上海大虹橋“出問(wèn)題”了？當(dāng)?shù)氐闹薪椤⑸习嘧?、專家這樣說(shuō)

上海辟謠平臺(tái)

2023-05-24 08:44

最近，有自媒體發(fā)帖表示上海大虹橋“不行了”“出問(wèn)題”了，有的說(shuō)該區(qū)域租房市場(chǎng)出現(xiàn)了掛牌量漲、租金跌但租不出去的情況，還有的說(shuō)部分商務(wù)樓宇“人去樓空”“大廠搬離”……

這是真的嗎？解放日?qǐng)?bào)·上觀新聞?dòng)浾叨喾角笞C。

房屋中介：不要夸大一時(shí)的交易情況

租房市場(chǎng)是自媒體“唱空”大虹橋的依據(jù)之一。有自媒體稱，截至今年5月6日，整個(gè)徐涇板塊在鏈家、貝殼的掛牌量達(dá)到1200套，比去年年底多出近200套；同時(shí)，房租價(jià)格跳水10%甚至更多。因此，該區(qū)域內(nèi)的中介愁、房東也愁。

不過(guò)，記者以租房者身份走訪發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)刂薪椴](méi)有自媒體說(shuō)的那么焦慮和悲觀。

中介侯先生承認(rèn)，近期徐涇板塊租房掛牌量增加的情況屬實(shí)。但他覺(jué)得，并非因?yàn)椤按蠛鐦虿恍辛恕?，而是由于板塊內(nèi)多個(gè)新盤在去年底、今年初集中交付，包括蟠龍?zhí)斓囟?、萬(wàn)科天空之城五期、招商虹橋公館等，導(dǎo)致同期進(jìn)入租賃市場(chǎng)的房屋總量增多。同時(shí)，三四月向來(lái)是租房淡季，去化較緩。侯先生說(shuō)，隨著畢業(yè)季臨近，租房市場(chǎng)很快將迎來(lái)一個(gè)小高峰。

大虹橋新房和次新房都很多

在租金方面，降價(jià)現(xiàn)象確實(shí)存在，但主要出現(xiàn)在目前市場(chǎng)保有量較大的新盤房源，而不是區(qū)域內(nèi)的所有房源，幅度也因房而異。以部分自媒體提到的“降價(jià)暴風(fēng)眼、租金降幅達(dá)20%”的蟠龍?zhí)斓匦^(qū)為例，該小區(qū)租金確有下降，但與近期小區(qū)二期交付、大量新房涌入租賃市場(chǎng)有關(guān)?！安簧贅I(yè)主是‘以租還貸’，愿意降價(jià)推動(dòng)成交，平均降幅在3%至5%左右，沒(méi)有20%那么夸張。而且隨著供求穩(wěn)定，價(jià)格會(huì)趨于平穩(wěn)。”侯先生舉例，同屬大虹橋板塊的通用昱慧苑在剛交付時(shí)，最大掛牌出租量曾超過(guò)100套，第一年月租金在3000元左右，但一年半后達(dá)到四五千元，與市場(chǎng)均價(jià)持平。記者通過(guò)第三方平臺(tái)查詢，目前該小區(qū)的在租房源為個(gè)位數(shù)，80平方米左右的戶型月租金約4500元，100平方米左右的戶型月租在5700元左右，與前幾個(gè)月持平。

另一名中介陳小姐認(rèn)為，部分自媒體關(guān)注的是月租金高于8000元的高端或準(zhǔn)高端樓盤，并沒(méi)有體現(xiàn)大虹橋租房市場(chǎng)的全貌，“在大虹橋租房市場(chǎng)，求租者大多是22歲到30歲的年輕人，最受歡迎、需求量最大的是月租金低于5000元的‘剛需房’，而那些月租金近萬(wàn)元的樓盤僅占租房大盤的一兩成?！彼嘎叮诖蠛鐦颉皠傂璺俊弊赓U市場(chǎng)，并沒(méi)有出現(xiàn)掛盤量激增、價(jià)格跳水等現(xiàn)象。例如，臨近地鐵17號(hào)線諸光路站的二聯(lián)馨苑，70平方米的精裝兩居室月租金在5000元上下，是該片區(qū)出租入住率最高的小區(qū)之一；毗鄰國(guó)家會(huì)展中心的西郊家園，不同房型月租金從2500元至5000元不等，同樣很受租客歡迎?！安荒苤豢锤叨藰潜P，也不能以偏概全，就我們看來(lái)，高性價(jià)比的房屋始終不愁租客且價(jià)格穩(wěn)定。”陳小姐說(shuō)。

