柏林R50合作共居住宅

在某住房APP查詢，可看到不同城市的平均房?jī)r(jià)：北京60473元/平，上海61804元/平，廣州39569元/平，杭州33142元/平（2023年5月1日查詢）。某招聘平臺(tái)公布的2022年第四季度月平均工資信息如下：北京13930元；上海13832元；廣州11710元；杭州11963元。

當(dāng)然，不僅在中國(guó)，住房負(fù)擔(dān)能力問(wèn)題在全球大城市普遍存在。多年來(lái)因之帶來(lái)的壓力持續(xù)增長(zhǎng)。財(cái)經(jīng)專欄作家Rob Carrick曾在《環(huán)球郵報(bào)》上寫(xiě)：

“如果房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有劇烈調(diào)整，越來(lái)越多的人將永遠(yuǎn)無(wú)法擁有房子……住房負(fù)擔(dān)能力是一種代際沖突——Z世代和千禧一代買不起房子，而老一輩已擁有房子，且在價(jià)格上漲過(guò)程中持續(xù)受益。住房負(fù)擔(dān)能力也因階層而異——年輕人獨(dú)自打拼擁有自己的住房是很困難的，而富裕家庭卻能幫助成年子女購(gòu)房。住房負(fù)擔(dān)能力也因地而異——房?jī)r(jià)高不可攀的城市的買家，已轉(zhuǎn)移到更便宜、更小的地方置業(yè)。”

柏林R50合作共居住宅

 如何破解這一問(wèn)題？源自德國(guó)的Baugruppen，意即“合作住房”，可供作為提高住房負(fù)擔(dān)能力的一種途徑。Larch Lab（注：按照官網(wǎng)信息，Larch Lab是一個(gè)建筑+城市主義工作室/智庫(kù)，專注于高氣候適應(yīng)性和低能耗的城市建筑）的“合作住房”專家Mike Eliason這樣描述：

“我們相信，合作住房或自行開(kāi)發(fā)的城市共居住房，為希望在城市生活的人提供了一種有吸引力且更為實(shí)惠的選擇——他們可以在毗鄰朋友、家人和工作的地方居住。這樣的住區(qū)，是由多戶住宅中的居民自行開(kāi)發(fā)，而非開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的，這樣就把開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)和營(yíng)銷成本都刨除了，比市場(chǎng)價(jià)格住房節(jié)省10%到20%。”

1、合作住房意味著共同居住

合作住房，將與鄰居、朋友和家人共同在社區(qū)生活，共享資源和共享空間。需要一杯糖？穿過(guò)大廳就能找到。出門辦事時(shí)需要有人幫助照顧孩子？也許已養(yǎng)大了自己孩子的那對(duì)鄰居夫婦樂(lè)意幫忙。合作住房是小而充滿感情的社區(qū)。共享學(xué)習(xí)和生活的機(jī)會(huì)比比皆是，各種公共設(shè)施使緊湊的城市生活更加愉悅。公共設(shè)施由居民共同規(guī)劃，包括：花園和溫室；游樂(lè)場(chǎng)地；自行車房和店鋪空間；公共屋頂平臺(tái)；蒸汽浴室；工作坊；音樂(lè)室；社區(qū)藝術(shù)室、會(huì)議室等。

挪威一處合作住房項(xiàng)目的公共空間。社區(qū)在規(guī)劃和開(kāi)發(fā)階段的 早期參與，使這個(gè)共同居住的項(xiàng)目舒適宜居，與眾不同。

為達(dá)上述目的，合作住房社區(qū)的密度要足夠大，可為充滿活力的主要街道提供零售和服務(wù)，以滿足當(dāng)?shù)匦枨螅坏芏扔植恢劣谔?span style="color:#999999;">（控制在不超過(guò)5層樓），以確保居民在緊急情況步行下樓梯。其密度要足以支撐自行車和交通基礎(chǔ)設(shè)施，但也不至于太密集，這樣就不必依賴地鐵和巨大的地下停車場(chǎng)。密度足以營(yíng)造社區(qū)感，但也不會(huì)太密集，免得讓每個(gè)人都成為社區(qū)中的匿名者。

