作者：張未

原創：深眸財經（chutou0325）

近期，有知情人士稱自如考慮最早在4月份IPO，相關方回應不予置評。

在討論自如的資本化故事之前，自如可能隱藏的極大風險：自如式的長租公寓，會是一個好的商業故事嗎？

“來看房、租房的，有70%的都是剛剛工作的年輕人。”這屆年輕人在被社會“毒打”之前，還有可能先掉進租房的坑里。

房租到期不退押金、以電器維修費用亂收費等情況，讓租客防不勝防。即便是長租公寓也少不了被投訴的情況，翻看黑貓投訴的數據，自如的投訴量達到11085條，滿意度為三星。

有關自如的議論聲從未停止。

1.租客：一坑接一坑，坑坑難過

“值得信賴的品控、省心的售后服務、標準化的管理”這是來自北京的琪琪，在被問到人們為何選擇長租公寓時的回答。

這是租客選擇長租公寓的原因之一，也是令租客失望的原因之一。

“上述三點自如做得并不好，反之，自如有很多隱形坑，算下來花費的錢是一筆大開銷，花錢容易要錢難，投訴也不管用，感覺自己像個冤大頭。”誰也沒想到，在琪琪說完選擇的原因之后，圍繞這上述三點選擇的理由，挑出了諸多問題，直至對話結束時琪琪對自如的槽點還憤憤不平。

自如的長租公寓真的像琪琪所說的那樣嗎？

自如提供的專業服務與規范化管理，是與傳統租房行業的差異所在。自如就像個“新手包”，對于剛出社會生活經驗較差，不會維修設備、處理家居事務的人而言較為友好。

家庭服務和生活服務，更是自如吸引租客的一個閃光點，其中包括保潔、維修、搬家等問題，能夠為消費者省時省力。

只是“性價比”不佳，讓許多年輕人望而生卻。

以上服務并非免費，而是包含在了房租之內。自如的房租支出有四部分：押金（一個月房租）+服務費（10%）+房租+水電燃氣，像這部分服務費，算下來一年能夠給予自如1.2倍房租的收入。

收了服務費，但服務水平卻不一定得到保障，據了解，自如的家庭服務質量參差不齊，不同區域間的口碑并不一致。

從北京和成都都居住過自如公寓的AA表示，“北京的自如服務不錯，家里出現的問題一般都能解決，而成都的不太行，家里熱水器壞了找管家反饋幾天都還沒解決，最終還是自己掏錢。”

與此同時，自如也有許多隱形坑。

比如，自如的系統不夠人性化，押金難退，還被莫名違約。

曾在深圳居住過的小張，就有過類似問題，“我本來是12月到期的合同，但我11月準備提前退租，所以跟管家協商好，不用退押金，或者把押金當作12月的房租，但回到老家兩年之后，我收到了系統的短信，說我違約要我賠違約金。”

明明已跟管家協商好退房流程，且按常理來說，小張也并無問題，但自如方直接給小張判定為違約，不僅說明自如的系統并不智能，也反映了自如后續服務的雞肋之處。

小張的遭遇并非獨一份，無論是黑貓投訴，還是小紅書、知乎、豆瓣等社交媒體，都有租客反映類似的問題，其中多數人表示，自己莫名受到了來自自如的短信轟炸，不同號碼同一消息，持續時間長達數月。

2.房東：租房賺錢，變成有風險的投資理財

自如這個二房東實在是稱不上出色，不僅租客不滿意，連房東也對自如失去好感。

長租公寓主要從業主端收房，再進行裝修、家具裝飾，然后再轉租給租客群體，通過提供房租租賃產品和增值服務，獲取租金溢價。

此商業模式，導致自如在前期裝修要投入較大資金，為了減少前期投入，自如給了房東兩個選擇方案。

一是，提供了租金抵扣裝修的方案，業主每年讓出一個月租金，作為裝修費用。

二是，采取增益租模式，業主承擔裝修費用。2021年2月，自如上線了增益租，主打“租金無差價、收益有保底、合約一年起”等創新機制。

該模式的特點是無差價、無空置期、保底租金。對房東來說，該模式有收益更高、簽約時間更靈活。自如承諾業主收益保底，超出部分租金有分成，業主只收服務費，無需擔心空置期，簽約后都有80%的保底收益；租期也更加靈活，1—8年隨心選。

增益租推出一年后，根據自如2022年Q1數據來看，增益租的業主委托量比去年同期增長超過400%，由此可見增益租的市場反饋。

增益租看似是自如以價換量的措施，實際上背后的生意落在了裝修市場。

自如的裝修風格基本是統一的風格，而且有大規模需求，這意味著自如能夠通過集中采購的方式壓低成本，又能通過大批量的房源吸引包工頭墊資。

對于業主而言，空置期是主要虧損因素，自如的增益租便是抓住了這一點。

業主真的有必要依靠自如才能提高出租率嗎？

答案當然是否定的，裝修之后并非價格不變，價格自然也是上漲了，此消彼長后，自如的優勢不過在于渠道。

只是，自如對于業主并不是必選項。當前平臺式的公寓并非只有自如一家，以及小紅書、閑魚、58同城等互聯網平臺中，也暗藏租房業務。

自如不僅通過精裝修提高收租價格，收取更高的差價，也使得自己的服務費更加合理，即便裝修后，房子空置期過長，自如也可降低房租，最后虧損方只是業主而已。

在增益租為房東提供所謂保底的“安全感”背后，也有暗藏玄機。

當房源空置率過高時，為了降低空置率，減少虧損，自如只需付兩個月房租就可以違約，對比自如裝修費用所盈利來看，自如顯然是不虧的。據知乎上某業主詢問多家裝修公司上對比來看，自如給出的增益租方案高出市場價35%左右。