短期的房產(chǎn)供應(yīng)量增加，確實(shí)會(huì)影響租賃市場(chǎng)，但不足以說(shuō)明一個(gè)地區(qū)的長(zhǎng)期走勢(shì)

那么，集中掛牌的高端樓盤會(huì)租不出去嗎？

市場(chǎng)似乎也不那么擔(dān)心。中介李小姐說(shuō)，大虹橋的教育資源不錯(cuò)，部分父母為了讓孩子上學(xué)，特意選擇租住在大虹橋，近期區(qū)域內(nèi)有部分樓盤的出租量明顯提升，“因?yàn)楦浇膶W(xué)校開始招生了”。她覺(jué)得，根據(jù)大虹橋的建設(shè)規(guī)劃，還有不少學(xué)校即將竣工，隨著更多生源涌入，區(qū)域內(nèi)中高端的住房需求還會(huì)增加。

侯先生則認(rèn)為，區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)園區(qū)、企業(yè)很多，比如中國(guó)核建上?？苿?chuàng)園、上海美的全球創(chuàng)新園區(qū)、青浦銀科金融中心等都在建設(shè)或已經(jīng)投入使用，意味著越來(lái)越多的企業(yè)高管、高級(jí)創(chuàng)業(yè)者等群體將在大虹橋安家落戶。屆時(shí)，高端房源也會(huì)迎來(lái)自己的主人。

有意思的是，租房市場(chǎng)從來(lái)不會(huì)一成不變。就在自媒體認(rèn)為大虹橋租房市場(chǎng)出現(xiàn)“問(wèn)題”后不久，大虹橋的中高端租房市場(chǎng)就出現(xiàn)了新動(dòng)向：5月11日，蟠龍?zhí)斓匦^(qū)在某中介平臺(tái)的掛牌量為104套，但到5月21日，掛牌量剩余95套?！斑@個(gè)小區(qū)前兩個(gè)月的出租量是不理想，只有4套，但最近10天里租掉了9套，說(shuō)明市場(chǎng)始終在變，沒(méi)必要夸大一時(shí)的交易情況。”多名中介這么說(shuō)。

上班族：人更多了，商務(wù)設(shè)施更全了

“‘大虹橋出問(wèn)題了’？這個(gè)結(jié)論太不符合我的感知了。”這是李倩（化名）看完部分自媒體文章后的第一反應(yīng)。自從李倩所在的科技公司2017年將上海總部選址虹橋商務(wù)區(qū)以來(lái)，她已在大虹橋工作了5年多，“最直觀的感受是大虹橋的人氣越來(lái)越足。舉個(gè)例子，以前這里的‘網(wǎng)紅餐廳’幾乎不用排隊(duì)，但現(xiàn)在開始排隊(duì)了?！?/p>

李倩一連用好幾個(gè)“越來(lái)越”形容她眼里的大虹橋，“公司剛落戶時(shí)，周邊商務(wù)設(shè)施比較少，但現(xiàn)在除了大商場(chǎng)，小店也越來(lái)越多，業(yè)態(tài)豐富。在我們公司周圍，大中小企業(yè)都越來(lái)越多，年輕人越來(lái)越多?！笨吹讲糠肿悦襟w用房?jī)r(jià)“做文章”，她也有話說(shuō)，“除了自己租房，大虹橋有不少公司為員工提供人才公寓或宿舍。我們公司也有類似的配套，租金遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，步行可達(dá)。其實(shí)，很多公司都看好大虹橋，為了留住人才，會(huì)提供對(duì)應(yīng)的服務(wù)?！?/p>

李倩感受到的大虹橋人氣，記者也在大虹橋的商業(yè)新地標(biāo)“古鎮(zhèn)+商業(yè)”蟠龍?zhí)斓乩锔惺艿搅恕Ｒ粋€(gè)普通的工作日，還未靠近這座“城市中的古鎮(zhèn)”，僅在地鐵17號(hào)線蟠龍路站出入口，就涌現(xiàn)大量游客。古鎮(zhèn)上，熙熙攘攘的游客擠滿青石板小路，游船碼頭等待的游客排著長(zhǎng)隊(duì)，到了飯點(diǎn)，餐飲店更是門庭若市，排隊(duì)等位的架勢(shì)十分熱烈。