2、合作住房意味著容納多樣性

當(dāng)今家庭結(jié)構(gòu)是多樣化的，應(yīng)該有與之相匹配的住房選擇。意即，應(yīng)該有更多可負(fù)擔(dān)住房選擇，以適應(yīng)不斷變化的人口結(jié)構(gòu)，并促進(jìn)社區(qū)的團(tuán)結(jié)和凝聚力。提供的住房不局限于高不可攀的獨(dú)棟住宅（大多不符合現(xiàn)代建筑規(guī)范，可達(dá)性和無(wú)障礙性不足，也不具備氣候適應(yīng)性），或是大樓中的小公寓，而是更多樣化的住房組合。

該怎么辦呢？合作住房恰逢其時(shí)。復(fù)式、聯(lián)排、小型公寓或共管公寓，甚至中高層住宅樓，都可通過(guò)合作住房提供。從單間配套到三居室和四居室，甚至工作間+居住生活功能兼具的躍層loft，都能以此方式提供。這種多樣性可促進(jìn)更廣泛的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)階層融合。居民可以自己量身定做，無(wú)障礙住宅、南北通透、通風(fēng)換氣、臥室布設(shè)在安靜方位等，皆可納入考慮，提高宜居性。

當(dāng)然，許多歐洲城市在盡力開(kāi)發(fā)各種類型住房：合作住房是一種途徑，還有社會(huì)住房、多代屋（為年輕人和老年人、獨(dú)居人士和家庭提供住房）、多人公寓（擁有可容納6至15人的大型公共單元的“集群公寓”）、老年人住房、單親家庭住房、夫妻住房、合作社，以及租賃聯(lián)合會(huì)（由可負(fù)擔(dān)租賃合作社組成的網(wǎng)絡(luò)）、臨時(shí)工人住房等。可持續(xù)性、宜步行性和低碳生活是貫穿其中的理念。

德國(guó)一處集群公寓平面圖和實(shí)景圖。 名為Hunziker estate的項(xiàng)目，包含400套公寓，在多人公寓中，每套獨(dú)立公寓有充分隱私性，圍繞著自然采光公共樓梯間布設(shè)。樓梯間不僅是通道空間，還是公共休息室。大樓一樓有一個(gè)日托中心和一所特殊教育學(xué)校。

德國(guó)慕尼黑的 一處合建住房綜合項(xiàng)目。住宅區(qū)由五棟獨(dú)立式建筑組成，通過(guò)橋梁相互連接，形成了獨(dú)特的屋頂花園景觀。在住宅建筑的底層，創(chuàng)建了大量公共休閑區(qū)、工作室、手工坊、商業(yè)空間和開(kāi)放區(qū)，為居民和社區(qū)多種活動(dòng)提供服務(wù)。

3、合作住房意味著與家庭規(guī)模和需求的呼應(yīng)

幾十年來(lái)，家庭的收入和生活狀況，甚至家庭的定義，一直在變化，但住房選擇幾乎沒(méi)有變化。合作住房則提供了一種可能。專門為單親家庭或合作性父母家庭（注：法國(guó)的新名詞“合作性父母”，英文是Co-Parents，男女雙方只要你情我愿，就可以一起生兒育女，成為新生兒的父母親。這種合作生育關(guān)系，不僅在法律上是允許的，生出來(lái)的嬰兒享有同等權(quán)利，而且同樣可以獲得法國(guó)政府的獎(jiǎng)勵(lì)金）設(shè)計(jì)的住房是什么樣的？有沒(méi)有可能設(shè)計(jì)幾代人共居的房子？合租家庭的住房怎么樣？開(kāi)發(fā)商提供的住房，其功能空間甚少對(duì)這些多樣化的需求加以考慮，但合作住房就可以。

家庭友好型住區(qū)必定是兒童友好型住區(qū)：提供充分可達(dá)的綠地、學(xué)校和兒童保育服務(wù)；提供充足的建筑儲(chǔ)物空間或自行車騎行和嬰兒車推行的安全場(chǎng)所；步行和騎自行車充分可達(dá)性；提供便利設(shè)施、商店和咖啡館……凡此種種，有助于實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)低碳生活。合作住房恰為歐洲和美國(guó)的實(shí)驗(yàn)性、創(chuàng)新性和替代住房解決方案提供了機(jī)會(huì)。

