柏林R50合作共居住宅

在某住房APP查詢，可看到不同城市的平均房價：北京60473元/平，上海61804元/平，廣州39569元/平，杭州33142元/平（2023年5月1日查詢）。某招聘平臺公布的2022年第四季度月平均工資信息如下：北京13930元；上海13832元；廣州11710元；杭州11963元。

當然，不僅在中國，住房負擔能力問題在全球大城市普遍存在。多年來因之帶來的壓力持續(xù)增長。財經專欄作家Rob Carrick曾在《環(huán)球郵報》上寫：

“如果房地產市場沒有劇烈調整，越來越多的人將永遠無法擁有房子……住房負擔能力是一種代際沖突——Z世代和千禧一代買不起房子，而老一輩已擁有房子，且在價格上漲過程中持續(xù)受益。住房負擔能力也因階層而異——年輕人獨自打拼擁有自己的住房是很困難的，而富裕家庭卻能幫助成年子女購房。住房負擔能力也因地而異——房價高不可攀的城市的買家，已轉移到更便宜、更小的地方置業(yè)。”

柏林R50合作共居住宅

 如何破解這一問題？源自德國的Baugruppen，意即“合作住房”，可供作為提高住房負擔能力的一種途徑。Larch Lab（注：按照官網信息，Larch Lab是一個建筑+城市主義工作室/智庫，專注于高氣候適應性和低能耗的城市建筑）的“合作住房”專家Mike Eliason這樣描述：

“我們相信，合作住房或自行開發(fā)的城市共居住房，為希望在城市生活的人提供了一種有吸引力且更為實惠的選擇——他們可以在毗鄰朋友、家人和工作的地方居住。這樣的住區(qū)，是由多戶住宅中的居民自行開發(fā)，而非開發(fā)商所開發(fā)的，這樣就把開發(fā)商的利潤和營銷成本都刨除了，比市場價格住房節(jié)省10%到20%。”

1、合作住房意味著共同居住

合作住房，將與鄰居、朋友和家人共同在社區(qū)生活，共享資源和共享空間。需要一杯糖？穿過大廳就能找到。出門辦事時需要有人幫助照顧孩子？也許已養(yǎng)大了自己孩子的那對鄰居夫婦樂意幫忙。合作住房是小而充滿感情的社區(qū)。共享學習和生活的機會比比皆是，各種公共設施使緊湊的城市生活更加愉悅。公共設施由居民共同規(guī)劃，包括：花園和溫室；游樂場地；自行車房和店鋪空間；公共屋頂平臺；蒸汽浴室；工作坊；音樂室；社區(qū)藝術室、會議室等。

挪威一處合作住房項目的公共空間。社區(qū)在規(guī)劃和開發(fā)階段的 早期參與，使這個共同居住的項目舒適宜居，與眾不同。

為達上述目的，合作住房社區(qū)的密度要足夠大，可為充滿活力的主要街道提供零售和服務，以滿足當地需求；但密度又不至于太高（控制在不超過5層樓），以確保居民在緊急情況步行下樓梯。其密度要足以支撐自行車和交通基礎設施，但也不至于太密集，這樣就不必依賴地鐵和巨大的地下停車場。密度足以營造社區(qū)感，但也不會太密集，免得讓每個人都成為社區(qū)中的匿名者。

2、合作住房意味著容納多樣性

當今家庭結構是多樣化的，應該有與之相匹配的住房選擇。意即，應該有更多可負擔住房選擇，以適應不斷變化的人口結構，并促進社區(qū)的團結和凝聚力。提供的住房不局限于高不可攀的獨棟住宅（大多不符合現代建筑規(guī)范，可達性和無障礙性不足，也不具備氣候適應性），或是大樓中的小公寓，而是更多樣化的住房組合。

該怎么辦呢？合作住房恰逢其時。復式、聯排、小型公寓或共管公寓，甚至中高層住宅樓，都可通過合作住房提供。從單間配套到三居室和四居室，甚至工作間+居住生活功能兼具的躍層loft，都能以此方式提供。這種多樣性可促進更廣泛的經濟和社會階層融合。居民可以自己量身定做，無障礙住宅、南北通透、通風換氣、臥室布設在安靜方位等，皆可納入考慮，提高宜居性。