工作日上午，大虹橋的商業(yè)新地標(biāo)“蟠龍?zhí)斓亍崩锟土鞑恍?/p>

不過(guò)，在部分自媒體眼里，似乎沒(méi)有這樣的人氣。有的帖子還說(shuō)，位于大虹橋的“阿里中心人去樓空”，得出“大廠撤離大虹橋”的結(jié)論。這是真的嗎？

記者現(xiàn)場(chǎng)走訪發(fā)現(xiàn)，“阿里中心”是由多幢寫字樓組成的產(chǎn)業(yè)園，目前有的樓層有企業(yè)入駐，也有的樓層空置著。園區(qū)內(nèi)星巴克咖啡館的店員說(shuō)，最近客流挺正常，“沒(méi)聽說(shuō)要搬空”；也時(shí)不時(shí)有上班族進(jìn)入門店消費(fèi)。

面對(duì)自媒體的結(jié)論，阿里巴巴相關(guān)人士澄清：阿里巴巴在2009年便入駐虹橋商務(wù)區(qū)，并非自媒體所寫的入駐不久便搬離。近年來(lái)，阿里在上海本土業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展，餓了么、盒馬、大潤(rùn)發(fā)等大量總部崗位均位于上海，原有辦公空間容量有限，所以阿里巴巴在徐匯濱江建設(shè)了總部辦公區(qū)，隨著總部辦公區(qū)落成，人員將逐步從不同辦公區(qū)集中到總部。這是企業(yè)根據(jù)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行的調(diào)整，并不是撤離大虹橋。相反，阿里中心作為阿里巴巴的物業(yè)資產(chǎn)，仍在正常運(yùn)營(yíng)?！翱傊?，阿里巴巴看好上海發(fā)展，扎根上海發(fā)展決心也更加堅(jiān)決，投入力度持續(xù)在加大。”該人士總結(jié)。

在阿里中心工作的成想先（化名）認(rèn)可這一說(shuō)法。他并不是阿里系公司的員工，而是所在公司租賃了阿里中心的辦公空間，“自媒體可能誤把阿里中心當(dāng)成阿里巴巴上海總部了。其實(shí)，這里就是一個(gè)辦公園區(qū)，原先也只有阿里巴巴的幾個(gè)事業(yè)部在這里工作，現(xiàn)在仍有。估計(jì)以后會(huì)有更多的企業(yè)在這里辦公，不一定只有阿里巴巴?！睂?duì)于大虹橋的發(fā)展，他和李倩一樣看好，“人越來(lái)越多，連打車都比以前困難了。”

大虹橋阿里中心正常運(yùn)營(yíng)

數(shù)據(jù)也顯示，“大虹橋”對(duì)企業(yè)的吸引力不僅沒(méi)有降低，而且越來(lái)越強(qiáng)。近年來(lái)，虹橋國(guó)際中央商務(wù)區(qū)作為虹橋國(guó)際開放樞紐的核心承載區(qū)，主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)全面提速，顯示度、引領(lǐng)力和競(jìng)爭(zhēng)力持續(xù)提升。在過(guò)去一年，大虹橋新增法人企業(yè)數(shù)近萬(wàn)家，累計(jì)法人企業(yè)數(shù)超過(guò)6.1萬(wàn)家；外商投資實(shí)際到位金額增長(zhǎng)1倍，進(jìn)出口總額增長(zhǎng)8.6%；全年累計(jì)吸引重點(diǎn)投資近1300億元，增長(zhǎng)超60%。

主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)有變化，企業(yè)、人才“雙向奔赴”

對(duì)大虹橋而言，不僅有蟠龍?zhí)斓剡@樣的商業(yè)地標(biāo)，更集中了眾多新興產(chǎn)業(yè)、前沿產(chǎn)業(yè)的企業(yè)。說(shuō)起大虹橋地區(qū)的企業(yè)和相關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)展情況，上海前灘新興產(chǎn)業(yè)研究院秘書長(zhǎng)吳昀華如數(shù)家珍——

