發布會現場  澎湃新聞記者 周頔 攝

4月11日，在中國社會科學院金融研究所召開的《中國宏觀金融分析》2023年第一季度發布會上，中國社會科學院金融研究所所長張曉晶回答了澎湃新聞（www.6773257.com）記者關于如何看待當前房地產形勢及未來走勢的提問。

張曉晶表示，從供需兩端看房地產市場，主要矛盾集中在需求側。供給側面臨的諸如保交樓等問題可以通過政策解決，但需求側面臨著老百姓沒有意愿買房、沒有能力買房兩大問題。一方面，全社會對房地產的預期發生了變化，疫情疊加人口負增長、人口老齡化等因素讓公眾對中長期房地產市場十分悲觀。另一方面，當前社會收入增長放緩，存量資產縮水，導致居民部門資產負債表受損，也影響了居民的購房能力。

談及如何解決不敢買的問題，張曉晶將問題的重點聚焦在對中長期趨勢的正常預期上。他指出，國際經驗表明，隨著人均收入水平提高，房地產價值占社會財富的比重也會上升。二戰以來，房地產財富占比上升態勢非常明顯，目前已達社會財富的一半。英國、德國、加拿大等發達國家的占比都超過了50%，法國的占比甚至超過了60%。而按照中國社科院國家資產負債表研究中心（CNBS）初步估算，我國房地產價值占社會財富比重不到40%，因此，要促進房地產行業健康發展，必須支持居民合理擁有住房資產。

“敢不敢買的問題，涉及對房地產中長期的客觀判斷上。要參照發達經濟體的經驗（教訓），也要結合中國的發展階段。我認為不要一片悲觀。從財富積累角度，擁有住房仍是重要的手段。”

張曉晶表示，規范財富積累機制并非要打壓房地產，因為住房是中低收入家庭財富的最重要構成，如果房價暴跌，受損最大的是中低收入家庭。房地產市場能健康發展，是中低收入家庭分享中國社會增長紅利、積累財富的重要方式，是促進共同富裕的重要方面。

在支持居民購房方面，張曉晶認為政府可以從兩點發力。一方面要積極探索房地產發展新模式，發揮政府在住房保障方面的作用，加大對保障性住房的建設和支持力度。另一方面，可以考慮通過利率調整來實現支持。

會上，中國社會科學院金融研究所宏觀金融分析團隊以“通脹 VS 通縮”為主題，就當前國內外宏觀經濟形勢做了分析研判。

分析團隊認為，2023年一季度主要發達經濟體仍面臨顯著的通脹壓力。美歐貨幣當局的政策兩難會進一步顯現。迫于通脹壓力未來美聯儲仍可能繼續加息1～2次，每次加息25個基點，這將使得美國經濟增長繼續承壓。美歐貨幣政策緊縮、銀行風險上升和經濟增速放緩具有顯著的負面外溢效應，全球宏觀金融形勢迅速演變對中國經濟發展帶來較大挑戰。

談及國內宏觀金融形勢時，分析團隊認為，2023年中國經濟開局總體向好，但在經濟恢復發展過程中，需求不足和預期不穩仍是主要矛盾，通縮風險隱現。主要表現為CPI和PPI雙降，以及M2與M1、社融的“剪刀差”擴大。通縮對經濟復蘇的掣肘體現在：一方面，通縮導致實際利率高于名義利率，實體經濟融資成本上升加劇需求收縮，由此形成“通縮—經濟衰退”的惡性循環；另一方面，通縮拖累名義GDP增速回落，被動拉高宏觀杠桿率，加劇宏觀金融脆弱性。

2022年以來，廣義貨幣發行量（M2）快速增長，很多人謂之“央行放水”。這是否意味著貨幣超發？M2擴張是否是抑制通縮的有效手段？

對此，中國社會科學院金融研究所助理研究員曹婧向澎湃新聞記者表示，貨幣超發是指貨幣供給超過實體經濟融資需求，當前M2超速增長并非貨幣超發，而是流動性大幅寬松和融資需求緩慢修復之間錯配的結果，本質是預期轉弱和資產負債表受損導致寬貨幣向寬信用傳導不暢。不宜將M2同名義經濟增速階段性偏離解讀為“貨幣超發”，應從跨周期的角度來判斷貨幣供給是否超過潛在合理水平。

“若M2-社融剪刀差繼續擴大，流動性淤積阻礙信用擴張和需求復蘇，居民部門將面臨通縮壓力。通縮造成實際債務負擔上升和財富縮水，會拉長居民資產負債表修復時間。”

曹婧認為，在居民資產負債表受損的情況下，央行放松貨幣政策，通過居民和企業加杠桿從而拉動需求的傳導路徑會失效，因此M2擴張不是緩解通縮壓力的良策。應對通縮壓力的當務之急是保持宏觀政策的連續性、穩定性和必要的擴張力度，積極引導和改善市場預期，幫助居民修復資產負債表。