當然，許多歐洲城市在盡力開發(fā)各種類型住房：合作住房是一種途徑，還有社會住房、多代屋（為年輕人和老年人、獨居人士和家庭提供住房）、多人公寓（擁有可容納6至15人的大型公共單元的“集群公寓”）、老年人住房、單親家庭住房、夫妻住房、合作社，以及租賃聯合會（由可負擔租賃合作社組成的網絡）、臨時工人住房等。可持續(xù)性、宜步行性和低碳生活是貫穿其中的理念。

德國一處集群公寓平面圖和實景圖。 名為Hunziker estate的項目，包含400套公寓，在多人公寓中，每套獨立公寓有充分隱私性，圍繞著自然采光公共樓梯間布設。樓梯間不僅是通道空間，還是公共休息室。大樓一樓有一個日托中心和一所特殊教育學校。

德國慕尼黑的 一處合建住房綜合項目。住宅區(qū)由五棟獨立式建筑組成，通過橋梁相互連接，形成了獨特的屋頂花園景觀。在住宅建筑的底層，創(chuàng)建了大量公共休閑區(qū)、工作室、手工坊、商業(yè)空間和開放區(qū)，為居民和社區(qū)多種活動提供服務。

3、合作住房意味著與家庭規(guī)模和需求的呼應

幾十年來，家庭的收入和生活狀況，甚至家庭的定義，一直在變化，但住房選擇幾乎沒有變化。合作住房則提供了一種可能。專門為單親家庭或合作性父母家庭（注：法國的新名詞“合作性父母”，英文是Co-Parents，男女雙方只要你情我愿，就可以一起生兒育女，成為新生兒的父母親。這種合作生育關系，不僅在法律上是允許的，生出來的嬰兒享有同等權利，而且同樣可以獲得法國政府的獎勵金）設計的住房是什么樣的？有沒有可能設計幾代人共居的房子？合租家庭的住房怎么樣？開發(fā)商提供的住房，其功能空間甚少對這些多樣化的需求加以考慮，但合作住房就可以。

家庭友好型住區(qū)必定是兒童友好型住區(qū)：提供充分可達的綠地、學校和兒童保育服務；提供充足的建筑儲物空間或自行車騎行和嬰兒車推行的安全場所；步行和騎自行車充分可達性；提供便利設施、商店和咖啡館……凡此種種，有助于實現高品質低碳生活。合作住房恰為歐洲和美國的實驗性、創(chuàng)新性和替代住房解決方案提供了機會。

4、合作住房意味著多代共居成為可能

合作住房可為單身人士、夫婦、單親家庭、養(yǎng)育年幼孩子的家庭和老年人在城市提供適宜的住房，且價格合理。按照需求設計多代住房社區(qū)，年輕人可以向老年人學習，老年人則會被年輕人激發(fā)熱情。身強力健的居民可為鄰居買雜貨，老年居民可搭把手照顧孩子，家庭之間可以互相交流園藝或修理自行車技能。這就提供了一種理想的社區(qū)愿景。在當今城市陌生人社會和個體原子化的狀態(tài)下，這尤為寶貴。

這樣看，合作住房是將社區(qū)聚集在一起、保持日常互動和對話的路徑。充分便利和充分考慮居民需求的合作住房，確保年輕人和老年人都能利用公共區(qū)域，這樣的住宅是全年齡友好的。而精心規(guī)劃的開放空間，則是可供休憩的、互動的、交流的、辯論的和互相激勵的空間。采用高適應性或無障礙設計，居民就地養(yǎng)老就成為可能，確保居民與社區(qū)保持聯系。對較大的合作住房項目而言，還可考慮引入“小套房”（Joker Room）——這種小型住房單元，可用作客房套房、青少年套房、供兼職人員或學生租住，也可用作建筑管理員的住房。

