更多考慮的是生活方式和理念的升級，其內(nèi)核是精神領(lǐng)域的滿足，立足對未來生活的憧憬，實(shí)現(xiàn)對未來人居更高層次的理解和滿足，比如涉及更便捷的運(yùn)動健身、健康服務(wù)，鄰里互動，甚至是居家辦公的結(jié)合。這就要求未來項(xiàng)目在公共活動空間等打造上要積極迎合需求進(jìn)行更好的設(shè)定。