4、合作住房意味著多代共居成為可能

合作住房可為單身人士、夫婦、單親家庭、養(yǎng)育年幼孩子的家庭和老年人在城市提供適宜的住房，且價(jià)格合理。按照需求設(shè)計(jì)多代住房社區(qū)，年輕人可以向老年人學(xué)習(xí)，老年人則會(huì)被年輕人激發(fā)熱情。身強(qiáng)力健的居民可為鄰居買雜貨，老年居民可搭把手照顧孩子，家庭之間可以互相交流園藝或修理自行車技能。這就提供了一種理想的社區(qū)愿景。在當(dāng)今城市陌生人社會(huì)和個(gè)體原子化的狀態(tài)下，這尤為寶貴。

這樣看，合作住房是將社區(qū)聚集在一起、保持日常互動(dòng)和對(duì)話的路徑。充分便利和充分考慮居民需求的合作住房，確保年輕人和老年人都能利用公共區(qū)域，這樣的住宅是全年齡友好的。而精心規(guī)劃的開(kāi)放空間，則是可供休憩的、互動(dòng)的、交流的、辯論的和互相激勵(lì)的空間。采用高適應(yīng)性或無(wú)障礙設(shè)計(jì)，居民就地養(yǎng)老就成為可能，確保居民與社區(qū)保持聯(lián)系。對(duì)較大的合作住房項(xiàng)目而言，還可考慮引入“小套房”（Joker Room）——這種小型住房單元，可用作客房套房、青少年套房、供兼職人員或?qū)W生租住，也可用作建筑管理員的住房。

5、合作住房意味著可負(fù)擔(dān)性提升

合作住房因刨除了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)和營(yíng)銷成本，實(shí)現(xiàn)了成本降低，從而 提升了住房可負(fù)擔(dān)性。

合作住房無(wú)需開(kāi)發(fā)商介入，扣除了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)和營(yíng)銷成本，可以達(dá)成成本節(jié)約。按照觀察，在建成質(zhì)量更高、更宜居的住宅的同時(shí)，總成本還可降低10-20%。可以將氣候適應(yīng)性設(shè)計(jì)和能源效率結(jié)合，以降低氣候變化影響的長(zhǎng)期成本和風(fēng)險(xiǎn)。如果把合作住房居民組織為零股權(quán)或有限股權(quán)合作社，可待達(dá)成更高的可負(fù)擔(dān)性。

當(dāng)然，合作住房的障礙，除了融資問(wèn)題，還包括土地問(wèn)題。這關(guān)乎實(shí)驗(yàn)和創(chuàng)新。城市能否提供土地許可，把公共土地用于社會(huì)和社區(qū)住房？這決定了一切合作住房項(xiàng)目能否啟動(dòng)。

就融資而言，可探索與社會(huì)影響投資者合作的模式，以及所有者權(quán)益和長(zhǎng)期土地租賃，以降低開(kāi)發(fā)的初始成本。融資問(wèn)題是廣泛推行合作住房模式的最大障礙，也是其他形式的集體住房建造的最大障礙。德國(guó)一些開(kāi)發(fā)銀行和合作銀行，幾十年來(lái)一直對(duì)上述類型項(xiàng)目持開(kāi)放態(tài)度。此外，德國(guó)還為節(jié)能建筑提供可觀的贈(zèng)款和補(bǔ)貼，可為此類項(xiàng)目提供部分資金。在美國(guó)，為創(chuàng)新和社區(qū)導(dǎo)向的項(xiàng)目融資的選擇很少。

6、合作住房還可為居民和社會(huì)提供更多價(jià)值：可持續(xù)性、舒適高效的被動(dòng)節(jié)能房屋、氣候適應(yīng)性……

合作住房可以把許多因素納入設(shè)計(jì)。如被動(dòng)節(jié)能房屋（Passivhaus），采用超低能耗設(shè)計(jì)，同時(shí)確保住宅的舒適性和耐用性，運(yùn)營(yíng)和長(zhǎng)期維護(hù)成本都因之降低。被動(dòng)建筑通過(guò)以下設(shè)計(jì)措施達(dá)成目標(biāo)：

無(wú)熱橋結(jié)構(gòu)：優(yōu)化結(jié)構(gòu)連接，消除霉菌生長(zhǎng)和腐爛的可能性，同時(shí)消除建筑表面的冷點(diǎn)。

