說到“業委會”三個字，你的第一反應是點贊還是皺眉？

業委會，代表小區全體業主，并以維護業主物業產權為目標，執行業主大會的意志并負責日常管理活動。

小區維修基金賬戶無法開通，業委會能解決嗎？業主長期欠繳物業費，業委會能管嗎？徐匯區、虹口區分別結合大調研，為轄區內的業委會“把脈”、“抓藥”。

業委會有哪些困擾？

徐匯區斜土街道在調研中發現，業委會的成立與選舉在不同住宅小區呈現出截然不同的形態：有些小區在街道和居委會多次動員后，仍沒有業主愿意競選，但有些小區的業委會選舉卻異常激烈，甚至出現了惡性競爭。

徐匯區斜土街道共有自然小區77個，其中69個小區已成立業委會，3個小區待成立業委會，5個小區尚不具備成立業委會條件。

在那些沒人愿競選業委會委員的小區，居民們說——“ 售后房小區沒有公益性收入，業委會的辦公環境不太好。小區有停車難、維修基金不足等歷史遺留問題，業委會無法得到業主理解，工作很難開展。承擔業委會工作完全是出于責任心，一般不領補貼，卻需要耗費大量的時間和精力。我們年輕人平時工作忙、壓力大，業委會的選舉和管理，我們選擇‘理性不參與’。”

在維修基金較充足、業主法律意識較強的小區，換屆工作也并不容易：業委會選舉過程異常激烈，容易出現“拉幫結派”，從而導致惡性競爭，還是無法順利選舉出業委會委員。

再則，業委會是業主自治組織，并沒有法律強制力，規范性文件較少，無法約束“搭便車”的行為，“如何規范業委會工作”也是個大問題。

斜土街道調研后將涉及業委會的問題建議共38條進行了梳理，總結為“三個難”：

換屆難：業委會成員管理能力有待提高，換屆選舉不能有效推進；

協調難：大部分業委會與居民業主之間缺少交流溝通，沒有很好地代表業主的利益，向社會各方反映業主的意愿和要求等；

規范難：業委會的管理制度不夠完善，部分業委會公共收益賬務不公開，監督以及管理規約的實施有所欠缺等。

在虹口區涼城新村街道，也一直存在業委會運作職責不到位的問題。

許多社區因為業主對業委會履職能力、廉潔性等持懷疑態度，業委會工作難以有效開展；有的業委會存在形同虛設或亂作為的現象；部分業委會成員專業素養不高，使得業主利益難以得到有效維護，影響了社區的穩定。

有問題？想辦法！

“業委會專業執行秘書”來了！

虹口區涼城新村街道在大調研中發現，老百姓反映問題最多的就是物業規范管理和業委會的有效運作。

為了逐步解決這一難題，今年春節以來，街道探索在業委會中增設執行秘書這一崗位——在居委會中選派一名非屬地優秀社工，在接受專業知識培訓和實踐鍛煉后，使之成為一名既懂業委會專業知識、相關物業管理政策法規，又具有一定的組織協調、聯絡溝通能力的業委會執行秘書。在得到業委會同意后，到業委會協助開展工作。

6月28日，由五位年輕社工擔任的首批業委會專業執行秘書正式上崗。同時，街道專門聘請了新家園合作事務所和遠東律師事務所專業人員和律師，為這些執行秘書提供專業知識和法律支撐。這樣的模式，在上海尚屬首創。

按照目前的模式，業委會執行秘書一般擔任兩至三家業委會的工作，其職責主要有：協助業委會推進規范化建設，包括建立相關的規章制度；在涉及維修基金使用管理、工程報價等方面為業委會提供專業性的意見建議；在業委會授權下，加強對外的聯系溝通，包括與物業管理企業的事項聯絡、組織工程咨詢、咨詢法律知識等事項。

在該模式試運行期間，已有一些業委會執行秘書發揮了一定的作用。

案例①

業委會執行秘書周峰（左一）與廣中小區業委會主任蔣貴生（左二）在居民區走訪調查。

廣中小區系1996年竣工的售后公房、商品房混合型小區，因開發商破產欠繳維修基金、原始業主清冊已丟失等原因，致使小區10余年來維修基金賬戶遲遲無法開通。

小區還經歷了業委會集體辭職、物業管理企業拋盤等困境，小區業委會苦于非原經辦人員及缺乏專業知識等實際情況無法解決。

廣中小區業委會執行秘書周峰了解此情況后，多次與虹口區房管局專業科室溝通，得到了有關部門的支持和幫助，重新在業委會建立起了小區維修基金、業主分戶清冊，分清售后房與商品房的交款數額和比例，并將原有交通銀行保管維修基金款項匯入維修基金指定銀行，受到了業主們的好評。

周峰（左一）與居民們在一起。

案例②

奎照路871弄“水仙家園”，由于小區戶數少，只有78戶。原來的物業公司對小區管理不聞不問，長期處于虧損階段，物業管理費嚴重拖欠，一些業主甚至七八年都不交。隨著保安工資每年增長，小區現有收繳遠遠不能滿足物業管理正常開銷，導致原來物業自動退出。

年輕社工賀馥珺擔任小區業委會執行秘書后，針對業主管理費拖欠問題，協助業委會設攤、張貼溫馨提示、上門收繳物業管理費；并與接管小區的新物業企業溝通，幫助物業企業做好管理工作，贏得了業主的信任。

業委會中設置執行秘書，改變了業委會成員的年齡結構，使業委會不再成為“老年協會”，增強了業委會的活力。

廣中小區業委會主任蔣貴生說——“ 執行秘書都經過培訓，給業委會帶來了專業知識。加上他們原本就在居委會工作，便于我們與居委會、物業公司和街道及政府主管部門的溝通協調，而且還不增加業主的負擔，又能為業主服務，我們業委會非常歡迎。”

據悉，今年年底前，涼城新村街道將力爭在轄區內實現業委會執行秘書全覆蓋。更大范圍內的效果如何，還需在實踐中進一步檢驗。

你家小區業委會運作得怎么樣？看了這些案例，有沒有對自家業委會有更高的期待呢？

（原標題為《選舉時“拉幫結派”、當選后不能勝任……業委會的這些問題怎么解？》）