5、合作住房意味著可負擔性提升

合作住房因刨除了開發(fā)商的利潤和營銷成本，實現了成本降低，從而 提升了住房可負擔性。

合作住房無需開發(fā)商介入，扣除了開發(fā)商的利潤和營銷成本，可以達成成本節(jié)約。按照觀察，在建成質量更高、更宜居的住宅的同時，總成本還可降低10-20%。可以將氣候適應性設計和能源效率結合，以降低氣候變化影響的長期成本和風險。如果把合作住房居民組織為零股權或有限股權合作社，可待達成更高的可負擔性。

當然，合作住房的障礙，除了融資問題，還包括土地問題。這關乎實驗和創(chuàng)新。城市能否提供土地許可，把公共土地用于社會和社區(qū)住房？這決定了一切合作住房項目能否啟動。

就融資而言，可探索與社會影響投資者合作的模式，以及所有者權益和長期土地租賃，以降低開發(fā)的初始成本。融資問題是廣泛推行合作住房模式的最大障礙，也是其他形式的集體住房建造的最大障礙。德國一些開發(fā)銀行和合作銀行，幾十年來一直對上述類型項目持開放態(tài)度。此外，德國還為節(jié)能建筑提供可觀的贈款和補貼，可為此類項目提供部分資金。在美國，為創(chuàng)新和社區(qū)導向的項目融資的選擇很少。

6、合作住房還可為居民和社會提供更多價值：可持續(xù)性、舒適高效的被動節(jié)能房屋、氣候適應性……

合作住房可以把許多因素納入設計。如被動節(jié)能房屋（Passivhaus），采用超低能耗設計，同時確保住宅的舒適性和耐用性，運營和長期維護成本都因之降低。被動建筑通過以下設計措施達成目標：

無熱橋結構：優(yōu)化結構連接，消除霉菌生長和腐爛的可能性，同時消除建筑表面的冷點。

高熱效舒適換氣：提供經過過濾、衛(wèi)生安全的新風換氣，確保居住者舒適。

氣密施工：消除漏氣漏風、確保建筑長期耐久性的措施。

隔熱：優(yōu)化隔熱，減少熱量損失，確保高水平的居住舒適度。

高性能窗戶：采用三層玻璃窗戶，可減少熱量損失、漏氣和冷凝水積聚。

緊湊型建筑設計：簡單、高效的建筑形式，可減少熱量損失和長期維護問題。

可持續(xù)發(fā)展需要脫碳以及無化石燃料的建筑，以適應不斷變化的氣候。這完全可以在合作住房項目中納入考慮。除了建造符合被動節(jié)能房屋高性能標準的建筑，還可考慮使用纖維素和木材等當地低碳材料建造。氣候適應性不僅關乎低碳建筑，還關乎能夠適應氣候變化影響的建筑。如前所述，按照被動建筑標準設計，可確保運營能源成本也降低。高效的建筑圍護結構，使得供暖和制冷能耗需求最小化，采用高能效電器和照明，更節(jié)省40-60%的電力成本。這樣一來，家不僅舒適，而且富有韌性，未來的改造成本更低。

通往更具包容性、可負擔和可持續(xù)發(fā)展的城市之路，面向社區(qū)的住房建設必不可少。把脫碳和被動節(jié)能住宅考慮在內的合作住房項目，可能會讓所有相關方從中獲益：提供綠色就業(yè)崗位，提供高品質的氣候適應性建筑，提供舒適的生活環(huán)境，支持低碳生活；當然，最重要的是，提供居民可負擔的住房，從而讓居民更快樂、更健康。

由此可見，合作住房是一個價值觀驅動的倡議，旨在解決歐美日益嚴重的住房危機，而非利潤驅動。合作住房也是一種充分民主的形式——居民圍繞中心主題進行組織，并能夠規(guī)劃他們想要的生活方式。

Cannock Mill是英國第二個通過被動節(jié)能建筑認證的共居住房項目，該項目將被動建筑的舒適性和高能效，與共享社區(qū)空間和低碳生活相結合。這是相互支持的社區(qū)，擁有共享設施，鼓勵居民在自己管理的社區(qū)中開展社交。所有居民都認可共同居住的目標，包括承諾協(xié)商一致的決策。居民共享許多東西，包括汽車、電動自行車、“借物站”（ library of things）等。