西虹橋區(qū)域擁有國(guó)家唯一以“北斗導(dǎo)航”為特色的北斗西虹橋基地，集聚了100多家“北斗+”“+北斗”企業(yè)，包括華測(cè)、聯(lián)適、威固、海積等，形成了完整的北斗產(chǎn)業(yè)鏈；此外，該區(qū)域還吸引了10余家上市公司地區(qū)總部，包括庫(kù)克醫(yī)療、華潤(rùn)醫(yī)藥、安踏、波司登、美的、三棵樹等；開園不到一周年的中國(guó)上海人力資源服務(wù)產(chǎn)業(yè)園虹橋園區(qū)，落地了120多家人力資源類企業(yè)，包括萬(wàn)寶盛華、CDP集團(tuán)全球總部、上海外服等龍頭企業(yè)；虹橋海外貿(mào)易中心吸引了35家國(guó)際貿(mào)易投資促進(jìn)機(jī)構(gòu)，聯(lián)系超過(guò)150個(gè)國(guó)家地區(qū)……

對(duì)部分自媒體借助房?jī)r(jià)變化等“唱空”大虹橋的做法，她覺(jué)得應(yīng)當(dāng)全面看待有關(guān)現(xiàn)象：大虹橋的支柱產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)行結(jié)構(gòu)性優(yōu)化，從基于交通優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)開發(fā)轉(zhuǎn)向大商務(wù)、大科創(chuàng)等新功能的高能級(jí)產(chǎn)業(yè)涌現(xiàn)。

“大交通”“大會(huì)展”“大商務(wù)”“大科創(chuàng)”功能互相融合，把人吸引來(lái)、留下來(lái)

吳昀華解釋，“大交通”“大會(huì)展”“大商務(wù)”“大科創(chuàng)”是大虹橋的四大功能，前期集中開發(fā)各類地產(chǎn)，主要是基于大交通功能，看重的是樞紐地位、流量?jī)r(jià)值，“房產(chǎn)”是載體、是容器，先行啟動(dòng)也符合地區(qū)發(fā)展的邏輯。經(jīng)過(guò)這些年的發(fā)展，大虹橋的會(huì)展、商貿(mào)、商務(wù)功能越來(lái)越強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)不再是區(qū)域的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，異軍突起的是那些能體現(xiàn)大虹橋功能深化的企業(yè)和機(jī)構(gòu)。從近期落戶該地區(qū)的企業(yè)看，圍繞新能源、半導(dǎo)體、大健康等新賽道的企業(yè)越來(lái)越多。

“大虹橋不僅有便捷的交通，更有直接與國(guó)際接軌的服務(wù)和資源，包括商事仲裁、檢測(cè)檢驗(yàn)等。這也決定了如今選擇大虹橋的企業(yè)有了變化——以前，企業(yè)來(lái)大虹橋是建立‘上海總部’，但現(xiàn)在，來(lái)大虹橋是建立‘中國(guó)總部’，為的是立足大虹橋，輻射全球。”吳昀華覺(jué)得，大虹橋已經(jīng)成為“對(duì)內(nèi)開放、對(duì)外開放”的新?lián)c(diǎn)。

典型之一是神馬電力集團(tuán)。2016年，總部在江蘇的神馬電力集團(tuán)在大虹橋注冊(cè)成立了上海神馬電力控股有限公司，就此立足大虹橋，聯(lián)通全球。依托虹橋國(guó)際化出?？趦?yōu)勢(shì)和高端人才優(yōu)勢(shì)，神馬電力集團(tuán)的新型外絕緣電網(wǎng)方案一舉獲得巴西一條電網(wǎng)的30年特許經(jīng)營(yíng)權(quán)。同時(shí)，大虹橋成為神馬電力集團(tuán)高級(jí)研發(fā)人才的匯聚地，今年全球各分支機(jī)構(gòu)的研發(fā)人員都將來(lái)此培訓(xùn)。

高附加值的新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展于此，高能級(jí)人才匯聚于此，還會(huì)有自媒體說(shuō)的那些“問(wèn)題”嗎？“當(dāng)然不會(huì)。高層次的人才會(huì)留下來(lái)，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)、人才與整個(gè)地區(qū)的‘雙向奔赴’。”吳昀華樂(lè)觀地表示。