高熱效舒適換氣：提供經(jīng)過(guò)過(guò)濾、衛(wèi)生安全的新風(fēng)換氣，確保居住者舒適。

氣密施工：消除漏氣漏風(fēng)、確保建筑長(zhǎng)期耐久性的措施。

隔熱：優(yōu)化隔熱，減少熱量損失，確保高水平的居住舒適度。

高性能窗戶：采用三層玻璃窗戶，可減少熱量損失、漏氣和冷凝水積聚。

緊湊型建筑設(shè)計(jì)：簡(jiǎn)單、高效的建筑形式，可減少熱量損失和長(zhǎng)期維護(hù)問(wèn)題。

可持續(xù)發(fā)展需要脫碳以及無(wú)化石燃料的建筑，以適應(yīng)不斷變化的氣候。這完全可以在合作住房項(xiàng)目中納入考慮。除了建造符合被動(dòng)節(jié)能房屋高性能標(biāo)準(zhǔn)的建筑，還可考慮使用纖維素和木材等當(dāng)?shù)氐吞疾牧辖ㄔ臁夂蜻m應(yīng)性不僅關(guān)乎低碳建筑，還關(guān)乎能夠適應(yīng)氣候變化影響的建筑。如前所述，按照被動(dòng)建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，可確保運(yùn)營(yíng)能源成本也降低。高效的建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)，使得供暖和制冷能耗需求最小化，采用高能效電器和照明，更節(jié)省40-60%的電力成本。這樣一來(lái)，家不僅舒適，而且富有韌性，未來(lái)的改造成本更低。

通往更具包容性、可負(fù)擔(dān)和可持續(xù)發(fā)展的城市之路，面向社區(qū)的住房建設(shè)必不可少。把脫碳和被動(dòng)節(jié)能住宅考慮在內(nèi)的合作住房項(xiàng)目，可能會(huì)讓所有相關(guān)方從中獲益：提供綠色就業(yè)崗位，提供高品質(zhì)的氣候適應(yīng)性建筑，提供舒適的生活環(huán)境，支持低碳生活；當(dāng)然，最重要的是，提供居民可負(fù)擔(dān)的住房，從而讓居民更快樂(lè)、更健康。

由此可見(jiàn)，合作住房是一個(gè)價(jià)值觀驅(qū)動(dòng)的倡議，旨在解決歐美日益嚴(yán)重的住房危機(jī)，而非利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)。合作住房也是一種充分民主的形式——居民圍繞中心主題進(jìn)行組織，并能夠規(guī)劃他們想要的生活方式。

Cannock Mill是英國(guó)第二個(gè)通過(guò)被動(dòng)節(jié)能建筑認(rèn)證的共居住房項(xiàng)目，該項(xiàng)目將被動(dòng)建筑的舒適性和高能效，與共享社區(qū)空間和低碳生活相結(jié)合。這是相互支持的社區(qū)，擁有共享設(shè)施，鼓勵(lì)居民在自己管理的社區(qū)中開(kāi)展社交。所有居民都認(rèn)可共同居住的目標(biāo)，包括承諾協(xié)商一致的決策。居民共享許多東西，包括汽車、電動(dòng)自行車、“借物站”（ library of things）等。

7、合作住房的模板：柏林R50共居住宅項(xiàng)目

柏林R50共居住宅是德國(guó)合作住房項(xiàng)目的模板。作為一種新的低成本和可負(fù)擔(dān)住房模式類型，項(xiàng)目應(yīng)為整個(gè)使用壽命期間提供最大的適應(yīng)能力和靈活性。社會(huì)、文化、經(jīng)濟(jì)和生態(tài)都被納入考慮，以定義眼下可持續(xù)的城市生活方式。這種結(jié)構(gòu)化但開(kāi)放式的設(shè)計(jì)過(guò)程，不僅允許廣泛參與、自行設(shè)計(jì)和自行建設(shè)，還需要居民對(duì)共享空間的類型、位置、大小和設(shè)計(jì)達(dá)成合意。

R50共居住宅的室內(nèi)都是裸露的混凝土墻壁，空間開(kāi)闊，細(xì)節(jié)簡(jiǎn)單而便宜，比如采用擴(kuò)展的網(wǎng)狀陽(yáng)臺(tái)欄桿。居民選擇成為這個(gè)社區(qū)的一部分：根據(jù)自己的需要占用原始空間，并根據(jù)自己的口味和預(yù)算完成。合作住房模式提供了獨(dú)立性，但也提供了合作，即居民相互幫助和共同營(yíng)造。人們可根據(jù)需要共享資源，但仍擁有自己的空間和隱私。可考慮共享汽車和自行車、屋頂園藝、共享大宗食品，甚至定期共享餐食。這是一個(gè)由居民自主營(yíng)建的住區(qū)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商被排除在外，基本原則是大家一起動(dòng)手、共同決策，最終相互支持。 