7、合作住房的模板：柏林R50共居住宅項目

柏林R50共居住宅是德國合作住房項目的模板。作為一種新的低成本和可負擔住房模式類型，項目應為整個使用壽命期間提供最大的適應能力和靈活性。社會、文化、經濟和生態(tài)都被納入考慮，以定義眼下可持續(xù)的城市生活方式。這種結構化但開放式的設計過程，不僅允許廣泛參與、自行設計和自行建設，還需要居民對共享空間的類型、位置、大小和設計達成合意。

R50共居住宅的室內都是裸露的混凝土墻壁，空間開闊，細節(jié)簡單而便宜，比如采用擴展的網狀陽臺欄桿。居民選擇成為這個社區(qū)的一部分：根據自己的需要占用原始空間，并根據自己的口味和預算完成。合作住房模式提供了獨立性，但也提供了合作，即居民相互幫助和共同營造。人們可根據需要共享資源，但仍擁有自己的空間和隱私。可考慮共享汽車和自行車、屋頂園藝、共享大宗食品，甚至定期共享餐食。這是一個由居民自主營建的住區(qū)，房地產開發(fā)商被排除在外，基本原則是大家一起動手、共同決策，最終相互支持。 

柏林R50共居住宅，室內都是裸露的混凝土墻壁，空間開闊，以供居住者按照自己的需求使用（上圖），其外部采用金屬絲網陽臺欄桿，簡潔，低成本（下圖）

結語

亨利·列斐伏爾在《城市權利》（The Right to the City）一書中，首次提出“城市權”概念。根據列斐伏爾的定義，城市權是城市社會中居于首位的權利，是關于城市市民的權利，包括進入城市的權利、居住在城市的權利、參與城市生活的權利、平等使用和塑造城市的權利等。2016年在厄瓜多爾基多召開的人居III大會中，城市權被寫入《新城市議程》中。《新城市議程》在共同愿景中強調，每個城市居民應當不受任何歧視地平等享有適當住房/就業(yè)機會/安全的糧食、水和衛(wèi)生設施/教育/基礎設施/能源/空氣質量/公共空間等公共產品和優(yōu)質服務，以及安全和平等的公眾參與渠道，不能讓任何一個人掉隊。

愿景很美，為實現它要走過漫漫長路。世界各地大城市房價高不可攀，住房可負擔能力危機高企；氣候變化大背景之下，因之帶來的災害頻發(fā)，城市生活面臨巨大挑戰(zhàn)。好在，變化總會悄然發(fā)生。全球各地許多城市，自上而下與自下而上結合，涌現出頗多范例，以應對城市住房危機和重重挑戰(zhàn)。比如，城市自上而下提出的“15分鐘城市”倡議，旨在促成鄰里住區(qū)滿足一切需求：步行或騎車不到15分鐘，即可滿足日常生活一切之需，工作、家庭、商店、娛樂、教育和醫(yī)療。自下而上的努力，比如，無論新建住宅和現有建筑，漸次為居住者提供更多共享空間和共享設施（即洗衣房、辦公室、客房和餐廳），以對私人空間加以補足，同時降低包括能源、水和電在內的人均資源消耗，增強社會福祉，比如緩解高齡者和單親家庭的孤獨感。

本文引介的合作住房模式，如果提供政策扶持，破除土地障礙和融資障礙，加以引導、監(jiān)管和鼓勵，可供探索和嘗試，可待成為民主又經濟、韌性又宜居、促成社區(qū)凝聚力且可持續(xù)的創(chuàng)新性城市住房供應方案。

西班牙巴塞羅那 La Borda-合作住房項目。包含28套住房單元（40、60和75平方米）和若干社區(qū)共享空間：廚房餐廳、洗衣房、多用途空間等，以及天井、自行車停車場和露臺等室外與半室外空間。該社區(qū)的理念在于，“我們通過共建住房來營造社區(qū)”，促成多樣化的歡樂社區(qū)生活。從走廊、庭院或陽臺中的鄰里聊天，到集會或委員會共同議事，民主貫穿其中。如果有居民經濟拮據，可在共同廚房餐廳共進晚餐，啟動相互支持程序。

如果有居民經濟拮據，可在共同廚房餐廳共進晚餐，啟動相互支持程序。（http://www.laborda.coop/en/）