雖然增益租宣傳的“天花亂墜”，但回歸本質來看，業主租房本是賺錢，增益租卻把這件事變成了有風險的投資理財，這個風險并非每個業主都愿意承擔。

3.自如到底賺不賺錢？

租客吐槽、房東擔憂，兩方名聲都稱不上好的自如，究竟賺不賺錢？

據已披露數據來看，2019—2021年，自如收入分別為3.09億元、1.28億元和1.58億元，經營指標逐年下降。由此可見，自如過得并不如意。

去年6月，自如還被爆出裁員的消息。2022年6月，自如就被爆出裁員20%、縮減在管房源15萬間的消息，雖官方回應不實，但也承認了在進行組織優化調整。

自如CEO熊林接受采訪時曾表示，“我們是一家提供居住產品和生活服務的科技公司。”從自如官網來看，自如的業務以長租公寓為主，目前的業務包括租房、酒店、家庭服務、生活服務。

據熊林所提，未來長租公寓占40%的體量，30%為待開發的居住產品，如旅游市場中的民宿，剩下30%則是衍生服務，比如家庭服務和生活服務。

早期自如主要以長租公寓業務為主，也就是賺取租客和房東之間的價格差。據部分媒體報道，自如對多數房東提出每年的租金漲幅在3%左右，但是對租客提出每年的租金漲幅在10%左右，其中的差價便是讓自如賺了。

自如的漲價也并非沒有限制，像監管部門的介入也會影響自如后續依靠漲幅帶來的收入。去年5月30日，《北京市住房租賃條例》通過審議并正式公布，在去年9月1日就已開始實施。當前的住房租金上漲過高，將受到監管部門的干預。

就核心業務來看，出租率是衡量自如盈利能力的標準之一。雖自如并未整體公開2022年出租率，但資管平臺2022年年度報告顯示，新增自如寓超過150棟，出租率超過98%。

據邁點空間租賃數據，今年2月，自如在十城掛牌量均出現了不同程度的下降，其中上海和成都掛牌數據下降幅度較大，相對1月分別下降房源3224間和3056間。

住房租賃市場中，自如的對手也并不少。萬科泊寓、龍湖冠寓、碧家國際社區、保利公寓等房企系公寓，比起自如這類“中介”系長租公寓來說，在房源和資金方面具備更強大的實力。

回顧歷史，單靠長租公寓業務為主的公司也沒有一個好結局，青客公寓、蛋殼公寓都曾登陸納斯達克，可惜走入破產只花了兩年時間，后者不到一年半。

如今，自如改變了策略，開始從長租機構向“居住與服務”轉變。

得益于自如的房源渠道和數據，及增益租帶來的裝修業務，自如推出了“智愛家”主攻裝修市場。有數據顯示，自如每年交付的裝修單量達到7.5萬單，從官方數據來看，自如家裝的供應商超過300家。

做家裝市場需要最基本的三項：裝修風格、質量安全及售后服務。

首先自如在設計上就落后一步，家裝和租房完全是兩個概念，首先自如租房的人群主要以尋求便利的年輕人為主，主要追求便利與服務。而家裝市場，自如無法“復制粘貼”，因為家裝市場中更追求個性化需求，需根據業主的要求來調整。

自如拿到的價格不一定比頭部家裝公司低，因為自如在面對多樣化需求時，批發的價格也不再具備。包括消費者在選擇上，會偏向于深耕市場的頭部家裝品牌。

至于售后服務，自如連租客的售后口碑都褒貶不一，還有試錯成本，更別說比肩家裝市場的企業了。

從智愛家的定位來看，智愛家主打的是“產品化設計智能家裝”理念，也就是智能家裝領域，作為“二房東”出身的自如，不具備研發基因，天生就慢一條腿走路。

4.結語

增益租的模式，雖然使得自如從重資產模式轉向輕資產模式，但長租行業低回報率的性質卻扼住了自如的咽喉，尋求智能家裝顯然不是一個好辦法，唯一的破局之道也許是以量取勝，提高房源數量，但“二房東”抓不住房企系企業的公寓。

于租客而言，自如公寓“并不省心”，于業主而言，自如公寓“回報看天”。不可否認，自如在某些方面確實解決了一部分的社會問題和需求，但同時也衍生了一些新的煩惱，如何在盈利與持續化經營上找一個平衡，還得上下求索。