柏林R50共居住宅，室內(nèi)都是裸露的混凝土墻壁，空間開(kāi)闊，以供居住者按照自己的需求使用（上圖），其外部采用金屬絲網(wǎng)陽(yáng)臺(tái)欄桿，簡(jiǎn)潔，低成本（下圖）

結(jié)語(yǔ)

亨利·列斐伏爾在《城市權(quán)利》（The Right to the City）一書(shū)中，首次提出“城市權(quán)”概念。根據(jù)列斐伏爾的定義，城市權(quán)是城市社會(huì)中居于首位的權(quán)利，是關(guān)于城市市民的權(quán)利，包括進(jìn)入城市的權(quán)利、居住在城市的權(quán)利、參與城市生活的權(quán)利、平等使用和塑造城市的權(quán)利等。2016年在厄瓜多爾基多召開(kāi)的人居III大會(huì)中，城市權(quán)被寫(xiě)入《新城市議程》中。《新城市議程》在共同愿景中強(qiáng)調(diào)，每個(gè)城市居民應(yīng)當(dāng)不受任何歧視地平等享有適當(dāng)住房/就業(yè)機(jī)會(huì)/安全的糧食、水和衛(wèi)生設(shè)施/教育/基礎(chǔ)設(shè)施/能源/空氣質(zhì)量/公共空間等公共產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，以及安全和平等的公眾參與渠道，不能讓任何一個(gè)人掉隊(duì)。

愿景很美，為實(shí)現(xiàn)它要走過(guò)漫漫長(zhǎng)路。世界各地大城市房?jī)r(jià)高不可攀，住房可負(fù)擔(dān)能力危機(jī)高企；氣候變化大背景之下，因之帶來(lái)的災(zāi)害頻發(fā)，城市生活面臨巨大挑戰(zhàn)。好在，變化總會(huì)悄然發(fā)生。全球各地許多城市，自上而下與自下而上結(jié)合，涌現(xiàn)出頗多范例，以應(yīng)對(duì)城市住房危機(jī)和重重挑戰(zhàn)。比如，城市自上而下提出的“15分鐘城市”倡議，旨在促成鄰里住區(qū)滿足一切需求：步行或騎車不到15分鐘，即可滿足日常生活一切之需，工作、家庭、商店、娛樂(lè)、教育和醫(yī)療。自下而上的努力，比如，無(wú)論新建住宅和現(xiàn)有建筑，漸次為居住者提供更多共享空間和共享設(shè)施（即洗衣房、辦公室、客房和餐廳），以對(duì)私人空間加以補(bǔ)足，同時(shí)降低包括能源、水和電在內(nèi)的人均資源消耗，增強(qiáng)社會(huì)福祉，比如緩解高齡者和單親家庭的孤獨(dú)感。

本文引介的合作住房模式，如果提供政策扶持，破除土地障礙和融資障礙，加以引導(dǎo)、監(jiān)管和鼓勵(lì)，可供探索和嘗試，可待成為民主又經(jīng)濟(jì)、韌性又宜居、促成社區(qū)凝聚力且可持續(xù)的創(chuàng)新性城市住房供應(yīng)方案。

西班牙巴塞羅那 La Borda-合作住房項(xiàng)目。包含28套住房單元（40、60和75平方米）和若干社區(qū)共享空間：廚房餐廳、洗衣房、多用途空間等，以及天井、自行車停車場(chǎng)和露臺(tái)等室外與半室外空間。該社區(qū)的理念在于，“我們通過(guò)共建住房來(lái)營(yíng)造社區(qū)”，促成多樣化的歡樂(lè)社區(qū)生活。從走廊、庭院或陽(yáng)臺(tái)中的鄰里聊天，到集會(huì)或委員會(huì)共同議事，民主貫穿其中。如果有居民經(jīng)濟(jì)拮據(jù)，可在共同廚房餐廳共進(jìn)晚餐，啟動(dòng)相互支持程序。

如果有居民經(jīng)濟(jì)拮據(jù)，可在共同廚房餐廳共進(jìn)晚餐，啟動(dòng)相互支持程序。（http://www.laborda.coop/en/）